近两年，鹿城能跟稀缺两字扯上关系的高端住区，大都笑逐颜开。

比如拥有一线中央绿轴景观的万科翡翠天地、保利天悦，还有滨江商务区的时代滨江上品、华润九悦和江山云起个个都是，一路畅销到底。

而其中拥有稀缺产品和一些稀缺资源的多弗绿城江心明月（多弗为开发商，绿城为代建方），一二期房源上市之后苦熬20个月，才将房源卖掉八九成，走出了稀缺高端住区的独特行情。

6月11日（本周五），位于鹿城区七都街道的多弗绿城·江心明月三期将开盘，毛坯均价约42082元/㎡，其中大面积双拼别墅最高均价约6.2万元/㎡。

距一二期房源上市20个月之后终于再上新，我们一起来看看，这期房源性价比怎么样？

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项目楼幢图（红色为本期开盘楼幢）

相较于一二期房源，此次房源位于多弗绿城江心明月东园，位于鹿城区七都岛七彩路。

项目北面为规划道路，道路北侧规划为七都板桥未来社区，道路北侧为鹿岛甲第及七都金融科技文化中心；

项目南面为河流，河流宽度约80-100米，河流南北岸均规划有绿地，一期地块河对岸规划有交通设施用地及供电用地，二期地块对岸规划为住宅用地；

项目东面为支流及规划教育科研用地；项目西面为规划商业用地及瓯江。

项目风格为法式风格，外墙采用：石材干挂及涂料等饰面。项目容积率为1.0，东园地块共规划65幢住宅，其中5幢为沿河大双拼面积约558m²、53幢小双拼面积约328m²、7幢洋房面积分为93m²的平层和168m²的跃层。

该项目预计2022年3月主体结构结顶，2023年9月竣工验收，2024年1月19 日前交付。

此次预售范围如下： 住宅 2幢、3幢、11幢、12幢、13幢、14幢、15幢、16幢、23幢、24幢、33幢、34幢、41幢、42幢、49幢、50幢、51幢、52幢、59幢、60幢、61幢、62幢，共计148套，建筑面积30083.24㎡。

江心明月别墅户型均为一梯一户，赠送2层地下室，双层地下室层高约5.9米。叠拼户型洋房为一梯两户，电梯为双开门电梯，其中一楼为叠墅产品，赠送地下室。

洋房一层层高为3.3米，其他标准层层高约为3.15米；双拼别墅一楼层高约3.5米，其他标准层层高约3米。各楼幢与楼间距之间的比例约1:1，即使低楼层采光也基本不受影响。

建面约93㎡户型图

少见的90㎡两房两厅一卫户型，主卧约4.8米面宽，次卧约3.6米面宽，舒适度较高，过道浪费少，但客厅不够大气，仅有的卫生间为暗卫。

当前，市面上多数90㎡户型主要为迎合二胎需求，基本设计了三房两厅两卫户型，与该项目相比更贴合市场的购房需求。

建面约168㎡户型图

市面少见的洋房叠墅户型，电梯厅前室独享。

建面约322㎡户型图

建面约560㎡户型图

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项目价格表

江心明月三期7层洋房平层均价约2.5万元/㎡，叠墅均价约3.1-3.2万元/㎡，

双拼别墅小面积（322㎡）的均价约5.2万元/㎡，总价段在1600-1800万之间；

双拼别墅大面积（564㎡）的均价约6.2万元/㎡，总价段在3500万左右。

那么此次房源是否有性价比？我们从以下几个维度看，首先与该项目已上市的前两期对比：

从上表可以看出，江心明月前两期价格相近，上市20个月后目前去化已达八九成，剩余房源多为大面积段双拼别墅（约562㎡）和联排别墅（约212㎡）。其中总价近3000万的双拼别墅一套未备案，而约1000万左右的联排别墅剩余房源，多为边套或靠近七彩路的楼幢。

同类产品对比来看，此次93㎡洋房平层单价较一、二期上涨近2500元/㎡，总价段上涨约30万；168㎡洋房叠墅单价较一、二期上涨约1000元/㎡，总价段上涨约16-18万；

此次亮相的双拼别墅（约322㎡）单价，追平一、二期大面积段双拼别墅（约562㎡）的价格；而大面积段双拼别墅（约562㎡）单价较一、二期上涨9000元/㎡，总价段上涨500万。

如果说因为一二期93㎡和168㎡的房源因为较受欢迎而涨价可以理解，但每平方上涨了1000元—2500元/㎡，这在近几年市区楼市较为少见，性价比并不明显。

还有332和562方双拼房源的涨价更是夸张，当前已上市双拼别墅房源几乎卖不动的情况下，此次价格却逆势大幅上扬，或许是为了拉大不同产品之间的价差，促进其余房源尽快去化。

从同地段同类产品来看，定价偏高的现象也是比较明显。

当前，尽管小面积段产品在七都岛上已经绝迹，目前在售项目仅此一个。

但双学区（建小分校和实验中学分校）概率较大的华润·万象天地，毛坯均价也就在2.15万元/㎡左右，即使金悦澜湾，毛坯均价也就2.35万元/㎡左右，而此次江心明月在户型明显不如上述两个楼盘外，2.5万元的均价，显然性价比并不高。

今年七都拟计划出让4宗住宅用地，其中有两宗就位于江心明月东北面，远期来看供应量还是较为充裕的。

当然，江心明月距离两学校所处的位置略远，直线距离约1公里，不能说完全没可能，只能说是可能性不大，至少从概率上来讲要小于学校周边的其余项目。

不考虑价值和户型等因素，只考虑低密度园区内小户型的稀缺性和刚需，土豪们则可以考虑下手。

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对比完小户型和叠墅产品后，我们回头再看双拼产品的性价比。

当前，七都华侨三期是双拼别墅和独栋别墅组合形成的一个小区，其中双拼占大部分，也是该小区的主力户型。平均600-800㎡的建筑面积，地下两层，地上三层，实用面积非常阔绰。

且小区内部设计也非常讲究，带内河，更加上现代建筑风格的外观，显得非常大气、年轻。目前市值总价评测在2300～7000万元之间。

今年三月份，华侨别墅三期一套双拼880㎡，总售价为2650万元，折算成单价每平方仅3万多元，综合性价比较高。

最近几年，在七都华侨别墅区的成交中，三期成交房源最多，主要还是双拼别墅在总价上具备一定的优势。

相对于华侨三期的双拼，中梁滨江首府也有一定量的联排产品，产权面积基本在295—303㎡之间，实际可利用面积在450㎡以上。目前沿江一排的成交价格1300万—1400万/套，里面基本在1200万/套左右。

捋一遍七都双拼和联排别墅的市场行情后，我们再看此次江心明月的双拼别墅小面积（322㎡）的均价约5.2万元/㎡，总价段在1600-1800万之间；双拼别墅大面积（564㎡）的均价约6.2万元/㎡，总价段在3500万左右。

尽管是新建的园区，在建筑立面上有一定优势，但定价显然偏高，谈不上有性价比，特别是562㎡的产品。

还有江对岸，位于瓯江路的新希望·麓宸黑珍珠，高层，一层一户，每户505㎡，东、南、北瞰江，总价段在2000万左右；金地商置瓯江峯汇，东面及北面瞰江，毛坯+错跃产品，一线瞰江房源总价段约900-1000万，毛坯+联排房源总价段约1200-1300万。

江心明月1600万至3500万的总价，在市区拥有较大的选择面，高净值人群充分比较在所难免。

当然，一心只想拥有此类产品的土豪，则另当别论。

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总结：

这类墅区产品的主要价值在于占地和院子，也是高净值人群看中的。300-500㎡的房子，高净值人群可能本身就住着，买别墅或者双拼，主要是为了拥有一个私人大草坪。如果失去了占地优势和大草坪，那就很难引起高净值人群的兴趣。

高端住区除了自身配套和产品优势外，附带的城市资源才是最大的价值点。

当前，七都虽然有国际未来科技岛规划，但项目和规划落地尚没有完全展开，离真正美好的一面尚需时间，用一句话来形容就是“理想很美好，现实很骨感”。

在稀缺资源并不占优，配套较为缺乏的的情况下，江心明月产品更不具优势，包括联排和双拼产品，南向仅两开间，面宽在约10米—14.6米之间，再加上长进深，居住体验感极差，附带的庭院面积相对较小，也谈不上尊贵的体验感，特别是对高净值人群来说，这就是致命的减分项。

而江心明月的高定价更是违背了市场逻辑，性价比不高已充分暴露。是否会再次受到市场的教训，我们拭目以待。