从去年开始，旧改就频繁出现在广州各级政府部门文件。在上个月发布的广州市十四五规划中，“城市更新”被提及了24次。

而就在不久前，越秀西坑村也迎来新进展。

在西坑村前期策划主体表决会上，广州城投城市更新有限公司，以97%的支持率高票通过，成功当选前期策划主体。

国企介入，能否给西坑村旧改带来惊喜？

西坑村，这个坐落于白云山脚下，位于天河和越秀两区交界处的城中村，不仅地理位置优越，过往历史也十分丰富。

西坑村大致区位

最早要追溯到2009年，广州提出12年内推进瑶台、登峰、西坑、农林、寺右和杨箕等广州市最核心的6个转制社区改造，将其彻底实现都市化。

但建设的过程，却十分漫长。除了杨箕村已完成回迁安置，成为远近闻名的土豪村，其它村依旧没有太多进展。

不过，从去年开始，越秀旧改开始提速发力。

先是在66号文件中，规定列入了三年计划的城中村，要在2023年底前完成回迁安置房建设或启动开工建设；五年方案则要求相关城中村，力争在2025年底前前述任务。

2020年2月，一口气公示了6条自然村的基础数据调查结果，当中就包括西坑村。

4月，市政府工作会议原则同意西坑村（含金贵村）改造采用“公益征收”结合“旧村改造”的模式推进。

6月，城投担任西坑村前期策划主体。不夸张的说，西坑村近一年的旧改动态，比前几年加起来还多。

如果说新区旧改是“新手”模式，那老城区旧改就是“地狱”模式。

具体来看，越秀西坑村旧改路上遇到过哪些难题？

其一，受白云山风景保护条例，周边建筑物高度不得超过15米。

2006年，广州市政府发布了《广州市白云山风景名胜区保护条例》，正是这份条例，让周边的西坑村、金贵村、登峰村旧改长期处于停滞不前的状态。

其中，最让人唏嘘的莫过于登峰村，刚挂网招标不到5天，就因“项目出现重大变故，现终止该项目的招标工作。”

究其原因，或多或少都与限高脱不开关系。

不难看出，如果未来登峰村旧改能顺利推进，意味着越秀环市东改造的破局，而周边西坑、农林等其他旧村也会迎来新进展。

其二，拆迁补偿问题难协调。

严格意义上来说，第二个难题的纠结点还是与限高有关。

如果按照《住宅设计规范》中规定：普通住宅的层高为2.8米来计算的话，15米的层高只能建5层住宅，而村内现有房屋多在7-8层。

因此，如何做到在不改变层高、容积率、公建配套等规划前提下，合理安置村民以及分配补偿，是改造必须解决的一大难点。

那么，未来西坑村旧改的破局之道在哪?

从现有公开的资料来看，小编认为，西坑村旧改命运与广州花园息息相关。

广州花园，选址于白云山风景名胜区南端，规划面积151.8公顷，分为前置区、核心区和综合服务区，是广州拟打造的一座国际著名花园。

广州花园效果图

根据规划，为了促进广州花园建设，提升白云山南门及周边地区功能与形象，周边旧村城市更新势在必行，而西坑村与广州花园不过一路之隔。

事实上，早在去年4月，西坑村就因广州花园发布过《广州市西坑村片区控制性详细规划修改必要性论证征询意见公示》。

规划后的西坑村，片规划范围为北至广州环城高速路，南至永福路，东至濂泉路，西至横枝岗路、云山南路。

片区范围面积91公顷，村属用地范围面积22.36公顷，涵盖了金贵村、长腰岭、田螺墩、云泉后街、西坑村等村社，横跨了越秀和天河两个区。

这也从侧面说明，广州花园建设，将会是推动西坑村旧改的重要因素。

至于大家关心的安置问题，规划指出“越秀区旧村全面改造项目可以跨区平衡”，也就是说，西坑村很有可能会采取跨区安置的办法。

整体来看，西坑村旧改对寸土寸金的越秀而言，是盘活土地，增加土地供应的的重要方式。

待旧改完成后，不仅能提升居民居住品质，同时也减少老城区城市界面不理想的“硬伤”，从而带动地块价值，而这些改变，几乎都与房价挂钩。

目前西坑村周边在售新盘不多，且多为豪宅项目。粤海拾桂府，均价12万/平；淘金半山豪庭，均价10万/平......

相比一手房，二手房虽然在价格有一定优势，但门槛也不低，且价格参差不齐。天河的价格洼地沙河板块，均价在3万/平，越秀的淘金板块，均价在5.5万/平。

如果采用跨区安置的方法，意味着西坑村的村民想要置换周边同等环境配套的新房，其购房成本只高不低。

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