新土地管理法：征收村民住宅，需要走哪些程序？

文 | 马亚轩律师15010621932

(01)

农村土地按照用途，分为农用地、建设用地和未利用地。

村民住宅属于建设用地。

按照《土地管理法》规定，只有为了公共利益，才可以征收农民集体土地，其他任何缘由，如搞商品房开发、建大型商超都不是能征收集体土地的合法理由。

（02）

什么是公共利益？

比如军事、外交、交通、水利等基础设施建设用地，教育、体育、防灾减灾、文物保护、社区综合服务等公共事业用地，扶贫搬迁、保障性安居工程建设用地等。

还有在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上政府批准由区县政府组织实施的成片开发建设需要用地，也属于公共利益。

这里的“成片开发”要符合国务院自然资源主管部门规定的标准。

（03）

区县政府申请征收前，要先开展：

一、拟征收土地现状调查。

包括宅基地的权属、面积、房屋用途等情况进行调查。

调查登记结果应当与拟征收土地的所有权人、使用权人进行共同确认，并将调查登记结果在拟征地范围内公布。

二、社会稳定风险评估。

三、将征收范围、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等公告至少30日，听取村民意见。

实践中，征收部门会在拟征收土地所在的乡镇街道和村、村民小组范围内张贴《征地房屋补偿方案公告》。

四、多数村民认为安置方案不符合法律规定的，区县政府应当组织召开听证会，并根据规定和听证会情况修改方案，重新公告。

“多数”即被征地范围内半数以上的村民。

是否为“村集体成员”以及“村集体成员”总数由村委会认定和提供。

（04）

征收村民住宅，补偿标准应当秉承以下原则：

一、补偿公平、合理，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

二、先补偿后搬迁、居住条件有改善。

尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。

三、补偿标准由省级政府制定。

关于集体土地房屋的补偿标准，实践中，有地方采取评估的方式确定价值，如上海市2020年发布的《本市建设项目涉及土地房屋征收工作程序(试行)》。

四、及时足额支付村民住宅、其他地上附着物、搬迁、临时安置等补偿费用。

（05）

村民应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

征收主体应当组织测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地村民签订《补偿安置协议》。

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

这里的“个别”，一般是指未签订协议数少于等于总协议数的20%或者不满10户。

国家重点项目或受季节影响急需动工的项目，区县政府可以在承诺保障被补偿人利益的前提下报批，但未签订协议数应少于总协议数的三分之一。

（06）

前述前期工作完成后，才可以申请征收土地。

按照《土地管理法》规定，征收农村住宅用地超过70公顷由国务院批准，未超过的，省政府批准。

征收土地经法定程序批准后，由县级以上政府公告并组织实施并张贴《征收土地公告》，公告期不得少于10日。

（07）

个别户确实无法达成协议的，按照以下步骤操作：

第一，区县征地机构提出对被补偿人的具体补偿方案。

提出具体补偿方案前，应当征询被补偿人对评估报告是否有异议，有异议的，进行专家鉴定。

第二，将具体补偿方案送达被补偿人，要求被补偿人限期答复。

答复期限不少于10日。

第三，土地部门在答复期限内组织协调会，区县、乡镇、村人员可以参加。

第四，协调一致的，签补偿协议，仍不签协议的，再次组织协调。

第五，两次协调未能达成一致或被补偿人经两次通知不出席的，由区县征地机构以书面通知的形式将具体补偿方案送达被征收人。

第六，区县征地机构应当在通知确定的时间和地点将具体补偿方案、补偿资金的存单等送达被补偿人，被补偿人应在送达凭证上签字。

第七，被补偿人拒绝接受补偿，在搬迁期限内拒不搬迁的，由区县自然资源局作出《责令交出土地决定书》或《房屋补偿决定书》，责令被补偿人限期搬迁（不少于15日）。

针对决定书，被补偿人可在期限内复议或诉讼。

第八，被补偿人在法定期限内不复议、不诉讼，又不履行的，可以申请法院强制执行。

申请法院强制执行前，区县自然资源局应以书面形式催告被补偿人履行责令交出土地决定。