文/ 钟黛 编辑/ 江一苇
奢华酒店、高端商场、5A写字楼……这些曾经是绿地的“门面”。
长期以来，商办产品在绿地的投资额和销售额中都占有不小的比例。不过，商办产品回报周期长，资金沉淀量大，在三道红线时代，却成为公司流动性难以承受之重。
未来，是收缩战线还是继续深化多元化布局，成为摆在绿地面前的选择题。
盘活酒店资产
在5月底的绿地股东大会上，张玉良透露，旗下酒旅REIT即将在新加坡上市。
张玉良介绍，绿地新加坡REIT首批底层资产包含4家酒店，总价值超30亿元。去年底，该只REIT获得了新加坡证券交易所的上市许可。
该只REIT承载着绿地盘活旗下酒店资产的厚望。绿地计划长期向其注入资产，每隔半年就加一批资产进去。截至去年底，公司拥有营运酒店45家，客房总数12246间，其中自营酒店30家，海外酒店2家。
除了资产化的尝试，绿地也在减持酒店资产。股东大会透露，绿地近期已出售了位于东京、悉尼的酒店。去年底，“最大旗舰型综合体酒店群”上海虹桥绿地酒店群被摆上货架，包含多家五星级酒店，标价50亿元。
绿地急于处置资产，是因为高端酒店并不是一门赚钱的生意。
国家旅游局的数据显示，五星级酒店投资回报率最高的是2010年，达到4%，即便如此，静态回收期也长达25年。而在2014年，投资回报率最低，仅0.3%，静态回收期将长达333年。
2018年，绿地意气风发，提出将用三年时间，打造以200亿以上年收入的酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎、具有全球竞争力的酒店旅游集团。
三年后，绿地在酒店旅游产业上的目标完成率不足十分之一。2018年-2020年，绿地酒店及相关产业的营收分别为22.19亿元，23.49亿元、23.52亿元。截至2020年年底，其酒店客房入住率仅有47.7%，低于行业平均水平。
5月底的股东大会上，张玉良坦言，目前绿地管理着近300家酒店，手上酒店的资产量较大，未来将同步推进酒店出售与打包REIT上市，“我们准备有计划地去化一部分整栋持有来实现降负债与产生利润”。
降杠杆、降负债
酒店等商办资产，其实是绿地“产业勾地”模式之下的衍生品。早期，绿地通过“产业勾地”，以低价撬动大量土地，助力销售规模突飞猛进。
在当时“房地产主业+大基建+大消费+大金融”的宏大版图之中，绿地多条业务齐头并进，让绿地资金链紧绷。2018年，绿地战略转型升级，从“房地产主业+大基建+大消费+大金融”演变为以地产、基建为主，金融、消费等综合产业并举的格局。
在业绩辉煌的2014年，绿地的销售金额超越万科，居于房企之首。2015年，绿地重组金丰投资，从而实现整体上市。
不过，在做大资产、猛冲规模上市的同时，负债也一路攀升。，2016年，其净负债率接近300%。同时，房地产主业投资不足，销售业绩疲软。
上市之后，绿地的销售规模被万科、恒大、碧桂园、融创、保利接连赶超。财报显示，2020年，绿地销售额为3583.5亿元，同比下滑7.7%，首次出现负增长。这当中，既因疫情的拖累，也有发展模式的痼疾。
与业绩增速放缓相对应，绿地控股的股价（前复权）从最高点的37.5元降至6月初的近6元，市值也由上市之初的3000多亿缩水至刚过700亿。
根据贝壳研究院测算，2020年，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%，净负债率为139.2%，现金短债比为0.97，三道红线全踩。
为缓解债务压力，绿地展开一系列盘活、售卖资产的动作。
除了处置酒店资产，去年底，一份商办项目推荐书显示，绿地有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业，合计231亿元，其中不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业。
另一方面，绿地也在勒紧裤腰带，减缓拿地。
2020年，绿地支出权益土地款838亿元，同比仅微增0.8%；新增权益土地面积1256万平方米，同比大降30.4%；新增权益计容建筑面积2680万平方米，同比减少23.6%。
今年一季度，绿地支出权益土地款121亿元，同比下降11.0%；新增权益土地面积115万平方米，同比下降51.3%；新增权益计容建筑面积259万平方米，同比下降48.7%。
同时，截至今年2月底，绿地的现金短债比超过1，“一条红线”实现“转绿”。绿地方面称，今年内力争净负债率也“转绿”，实现两条线“转绿”达标。
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