很早之前，明哥就收到过南宁五象新区建工城业主群诉的资料。

大概说的是南宁五象新区建工城六号地块大都华园的品质较差，远未达到业主们的预期。业主与开发商沟通整改，但是很难推进的事情。

▲建工城6号地块大都华园的业主，不满建工城的品质，曾多次横幅群诉。

正好趁着端午节假期，今天明哥就简单说一下建工城吧。

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建工城的起源

建工城的来历要追溯到五象新区还在大开发的时代。

大约在2015年，由广西大都、大都恒城两家公司，拿地约460亩地进行开发。

当时，整个五象新区有四大农民安置项目：天誉花园（良庆镇）、光明城市（那黄村）、路桥壮美山湖（新村村）、建工城（平乐村）。

从现在五象新区的地名、路名来看，就知道这四个村当年的位置。

良庆镇——良庆桥南片区

那黄村——总部基地片区

新村村——五象湖片区

平乐村——五象湖+五象南片区

▲这四个村当年都是大村，土地所占面积基本都处在今天五象新区的核心板块位置，换句话说五象新区就是靠征这几个村的土地构成的。

整个建工城占地1200亩，建筑面积约320万㎡，建设的是一个预计将容纳8万人的超大社区。

▲由于地块大，建工城只能进行组团开发，分别交给广西建工集团旗下各个分公司承建。

项目开发至今可以说是一波三折。

2015年的时候，广西建工拿地进入五象南，那个时候的五象南还是非常荒凉、偏僻的地方。

当时政府为了尽快开发五象，尽快完成征地，就让广西建工集团接手了该项目。

在当时来看，这个项目基本不赚钱，还有可能亏钱，除了国企，是不会有民企接手的。

▲这个项目在当年可以说是体现了国企的担当。

而且项目在开发过程中，仍然有许多的问题，尤其是“那黄模式”的争议，农民10.08万安置补偿款等问题。该项目直到2018年才首期开盘，销售至今。

很多业主也可能会觉得，建工城怎么建得这么像安置房。这也是后续一系列纠纷的根源。

因为，当年设计建设的时候，项目的图纸很可能就是用安置房的图纸去设计的，只怪五象新区、五象南的房价涨得实在太快，大大超出了国企的意料之外。

02

建工城交付实景

建工城的建设速度很快，这也是必须的，因为要尽快给平乐村的村民早日住进新房，不快一些是不行的。

▲只是4.0的容积率和密度非常高的高层，会让一些有改善追求的业主感到不舒适。

整体来看，没有想象中那么差，也没有意料中那么好，比较中规中矩。

▲整体立面风格还是在线的。

小区园林也基本上符合通常商品房的标准。

▲作为定位刚需的楼盘，这个小区园林实际上也是可以了。

公共区域的装修标准也并不算很差。

▲瓷砖、吊顶这些配置，比很多大白墙的商品房好多了。

作为五象南少有的毛坯交付楼盘，整体感观不是太差。

▲只要不漏水、墙体不开裂，基本上也就是属于质量过关了。

总的来说，建工城这个楼盘，价格低、赠送面积多，毛坯房的优点，基本上也就获得了五象新区刚需们的青睐。一年卖出36亿、39万㎡说明了市场对它的认可，并愿意为之买单。

▲2020年全年，建工城销售金额排名全南宁第三，销售面积排名全南宁第二，足以看出它是整个五象新区的流量盘。

03

业主们的不满

总体来看，业主们不满的是建工城6号地块大都华园小区的内部一些问题。

▲建工城6号地大都华园。

业主的诉求主要有：

1、小区大门，没有大门的小区显得不够气派

2、楼栋入户门，入户门过于简陋

3、架空层白墙，要求增加防水乳胶漆

4、小区景观植被种植太Low

5、车库顶部防护问题

6、消防管管道裸露影响美观问题

7、电梯间安全防护问题

以上几个问题，业主也发布了图片说明。

单元入户门太Low。

▲单元入户门这个确实与周边其他商品房相比，档次较低，地面红砖这个审美也确实一般。

小区绿化植被栽种稀疏，极不美观。

▲这个没什么好说的，用肉眼看就知道这个肯定是很差的。

架空层白墙的问题。

▲这个架空层目前没有完工，所以整改也是没有问题的。

消防管道裸露的问题。

▲消防管道裸露影响美观。

从业主们发来的照片来看，建工城6号地块，大都华园主要的问题在于，楼盘的敏感性部分没有做到位，而引起了业主的不满，并没有比较大的问题。

04

建工城的整改难点

收到业主投诉的建工城，也非常有诚意，马上就进行了回复及整改。

▲建工城的及时回复也可以看出，对于广大业主的诉求是重视的。

其中，整改相对容易的就是架空层部分的白墙、小区铺设的绿植、电梯间安全防护等。但是有几个是非常难整改的：

▲业主们的几个诉求中，有几个是非常难整改的。

整个很难的是：

消防管道改造，这个是由消防部门说了算，改变消防管道，就需要消防部门来验收。擅自整改，会导致消防验收不通过，拿不到房产证。

小区入户门等区域，这属于改变楼体的外立面了，需要规划部门同意之后，才可以进行更改。

然而，建工城6号地的部分楼栋都已经通过了竣工验收了。

▲根据广西大都官网，建工城6号地不少楼栋已经在4月份通过了竣工验收，也就是所有部门的盖章同意通过。资料来源︱广西大都投资官微。

那就不再属于开发阶段的报批报建了，这个时候更改规划方案，就需要小区业主们集体申请修改报批报建方案了。

更改小区立面设计，流程就复杂得多，需要至少三分之一业主的同意签字才可以申请修改设计方案。

然后，才能进行整改，这中间的过程繁杂，涉及人员众多，还要与规划部门进行沟通，单凭个别业主是根本不可能的。

所以这场博弈就变成了，业主是否能团结起来共同签字，愿意修改的问题了。

一旦涉及的人数过多，就意味着业主们的诉求、想法也多了。就很难形成统一意见。

明哥对于这件事，只能给业主们一个建议：除非有绝对的把握争取到至少三分之一的业主签字同意，不然就实现不了这两条最难实现的诉求。

写在最后

广西大都的处理方式没有问题，符合流程和规范的。

业主们的诉求，实际上也没问题，花了钱买房，却拿到与自己预期相差很多档次的房子。

那到底是谁的问题呢？

这个就值得大家细品了。

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