大光谷土拍盘点！7年涨幅332%！光谷东地王再更新？|东湖|中心城|商服|地段|悦府

距离武汉首次集中供地越来越近了。6月25日，武汉60宗地将集中出让。

近期，武汉国土资源与规划局已陆续发布地块资料。

本期小编就为大家盘点一下关注度最高的大光谷即将出让的地块。

此次，东湖高新区共10宗地，江夏区共5宗地。具体详情及分布如下：

大光谷

光谷中心城&光谷南出让地块分布图

左岭出让地块分布图

民族新城出让地块分布图

花山出让地块分布

江夏文化大道板块出让地块

江夏庙山板块出让地块

热点聚焦：

1、P（2021）033、037、071、073、074号地块均位于人气火热的光谷中心城。

P（2021）033、037号地块位于光谷中心城地段更好的北片，再度打破光谷东单价地王记录也不是没可能。

其实，早在年初的光谷土地推荐会上就有这两宗地，当时分别编号为EP（2020）034、035号地块，瑞安、融创、中粮、中建三局、正荣、德商、新希望、大华集团、花样年地产、卓越地产、中信泰富、香港置地、中海、当代、南山、中城龙湖、华润、东原地产、城投置业、龙光地产、佳兆业、铁四院地产、省交投参加相关会议，23家房企剑指光谷中心城。

P（2021）037号地块临近光谷三路与奥体中心，体量约21万方。

外校光谷分校旁的P（2021）033号地块已有传闻，开发商授权地价给到了21500元/平。

P（2021）071、073、074号地块位于光谷中心城南片。

2、P（2021）073号地块所建房屋销售对象指定为小米集团隶属的正式员工，花落小米基本上毫无悬念！

3、P（2021）074号地块指向性也非常明确，且需要引入1家及以上虚拟现实（VR）特效制作公司中国区总部入驻，还需配建一座叙事主题数字体验馆。

此前有消息称恒信东方有意拿下该地块，且该地块即前期撤牌延期的P（2020）129号恒信东方地块。此次是重新挂牌编号。

4、文化大道板块再添30万方新供应，075、076号地块两宗地捆绑出让。

5、庙山两宗地或将打造江夏电竞小镇。

6、光谷东房价质的飞跃阶段

2013年11月，朗诗里程开盘，光谷东迎来第一个楼盘，这也是它的案名带“里程”两个字的意义！首开均价6300元/平！拓荒者的日子并不好过，2014年的6月和11月出现两次降价，最便宜时候只有约5200-5300元/平。

2016年5月，朗诗里程开始翻身，7500到10000，最后2017年底收官13500元/平！

2016年10月，光谷188国际社区开盘，首开带装修1.6万，虽然卖得不差，但业主反应过来大规模维权！

2016年11月，绿地国际理想城首开，1万元/平，只卖毛坯，一直卖到第四期开始加装修，高层均价1.2万左右，之后1.5万元/平收官！

2017年12月，绿地光谷中心城圣诞节晚上连夜认筹，第二天早上秒光，17100元/平直到清盘。

所以一直到绿地光谷中心城，光谷东的房价都没有突破17000+，之后奥山府、光谷创新天地也都差不多这个价。

2019年3月，龙湖光谷城终于把光谷东带向上了18000+时代！

2020年初，光谷东第一高价盘是光谷创新天地的 18580元/平，随后相继被新城璞樾门第（18750元/平）、光谷正荣府（20600元/平）、光谷创新天地（21180元/平）、光谷南山府（22500元/平、23499元/平）刷新。

2021年，光谷东在一个月房价再上新台阶。

2021年4月23日，正荣恒瑞御峯带装修备案均价24894元/平，一举刷新光谷东第一高价。

2021年5月28日，光谷东直接从24894跨越到27200，房价直逼关山大道。

如今的光谷东次地王翡丽天玺均价27200，依然热销。楼面地价更高的光谷东现单价地王——电建·德商·洺悦天玺，楼面地价15700元/平，也是光谷次单价地王。5月就有传言报价会3万起。

光谷东的有生之年系列非常短，就这么短短7年多时间，房价翻了4.3倍，涨幅332%！对比武汉任何一个区域，它都是翻的最快的吧！

同样快速飞涨的还有光谷东的地价，最近网传外校南面地价开发商已授权给到21500。

5月网络传闻

月底光谷东土拍地价纪录能否再度刷新，楼市君将第一时间进行播报。

地块详情

光谷中心城北片

P（2021）033号

地理位置：东湖开发区神墩五路以南、高科园路以西、高科园三路以北、星高路以东

净用地面积：84769.91

土地性质：住宅

容积率：按计容建筑面积与净用地面积的比值计算

土地出让年限：住宅70年

出让方式：网上挂牌

起拍总价：188440万元

起拍楼面地价：8876.12元/㎡

光谷中心城P（2021）033号地块落位图

地块要求：

该宗地范围内需配建 12班幼儿园1处，建筑面积不少于3600平，用地面积不小于4860平。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。

除此外，还需配建标准化菜场、公厕、卫生服务站、社区文化中心、社区体育设施、社区服务处等。

地块分析：

光谷中心城P（2021）033号地块，位于光谷外国语学校南侧，高科园西路（高科园三路）以南，属于光谷中心城北片，规划最大计容总建面约21.23万方。

周边新房主要有、，都是区域内高价日光盘。

光谷中心城北片

P（2021）037号

地理位置：东湖新技术开发区高新二路以南、光谷三路以西

净用地面积：146929.15

土地性质：住宅、商服、餐饮、旅馆

容积率：按计容建筑面积与净用地面积的比值计算

出让年限：住宅70年商服40年

出让方式：网上挂牌

起拍总价：293790万元

起拍楼面地价：8470.95元/㎡

光谷中心城P（2021）037号地块落位图

地块要求：

需配建9班幼儿园2处，每处9班幼儿园建筑面积不少于2730平，用地面积不小于3780平。

光谷中心城南片：

P（2021）071号

地理位置：东湖新技术开发区百川街以南、溪荷路以西、高新四路以北、新荷路以东

净用地面积：33634.45

土地性质：住宅、商服

容积率：按计容建筑面积与净用地面积的比值计算

出让年限：住宅70年商服40年

出让方式：现场挂牌

起拍总价：64020万元

起拍楼面地价：4130.32元/㎡

光谷中心城P（2021）071号地块落位图

地块要求：

1、自持30%的商务办公用房，自持至土地使用权期限届满；

2、非自持的商务办公用房销售给东湖新技术开发区管委会指定的相关企业。

地块分析：

该地块位于光谷中心城南片，属于南片地段倒数第二，位置和鼎正悦府差不多，比南片最南边的新希望要稍微好一点。

该地块所在的南片，周边新房有周边新房项目包括、、鼎正悦府、、新城璞樾门第。

P（2021）073号

地理位置：东湖新技术开发区高新四路以南、豹溪路以东

净用地面积：18152.63平

土地性质：住宅

容积率：按计容建筑面积与净用地面积的比值计算

出让年限：住宅70年

出让方式：现场挂牌

起拍总价：30310万元

起拍楼面地价：8326.92元/㎡

地块要求：

1、引入一家以手机、智能硬件和IOT平台为核心的互联网总部或区域总部，项目总投资不低于80亿元;

2、所建房屋销售对象为小米集团隶属的正式员工（与小米集团旗下各个公司签订劳动合同并由该等公司缴纳社保的员工），由东湖新技术开发区管委会指定的武汉光谷中心城建设服务中心负责监督实施。

3、按每百户不少于20平方米的标准配置养老服务用房，多期开发的居住(小)区原则上应在首期建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

地块分析：

继广电传媒、长江存储后，在光谷建了武汉总部的小米也开建员工福利房了。

P（2021）074号

地理位置：东湖新技术开发区大吕路/四海街以南、光谷五路以西、百川街以北、豹溪路以东

净用地面积：83818.98平

土地性质：住宅、商服

容积率：按照计容建筑面积与净用地面积的比值计算

出让年限：住宅70年商服40年

出让方式：现场挂牌

起拍总价：89760万元

起拍楼面地价：4048.71元/㎡

地块要求：

1、自持该宗地商业总建筑面积不低于4.656万平至土地使用权期限届满，其中D地块全部为自持商业，剩余自持商业在C地块补足，自持期间不得对外整体或分割销售;

2、引入1家及以上虚拟现实(VR)特效制作公司中国区总部入驻;

3、在该宗地商服地块配建一座利用CG、光场及MR等技术的艺术秀场，以及两个融合了科技手段、实景装置和数字艺术内容的叙事主题数字体验馆。

4、竞得人须按照市政道路相关建设标准，投资建设本宗地块范围内东西向市政规划道路“五湖街” ，经高新区管委会建设主管部门验收合格后，无偿移交至当地相关设施管理部门；本道路及配套设施须与项目地块应同步建设、同步验收、同步投入使用。

5、该地块需配建一所6班幼儿园，用地面积不低于2700平方米，建筑面积不低于1940平方米。

6、按每百户不少于20平方米的标准配置养老服务用房，多期开发的居住（小）区原则上应在首期建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用；

7、建议地块C、D地下空间作为一个单元整体联通建设；

8、地块C、D应与轨道交通19号线站点、光谷五路地下公共交通走廊进行地下空间人行连通设计；

9、A地块配建社区体育设施一处，建面不低于150平方米；A、C地块配建公测各一处，用地面不低于100平方米；

10、A、B、C、D地块建筑高度60米，BCD塔楼可上下浮动10米。

地块分析：

该地块位于光谷东，靠近豹子溪生态廊道沿线生态中轴，生态环境不错，19号线二期在附近设有站点。周边新房项目包括、、鼎正悦府等。

据楼市君对比获悉，光谷中心城P（2020）074号地块即为去年撤牌的P（2020）129号地块。

花山：

P（2021）038号

地理位置：东湖新技术开发区纹璜街以北、花城大道以南

净用地面积：74883.2

土地性质：住宅

容积率：2.3

出让年限：住宅70年

出让方式：网上挂牌

起拍总价：148240万元

起拍楼面地价：8607.03元/㎡

花山P（2021）038号地块落位图

地块要求：

1、该宗地范围内需配建6班幼儿园2处（A、B地块各1处，共计12个班），每个幼儿园建筑面积不少于1940平方米，用地面积不小于2700平方米。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。

2、按照《市人民政府关于提升养老服务供给水平加快发展养老服务业的实施意见》（武政规〔2017〕34号）标准执行建设社区养老服务设施。交付时，将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。

3、一线住宅外立面采用公建化处理，不得设置开敞阳台。阳台得全部算面积。

地块分析：

P（2021）038号地块位于花山，楼面地价4274元/平。

周边新房有花山花锦、交投华园，前期拿地时楼面地价都不低，除了交投华园二期楼面地价不到9000元/平，花山花锦与交投华园一期楼面地价均在10500+。

具体来看，花山花锦即P（2019）078号地块，中铁四院集团房地产开发有限公司于2019年6月27日，以总价120428万元拿下，溢价率74.7%，楼面地价10584.01元/平，高层备案均价18500元/平；

交投华园一期地块即P（2019）027号地块，楼面地价10643.55元/平，湖北交投产城控股集团于2019年4月23日斩获，总价207752万元，溢价率85%。一期高层备案均价16800元/平。

交投华园二期即P（2020）141号地块，是湖北交投2020年12月15日，以总价51980万元斩获的，楼面地价8586.53元/平。二期首开高层备案均价18000元/平，相比一期上涨1200元/平。

除此外，2019年的已拿地尚未开发的联投花山P（2019）123、124号住宅用地、武地联投P（2019）185号住宅用地（碧桂园生态城东境北边）外，光2020年花山就又新拍了8宗地。

2020年花山成交地块

花山落位图

对比数据可以发现，这8宗地中只有3宗地地价在万元以下，其他5宗地地价全部在万元以上。

2020年花山成交地块分别如下：

碧桂园生态城南侧的东境旁边武地联投拿下的P（2020）074、075号地块，P（2020）075号地块已开发花山印象。

武汉城建集团P（2020）134号地块（纽宾凯东边的成交楼面地价10361元/平）；

中交P（2020）135号地块（绿城凤起乐鸣与亿达云山湖中间地块，成交楼面地价12251元/平，花山地价第三）；

中交P（2020）140号地块（亿达云山湖东边地块，成交楼面地价10553.61元/平）

交投P（2020）141号地块（花山花锦西边的地块，成交楼面地价8586.53元/平）；

联投P（2020）163号地块（成交楼面地价12634.09元/平，花山单价地王）；

中铁四院P（2020）162号地块（成交楼面地价12558.80元/平，花山单价次地王）。

图源：光谷资讯中心

目前新房现状：

：高层已清盘，只剩洋房在售。

：高层已经快清盘。

：仅剩一栋高层待售。

：二期洋房全部推出，剩余房源也不多了。

：基本上清盘了。

：只剩别墅在售。

今年新房主力主要是花山花锦、交投华园、中交越秀知园、安屿那、花山印象。

：高层不多，目前只开了1栋高层，还剩2栋高层待售。

：待售还剩下9栋。其中一期已售6栋高层，待售还有6栋高层。二期2栋高层已拿证，还有3栋高层待售。

：纯新盘，分为两个地块，即为中交P（2020）135号地块（绿城凤起乐鸣与亿达云山湖中间地块）、中交P（2020）140号地块（亿达云山湖东边地块），共规划有23栋叠拼和9栋18层高层，其中高层大概646套。

花山印象：纯新盘，即联投武地联手拿下的P（2020）075号地块，规划有14栋4层低密产品、9栋18层高层，共786套，户均建面约114平。

：纯新盘，由4个地块组成，包括了2019年拍的联投花山12号地块、14号地块，2020年拍出的P（2020）162号和P（2020）163号地块。

目前仅出了联投花山12号地块、14号地块的规划，共计1560套。

其中12号地块规划有7栋17层高层，1栋15层、16栋16层，1栋（10A#、10B#）8层，共456套；

14号地块规划有26栋17层高层，1栋8层，共1104套。

12号地块效果图

14号地块一期包括15栋住宅、一所幼儿园、部分商业及文化活动站。S1-5、S6-15号楼均为17层，S6号楼为8楼。

一期规划平面图

14号地块一期效果图

14号地块二期包括12栋住宅。N1-12号楼均为17层。

二期楼栋分布图

光谷南：

P（2021）072号

地理位置：东湖新技术开发区高新六路以南、流芳路以西

净用地面积：68461.77平

土地性质：住宅、商服

容积率：按计容建筑面积与净用地面积的比值计算

出让年限：住宅70年商服40年

出让方式：现场挂牌

起拍总价：84790万元

光谷南P（2021）072号地块落位图

地块要求：

1、引入一家入选“商业地产运营top10”的企业整体运营购物中心(以中房协官网2021年公布的名单为准)。

2、自持不低于12万平的商业用房，且自项目竣工验收之日起10年内不得对外整体或分割销售。

3、商业与住宅同步开工建设、同步竣工。

4、引进不少于3家上市公司区域总部入驻。

5、需配建6班幼儿园1处，建筑面积不少于1940平方米，用地面积不小于2700平方米。

地块分析：

该地块位于光谷南，但是位于光谷与江夏的插花地带，周边基本上被还建房包围，目前区域内新房只有雅居乐云筑、正荣悦璟台。不过这两个项目都比较靠近武广高铁铁路线，且距离2号线佛祖岭站较远。

在售的美的雅居乐云筑Y-6号洋房已拿预售证，主推建面约129平户型，毛坯备案均价18810元/平，另有前期建面约102-119平高层，毛坯备案均价约17092元/平；建面约115平洋房，备案均价约18810元/平。

高层面积段比较刚需，是光谷不多的小面积段房源，但是毛坯高层均价比同区域、但是属于江夏区的招商东城华府带装修价格（16249元/平）还要贵。

待售的还有一个正荣悦璟台。

P（2021）072号地块位置相对会好点，附近有光谷三小、光谷二高，距离2号线佛祖岭站更近。

民族新城：

P（2021）036号

地理位置：东湖新技术开发区周店路以东、周店四路以西、渔帆路以南、华师园路以北

净用地面积：21760.59

土地性质：住宅、商服、社会福利

容积率：2.1

出让年限：住宅70年商服40年

出让方式：网上挂牌

起拍总价：36450万元

P（2021）036号地块落位图

地块要求：

1、需配建 3班幼儿园1所，建筑面积不少于900平，用地面积不小于1080平。

2、地块应复合建设居住区域养老设施，控制100个床位，建筑面积3000平。

3、建设一处建筑面积1500-2000平标准化菜市场，以生鲜超市为主。

左岭：

P（2021）035号

地理位置：东湖新技术开发区锦程东街以北、快岭东路以西、快岭路以东、科技东路以南

16719.39平

土地性质：住宅

容积率：1.5

出让年限：住宅70年

出让方式：网上挂牌

起拍总价：12120万元

P（2021）035号地块落位图

地块要求：

地块分析：

该地块规划图上明确标明了武汉中建三局秀城房地产开发有限公司权属范围，因此很可能会是自摘自挂，中建三局大概率会参与争夺并拿下。

P（2021）034号

地理位置：东湖开发区科技四路以南、未来一路以西、锦程西街以北、韩杨路以东

净用地面积：96654.78平

土地性质：住宅、商服

容积率：A地块：2.1；B地块2.2

出让年限：住宅70年商服40年

出让方式：网上挂牌

起拍总价：85790万元

左岭P（2021）034号地块落位图

地块要求：

A地块规划9班幼儿园1处，建筑面积不少于2730平，用地面积不小于3780平。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。

地块分析：

该地块位于武汉绕城高速外，属于光谷楼市新版图的左岭，比此前的长江存储国际社区、世茂十里星河、中海光谷东麓以及还未开盘的伟鹏硅谷小镇的环线位置相对好一点，但是周边却更荒凉。

与地块距离约1.8公里是华中师大一附中光谷分校。

华中师大一附中光谷分校是一所12年（小学、初中、高中）一贯制民办学校，位于光谷未来科技城核心地段，去年中考市示范线占比94%，普高线占比97%。

江夏区

湖泗街道

P（2021）039号

地理位置：江夏区湖泗街大屋陈村

净用地面积：2761.3

土地性质：商服（加油加气站）

容积率：0.33

出让年限：商服40年

出让方式：网上挂牌

起拍总价：831万元

地块分析：

该地块为加油站地块，起拍价831万元，起拍楼面地价9199.55元/平。该地块所在的湖泗街道地处武汉市江夏区境东南部，非常偏远了，已经到了江夏、大冶、咸宁三县市交界的边缘，东以大冶市金牛镇高河村为界，南与咸宁市双溪镇、贺胜桥镇相连，西与山坡街贺站社区、保福社区临界，北濒梁子湖，与舒安街相邻。

庙山

P（2021）062号

地理位置：江夏区庙山产业园幸福村

净用地面积：103151.85平

土地性质：住宅

容积率：2.48

出让年限：住宅70年

出让方式：网上挂牌

起拍总价：153100万元

P（2021）063号

地理位置：江夏区庙山产业园邬树村、幸福村

净用地面积：41486.68平

土地性质：商服、金融保险、旅馆

容积率：2.33

出让年限：商服40年

出让方式：网上挂牌

起拍总价：19410万元

这两地块捆绑出让，意在开发电竞综合体，即打造“电竞文化”产业，支持电竞大生态发展战略，推进电竞小镇建设，发展电竞主题公园、电竞大学、文化创意园、动漫产业园、创意街区、腾讯科技创业社区、腾讯云大数据中心等电竞综合体。

此前有小道消息称，武汉旅游发展投资集团有限公司计划打造江夏电竞小镇！项目选址就在武汉市江夏区庙山大道以西，花山北路以北地块，总规划面积约1270亩。

2019年1月2日，武汉旅游发展投资集团有限公司进行了江夏电竞小镇可行性研究项目招标。兜兜转转2年半，终于要落地了。

文化大道：

P（2021）075号

地理位置：江夏区大桥产业园红旗村

净用地面积：107733.91平

土地性质：住宅

容积率：地块一：2.85；地块二：2.75

出让年限：住宅70年

出让方式：现场挂牌

起拍总价：190000万元

地块要求：

1、以搭配供应方式出让P（2021）075号地块和P（2021）076号地块，竞买人必须同时参与两宗地块的竞买，并分别报价；出让顺序为P（2021）075号地块在先，P（2021）076号地块在后；P（2021）075号地块按照市场竞争规则确定竞得人，P（2021）076号地块按照挂牌起始价由P（2021）075号地块竞得人关联竞得。

2、竞买人须承诺若竞得地块后：

(1)引入至少1家中国房地产企业商业地产综合实力前20强的企业旗下商服管理运营平台公司对商务商业项目进行统一招商和整体运营(以《中房网》2020年排名榜单为准)；

(2)在商务地块上建设不少于25000平方米的五星级酒店，并引入1家全球前10名国际知名酒店管理公司下属运营机构进行管理 ( 以美国《HOTELS》杂志社公布的“全球酒店集团325强”最新数据排名为准)，且酒店建成后全部自持经营，十年内不得转让；(3)引进至少10家互联网及人工智能高端科技研发企业在江夏区注册；

(4)在江夏区注册成立独立法人公司实施该地块开发建设。

P（2021）076号

地理位置：江夏区大桥产业园渔牧村

净用地面积：54025.17平

土地性质：商服、旅馆

容积率：3.5

出让年限：商服40年

出让方式：现场挂牌

起拍总价：42000万元

地块要求：

(4)在江夏区注册成立独立法人公司实施该地块开发建设。

地块分析：