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主题：中厚明德集团：第61期乡村振兴战略项目实操落地班——产业勾地项目实操落地班

时间：2021年7月3日-7月5日

地点：北京 ● 农广大厦（北京市朝阳区麦子店街24号）

什么是勾地

勾地最早源于香港，是从香港引进的一种土地出让方式，是指正式招拍挂出让国有土地使用权前，意向用地者提前与政府沟通地块范围、规划指标、供地时间、土地价格等内容，向政府表明购买意向，由政府按照约定组织相应土地出让事宜，单位或个人通过招拍挂途径合法竞得土地。

2006年年初国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》第5.4款明确了“勾地”这一概念，后来颁布生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》取消了勾地的用语表述，在第5.4款规定了用地预申请制度。

根据原国土资源部有关人员的解读，勾地制度是对招拍挂出让制度的进一步细化和完善，而不是设定新的制度，用地预申请实际上就是勾地制度，鉴于勾地可能引起误解，为更准确表述，在出台的正式规范中，将勾地修改为用地预申请。

在了解勾地的基本概念后，我们分别从政府和开发商的角度出发，探讨勾地的意义。

从政府角度出发，政府为什么需要勾地？

1、从城市建设规划和政绩角度考量：

当前国家和地方政府的政绩考核，越来越看重产业发展情况。产商发展，首先需要一套可行的规划方案。再者，产商发展不能是政府一厢情愿，更需要有人愿意配合，而勾地恰恰解决了这一问题，政府前期通过与勾地方的洽谈沟通，达成意向承诺，最终引入产商项目，利于政府达成城市建设规划要求，取得政绩。

2、从招拍挂流拍风险角度考量：

如果招拍挂项目位置较偏、地块面积大、周边配套不全、开发难度大，这类土地容易流拍。政府也希望引进有实力的开发商，对土地片区进行整体规划，完善配套设施。勾地提高了政府在招拍挂中的优势地位，排除了实力不足的中小企业，筛选开发商，避免了流拍风险。

3、从调控供地方案和计划角度考量：

供求双方的接触有利于政府对市场需求的了解，从而更科学地进行土地调控，政府可以根据市场的反馈，合理地评估和确定出让底价，和出让条件，甚至是调整下一年的供地计划。

从开发商角度出发，勾地有何优势？

对于开发商而言，随着二级市场并购项目逐年减少，勾地越来越成为开发商低于市场价格锁定并获取土地的方案，相比土地招拍挂激烈的竞争和不可控的土地成本，勾地更有利于开发商锁定土地，取得土地。

那么，开发商该如何通过勾地方式获得土地呢？

首先，先要明确勾地一般流程：

意向勾地者与政府进行磋商是一个漫长的过程，在信息不对称的情况下，意向勾地者需要积极洞察政府部门对于地块的要求，这时一份好的规划方案便成为了突破点，下文我们会结合案例详细阐述主流模式。

该阶段意向勾地者与政府部门就土地条件达成一致的要点，除了包括土地位置、土地面积、土地用途、容积率等规划指标外，还需要就竞买人资格、条件限制、开发建设内容、供地安排、供地时间、供地方式、供地价格以及付款方式及条件等达成一致，尽最大努力保证上述要点符合自身的要求。

2、沟通达成一致后，市、县国土资源部门向社会公开具体地块信息。

市、县国土资源部门一般在公开地块信息时，同时还会附上《建设用地使用权出让预申请须知》。

根据与意向勾地者前期的磋商结果，市、县国土资源部门会设定拟出让地块预申请的要求，同时会附有《用地预申请表》，供意向勾地者填写提交。

3.意向勾地者按照《预申请须知》的要求，向市、县国土资源部门提交《用地预申请表》。提交申请表的同时一般还需要承诺愿意支付土地出让金的价格。

4.市、县国土资源管理部门对用地预申请进行审查。

市、县国土资源管理部门认为意向勾地者所承诺的土地价格和条件可以接受的，在收到预申请的一定时间内（一般为20日）告知意向勾地申请人地块的出让安排，并通知其参加国土资源部门组织的该地块招标拍卖挂牌出让活动。

5.提交《用地预申请表》的意向用地者参与竞投或竞买。

已提交《用地预申请表》且市、县国土资源管理部门认为意向勾地者所承诺的土地价格和条件可以接受的，则该意向勾地者必须参加意向宗地的竞投或竞买。

如果意向勾地者未按时参加竞投或竞买，或虽参加了竞投或竞买，但是报价低于其承诺的土地价格，则该意向勾地者就构成违约，应承担相应的违约责任。

其次，学会如何同政府洽谈：

一、通过提高产业配套价值，以优质产业模式取胜：

勾地项目，通常投资巨大需要长期持有运营且收益回报较弱，为引入这些项目，政府一般愿意在地价和关联的住宅开发用地上给予相应补偿，以补贴商产开发建设和经营亏损。

在与政府勾地时，首先需要明确政府当前诉求，把企业自身的优势资源和政府之所求做好契合链接，想政府之所想，急政府之所急。勾地其实就是一道等价平衡题，政府的诉求=地价+配套价值。简单来说就是利用自身的配套价值来换取更低的地价。

明确了上述思路，结合目前较为成功的案例，主流模式都有哪些呢？

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来源：网络

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