“黑石集团终于将SOHO中国收入囊中。”
来源 | 投资家（ID：touzijias）
作者 | 赵思蕊
靴子落地，黑石集团终于将SOHO中国收入囊中。
6月16日晚间，港股上市公司SOHO中国公告称，黑石集团对SOHO中国发出收购要约，以取得SOHO中国的控股权。
交易完成后，SOHO中国现有控股股东（潘石屹夫妇）仅保留9%的股权，SOHO中国将继续维持在港交所上市。
对于这个结果，外界早有预期，大家的关注点在于价格，本次交易总价约30亿美元，对比去年年初传出的40亿美元现金收购价，相当于打了75折。
如果收购成功，这将成为美国私募巨头黑石在中国的最大一笔房地产投资。“吃掉”SOHO中国的背后，黑石到底在下一盘什么棋？
曾自曝不会“跑路”的潘石屹，终于出清了国内核心资产，变成了第二个李嘉诚。那么，在这笔买卖中，潘石屹是赚了还是赔了？
一
潘石屹夫妇对SOHO中国去意已决，这在全中国早就不是什么秘密了。
从时间线来看，早在2019年10月，潘石屹夫妇就动起了整体处置公司资产的主意，此后SOHO中国股价多次受资产出售进展影响而出现大幅波动。
2020年3月，有市场传闻称SOHO中国计划卖掉旗下核心资产，黑石是意向买家之一，出价40亿美元。受此消息刺激，SOHO中国股价盘中一度涨超27%。
紧随其后，新冠疫情突如其来，SOHO中国的未来前景充满了不确定性，而融资问题也成为黑石继续推进收购的阻碍之一，双方谈判陷入停滞状态。
不过，有知情人士透露，去年年初黑石与SOHO中国的私有化谈判还处于初级阶段，一旦情况稳定双方可能重新启动谈判。
2020年11月，又有传闻称高瓴资本有意“接盘”SOHO中国，对价可能超过20亿美元。该消息推动SOHO中国股价一度飙升40%，但高瓴火速辟谣，SOHO中国股价“熄火”。
如今，国内进入后疫情时期，各行各业已经基本恢复原状，投资活动也在如火如荼地进行，黑石顺势向SOHO中国伸出了橄榄枝。
公告显示，黑石将以现金交易的方式收购SOHO中国54.93%股权，交易总对价高达236.58亿港元（约30.5亿美元，195亿人民币）。
黑石所收购的股权全部来自潘石屹夫妇，作为SOHO中国的创始人，潘石屹夫妇此前持有SOHO中国63.93%的股权，为公司实控人。
交易完成后，黑石将取代潘石屹夫妇成为SOHO中国新的实控人。不过，潘石屹夫妇并未与SOHO中国彻底告别，仍将保留9%的股权，持股比例仅次于黑石，为SOHO中国第二大股东。
黑石给出的要约收购价为5港元/股，相较SOHO中国前一交易日收盘价3.8港元/股溢价30%。不过，与去年年初传闻中所称的40亿美元交易总对价相比，大概打了75折。
综合来看，黑石与SOHO中国都是有舍有得，传闻一年多的并购交易终于落地，想必是双方经过深思熟虑后做出的最佳选择。
值得一提的是，在收购公告发布前，SOHO中国的股价已经提前发动，在最近10个交易日内股价大涨近60%，创下SOHO中国自2007年上市以来的最大涨幅。
二
6月16日当晚，潘石屹第一时间在微博上转发了SOHO中国的官宣微博，没有任何配文，仿佛在向曾经的地产商身份做出最后的告别。
作为中国地产圈声名显赫的大佬级人物，潘石屹的前半生足够精彩，海南卖楼、成立SOHO中国、与复星的外滩地王大战等等，都曾是中国地产圈津津乐道的传奇故事。
潘石屹一手创办的SOHO中国，也曾是中国房地产黄金时代的弄潮儿，与万科、恒大等地产龙头并驾齐驱，并在2012年迎来百亿利润的高光时刻。
同年，潘石屹高调宣布SOHO中国将全面转型，由销售改为全面自持，他认为该模式能为SOHO中国带来源源不断的租金收益和丰厚的利润回报，没想到却一脚踏空了。
此后，SOHO中国的营收和利润持续滑坡，自2013年开始就不在公开市场拿地了。2014年，潘石屹夫妇开始以甩卖资产的方式来维持SOHO中国的运转，从此一发不可收拾。
笔者统计发现，此后五年间，SOHO中国至少出售了9个项目或资产包，加上一部分散售资产，陆续套现超过350亿元。
目前，SOHO中国名下仅剩下外滩SOHO、望京SOHO、银河SOHO等位于北京和上海的9个甲级写字楼项目。
2019年，潘石屹考虑以80亿美元的价格出售SOHO中国最后的核心资产项目，被外界视为SOHO中国要彻底退出中国市场的信号，关于潘石屹要模仿李嘉诚“跑路”的讨论沸沸扬扬。
不过，从后面的交易传闻可知，潘石屹想要退出并不容易，他的期望值也在不断缩水。SOHO中国的交易对价从80亿美元降到40亿美元，再到如今的30亿美元。
而SOHO中国在黑石、高瓴等多个潜在买家之间兜兜转转，想要待价而沽却落了个竹篮打水一场空，最后不得不降低身价投入黑石的怀抱。
这个结局大概是两方面原因造成的：第一，在全球疫情仍未彻底控制住之前，能一下子拿出30亿美元的买家并不多，市面上可供SOHO中国挑选的买家少之又少。
第二，市场留给SOHO中国的时间不多了。持续甩卖资产，让SOHO中国的业绩规模大幅缩水，可以拿到谈判桌上的筹码变得越来越少。
2020年财报显示，SOHO中国实现营业收入21.92亿元，同比增长约19%。其中，租金收入15.37亿元，同比下降16%，出售物业收入6.54亿元。
去年受疫情因素影响，SOHO中国旗下物业整体的出租率下降。从2019年底到2020年底，除了新开业的丽泽SOHO和外滩SOHO，其余写字楼出租率均面临大幅下滑。
具体来看，望京SOHO出租率由86%降至83%，光华路SOHO II出租率由87%降至68%，银河/朝阳门SOHO出租率由94%降至62%，SOHO复兴广场出租率由95%降至82%，SOHO天山广场出租率由97%降至83%。
在此背景下，SOHO中国在2020年度的税前利润约16亿元，同比下降约17%；毛利13.9亿元，同比减少7.9%；净利润5.43亿元，同比骤降58.8%；总资产约707.04亿元，总负债约331.57亿元，净资产负债率约为43%。
三
近年来，围绕SOHO中国和潘石屹夫妇的核心事件，一直是资产出售或公司整体打包转让。
早年间，潘石屹曾宣扬“不赚钱的商人是不道德的”，骨子里就透出一股对金钱的执念。但从2015年开始，他似乎对SOHO中国的股价“漠不关心”了。
在公开场合，潘石屹也鲜少以地产商的身份亮相，变得越来越佛系，越来越“不务正业”，个人微博上大多分享一些关于木工、摄影、编程的生活琐事，与房地产渐行渐远。
潘石屹多次表态：“这钱我是赚够了！以赚钱为目的的事情，已经不是我唯一的目的了。作为一个上市公司董事长这样说不太合适，但这就是我心里最真实的想法”。
现实中，这几年SOHO中国不断“卖卖卖”，确实让潘石屹夫妇赚得盆满钵满。在最新公布的2021中国福布斯富豪排行榜上，潘石屹夫妇以212.2亿元财富，位居排行榜第175位。
与国内卖项目和转让公司控股权形成鲜明对比的是，潘石屹夫妇这几年海外投资的动作不断，他们通过家族信托相继在海外进行了大量投资，总投资额超过20亿美元。
例如，斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权；耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。
天眼查显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹陆续注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外或港澳台地区的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。
此外，潘石屹夫妇的长子还在英国成立了地产公司。出清国内核心资产，转战欧美市场，这一切都成为潘石屹效仿李嘉诚的佐证。
潘石屹夫妇对国外高等学府的大手笔捐款，也遭受外界广泛诟病。据悉，潘石屹夫妇最大的一笔公益投入，就是把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作，捐款1亿美元设立助学金。
张欣自称，捐款的目的是“让中国的贫困学生到世界一流大学去读本科。”但外界很快发现，捐款没多久，潘石屹夫妇的两个儿子就先后入读了耶鲁和哈佛。
中国企业家曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”
面对巨大的舆论压力，潘石屹曾自曝：“说我跑了是谣言，跑不了。”如今，潘石屹一家四口有三口定居国外，而张欣早就拿到美国国籍了。
四
与潘石屹夫妇出清国内核心资产、大举进军欧美市场的投资路径相反，本次SOHO中国的接盘方黑石，近年来不断加码中国市场。
创办于1985年的黑石，是美国规模最大的上市投资管理公司，在全球范围内管理6490亿美元，专注于私募股权、房地产、公债、上市股权、生命科学、成长型股权等。
近年来，黑石积极投资中国商业地产。2019年，黑石豪掷15亿美元（约100亿人民币）买入上海长泰广场，全年在中国地产领域的投资高达200亿元人民币。
进入2021年以来，黑石在中国市场继续大张旗鼓地挺进，年初至今已经在中国砸下54亿美元（约345亿人民币）的投资款。
具体来看，今年1月，黑石以11亿美元（约71亿人民币）从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。
今年6月，黑石以13亿美元（约83.2亿人民币）收购中国泛海控股集团有限公司旗下美国国际数据集团（IDG）。
如今，黑石又以30亿美元的价格将SOHO中国收入囊中，其在中国房地产市场的投资版图已经初步显现。
事实上，黑石与SOHO中国颇有渊源，如果SOHO中国最后注定是“卖身”的结局，黑石无疑是最佳选项之一。
早在2012年，黑石就与SOHO中国合资成立了盈石搜候（上海）有限公司，双方各持股50%，该公司专门负责前门大街SOHO持有物业的招商和运营。
2018年，前SOHO中国总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部，出任董事总经理一职。外界传闻称，黑石决定收购SOHO中国，就是阎岩在中间牵线搭桥。
不过，这起收购迟迟不能落地，关键因素是价格。从最初的80亿美元，到2020年3月的40亿美元，再到如今的30亿美元，黑石终于得偿所愿。
收购价格一降再降的背后，是黑石创始人苏世民对金钱的严格把控。苏世民曾向沪上投资大佬郭广昌透露，他成功的秘诀在于不亏钱，这也是黑石的首要投资原则。
据说，黑石内部设有一套严格的投资流程，所有人的投资风格必须严格、冷静且稳健，任何一笔投资都必须经过多次测试。虽然身处高风险行业，但黑石却对风险深恶痛绝。
毋庸置疑的是，黑石对中国兴趣浓厚，这从创始人“苏世民”的中国名字中就可以窥探一二，但资产收购只是黑石布局中国市场的手段之一，却不是最终目的。
早在10余年前，苏世民就曾在上海直言：未来，我肯定愿意看到黑石集团能够在中国的交易所挂牌上市。
不难看出，通过截然相反的投资路径，潘石屹夫妇终将彻底告别中国房地产市场，而步步为营的黑石，又会在中国市场演绎怎样的投资故事呢？
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