今天办理案件过程中，遇到这样一个案例。我们作为债权人方，向法院申请强制执行债务人名下的房屋，与法官一同前往债务人房屋所在地房屋粘贴清场公告时，发现房屋里居住着另外一名案外人张三。

打开网易新闻 查看精彩图片

原来，案外人张三与债务人数年前签订了一份房屋买卖合同，但是，由于当时该套房屋抵押给债权人，房屋并未办理过户登记。张三与债务人签订的这份房屋买卖合同约定，待房屋解除抵押后，再办理过户登记。

现在，张三面临几个问题：

1、由于房屋并未办理过户登记，房屋所有权并未转移，因此，张三并不是该套房子的所有权人。

2、因此，张三必须在规定期限内，搬离该套房屋。

3、尽管张三与债务人签订了《房屋买卖合同》，但是，这仅仅属于合同之债，张三并不享有物权。

4、因此，张三只能通过合同纠纷起诉债务人返还购房款。但是，由于债务人现在负债巨大，即便张三打赢官司，也不一定拿得到钱。

打开网易新闻 查看精彩图片

如何防范类似风险：

1、《民法典》生效后，规定，房屋可以“带抵押过户”。但是，就目前实务中，大多数房管局仍需抵押权人书面同意，才会办理“带抵押过户”。同时，作为大多数购房人而言，为什么要去购买一套已经设定他项权利的住房呢？

2、为了解决类似的问题：

（1）如果确实很中意该套房屋

买方可以支付卖方一部分定金，约定：如果卖方未在约定的期限解除抵押，并办理过户登记，那么双倍返还定金。

（2）如果可选房屋范围较广

直接购买不存在瑕疵的房屋。

打开网易新闻 查看精彩图片