一晃20多年过去了，住房市场自1998年住房改革以后，发生了翻天覆地的变化。

人均住房面积从6.7平米增长到目前的近40平米，家庭户均住房1.5套，这是一个了不起的成就，放眼世界，在如此短时间里，可能只有我们能做到。

但，我们也不可能否认，在住房市场的快速发展过程中，还存在一些问题，比如重商品房发展、轻租赁房发展，还比如敏感的房价问题等等。

然而，不管中间有多少插曲，在国家管控下，住房市场、楼市、房地产，甚至房价仍旧会以它本来的趋势发展。其中，不少人很关心10年后的楼市会怎样？

个人观点，对于楼市各个方面来说，至少有8大变化吧。看完后，你还会搏一把吗？还是会放弃买房的念头呢？

变化一，租房人越来越多。

随着国家对租赁市场发展的投入，比如地方持续增加了租赁用地的出让占比，将会有越来越多的租赁用地上市，此外，集体建设用地入市，也可大幅增加租赁住房，如此一来，将会有越来越多的“公家”租赁房源上市，租房人可以租到相对稳定和便宜的房子，而且高企的房价也让更多的人愿意选择租房，甚至终身租房生活。

变化二，居住向郊区扩展，有钱人或更愿意住郊区。

虽然我们的城市化率才60%多一点，实际上，经济发达一些的沿海城市，包括中西部大城市，城市化率已经超过80%，城区开发较为充分，接下来只会向更远的郊区发展，一些产业和配套也会向新区、郊区转移，以分散拥堵不堪的主城区。新建区域的住房小区，无论是产品，或者是居住环境质量，都要比老城区“先进”得多，为了远离喧嚣的闹市，一些经济条件较好的居民或更愿意选择郊区的低密度住房，比如洋房，甚至别墅。

变化三，都市圈时代到来，核心城市与卫星城的居住“代沟”被抹平。

城市化上半场主要是农村人口向各个等级城市的转移，而城市化下半场则主要是城市与城市之间的人口流动。都市圈将要承担更多的人口转移，80%的人口将分布在国家规划的19个城市群，而城市群则由大大小小的都市圈组成，目前看，可区分的都市圈约50个，这就是未来都市圈发展的基础。随着户口通迁、社保医保互认等落地，都市圈内城市的城市界限、户籍壁垒被彻底打破，居住在圈内的A城与B城，其实没有本质的区别，如果说有，那仅是空间的距离，因为时间距离被城轨等交通“弱化”。在B城居住，在A城上班也是一件很正常的事。

变化四，学区房降温。

学区房之所以热，主要在于教育资源的不公平性，从来都不认为郊区生源、新区生源比城区差，最大的差距是一个个没有积淀的新学校要与一个个有着数十年的老学校比。随着多校划片的普及，名校分校的遍地开花，以及新学校师资力量的积累和成长，学校与学校的差距会逐步缩小。还有一个众所周知的事，新生婴儿出生率越来越低，对教育资源的需求会有一个下降过程。两个原因，学区房降温也是自然而然。

变化五，高层住宅分化。

品质好、维护好的高层住宅，居住环境依然不错，但品质差且老旧的高层住宅或遇到一些难题：外立面脱落，物业管理不善，绿化被损毁，小区道路乱停乱放，影响消防车辆进入，阳台外面的衣服迎风招展等等，还有一个现象，在零几年建造的房子，其电梯老化更新，维修基金可能用得八九不离十，不排除一些小区、楼栋的电梯更换维保需要各家各户出钱。

变化六，存量房市场分化。

那个时候，新房可能不会太多了，主要就是存量房市场，次新、品质好的房子，仍旧受改善需求喜爱，而品质差、房龄老的房子，因户型原因，也因居住舒适度原因，将越来越遭人嫌弃，此时，哪个城市都不会那么缺房子了，他们只需要好房子，差的房子你有，我有，大家都有，自然就不吃香了。

变化七，拆迁越来越少，主要以修缮为主。

不能说拆迁就100%退出，即便棚改基本在2020年底结束，比如说一些影响城市规划，密度较低且危房，还是可能会拆迁安置的。道理很简单，成本上能算得过来，但对于大多数高层住宅来说，密度那么高，仅补偿这一块，就没有哪个能补得起。所以，大拆大建的时代已经过去，未来老小区就是以修缮改造为主。有人说，实在不能住了怎么办？我认为，重新选一块地建，应该比拆迁更容易、也更经济。

变化八，房价是一个无法回避的话题。

这个谁也看不准，我也看不准。如果有一个确定性的地方，那就是政策，国家不会让房价大起大落，在这样的前提下，产业基础好、就业机会多的城市会吸引更多的人进来，房价易涨难跌，但随着房产税落地，自然有一个平抑机制，房价增幅在可控范围内。可以肯定的是，再也不会像以前两三年翻一番了。至于那些产业转型不成功、资源型城市，人口自然流出，类似老美的“铁锈地带”，房产价值不会因为货币的增长而增长，10年或在原地踏步，也或者更低了。

看完以上分析，你还会搏一把，还是放弃买房念头呢？说一下我个人看法吧。不作为买卖房的决策参考。

1.刚需，经济条件达到能买就买，拥有一套自己的房子是人生最基础梦想，不需要考虑10年后的事。如果经济能力实在达不到，人人住有所居也不会让你睡大街，可以考虑公租房。

2.以保值增值为目的买房，擦亮眼睛，特别是品质差的房子，无论现在有多新，能规避就规避。

3.不要对郊区，甚至都市圈的房子，用嫌弃的眼光看，按照未来的发展趋势看，我们确实可以憧憬一下，特别是一些大城市周围。

4.注意资金的分配，房子不是我们唯一的投资出路，如果你有闲钱，又没有找到好的房产、金融资产配置，何不投资自己、子女教育，或者一些靠谱的实体项目呢？因为实体经济才是我们的未来。