长寿路板块是普陀最好的位置了，全部位于内环内，甚至是苏州河南岸。

往西是长宁，往南是静安，均为富邻。

这样的地段，房价却不高，与真如、长风、大宁等中环区域相差不大。而且在2035规划中没有被纳入中央活动区（CAZ），以至于普陀区吃了鸭蛋。

甚至规划全文中都没提到长寿路这几个字，让人很是惋惜：

这样好的位置，是如何沦落到这步田地的？

长寿路区域的第一宗罪是商业发展迟缓，尽管商业发达一度是长寿路闻名上海的标签。

1900年工部局开始跨界修筑长寿路，使其变成介于华界与租界间的模糊地带。

由于模糊地带以及靠近苏州河的优势，道路铺就后沿线汇集了大量工厂，甚至于后来成为工人运动的中心区域。 随工人而来的就是繁华的商业街，1930年代这里开业商铺多达100多家，1949年更是超过400家。

建国后几经风云，长寿路大自鸣钟附近却一直保持着商业中心的地位。

大自鸣钟

进入新世纪大拆大建时期，因为规划的失败开始走下坡路。

长寿路最近一轮开发时间很早，1996年就建成了3.68万方的亚新生活广场，当时还没有梅恒泰。

宽阔的中庭设计、超大停车场在当时也是风头无两，甚至1998年张信哲还在这举行了歌迷见面会。

然而2005年后商场如雨后春笋般涌现，渐渐的亚新就不够看了。

到今天，完全沦落成县城级商业体。2015年传说要翻新，却一直被搁置着。

亚新生活广场中庭

隔壁巴黎春天倒是变动很大，建成后名字就换了好几次。

2008年黑石集团买下，改名调频壹广场。然而年年亏损，直到2011年甩手给新世界，改名巴黎春天。

巴黎春天骨子里并不是高档商场，以出售打折商品为主，类似于位置较好的奥特莱斯。

后来又开了189，体量不大；现在金地的商业又在动工，商业面积也仅2万方，标准社区商业配套体量。

从此宣告长寿路地区商业更新彻底失败。

目前真正引人注目的商业还是沿街商铺，整体业态与城市界面与徐家汇又相距甚远。

总体而言，作为内环内板块，这里商业并不让人满意。没有地标、没有形成匹配内环核心区的城市繁华。

好在到静安寺与中山公园都不到3公里，过去逛街也算方便。 距离静安寺、中山公园这么近，可能也扼杀了长寿路的商业改造之路。

大树底下不长草。

长寿路的第二宗罪，是苏州河的开发失败。

与黄浦江相比，苏州河更像是上海的母亲河。这样一条有文化底蕴、有本地人情感、有内环经济支撑的水系，放在任何城市都会成为中轴线。

而苏州河最好的景观段就在普陀。

这里有连续的河湾形成了绝佳的观感，靠近市区不会缺乏人气，可以说是上天对普陀区最好的馈赠。如果做成日本六本木这样的公共活动中心，一定会成为北上海的明珠。

再不济也可以像徐汇一样，180万方整体规划打造金融城（实质也是公共活动中心）。

然而普陀区政府是如何利用的呢？几乎全部被做成了住宅！而且是毫无特色的普通住宅。

原本可以成为地标的地段就这样被浪费掉了。

北区最好的两个湾区，建成了一大片住宅：中远两湾城，口碑一塌糊涂。

南区两个湾区，分别建成了大上海城市花园、半岛花园，前者车位比不足，后者物业管理太差，都没能成为标杆项目。

仅一个湾区做成了梦清园公园，体量很小，不成气候。

虽然划为住宅用地拍出短期内可以收取更多土地出让金，长期来看却扼杀了板块上升的机会。

直接的后果就是，长寿路板块没有一个可以拿的出手的项目，以至于在市级范围内毫无影响力，产业导入就无从谈起。

看看隔壁静安区的动作，真的是高下立判。

闸北区的河段其实不如普陀区，整体景观比较普通。但是闸北静安合并之后，迅速将苏州河作为发展中心。

在一轴三带的发展规划中进一步做实，成为与南京西路平行的发展主线。

前几天还有朋友问到，同样是内环内的下只角，为什么静安天御卖到125000元/平，而锦绣里只能卖105000元/平？

看看人家是什么规划就知道了。

静安国际中心60万方商办体量坐镇，五星级静安洲际酒店塑造地标，与不夜城核心区连成一片，一直绵延到汉中路轨交枢纽。

而你锦绣里旁边只有一座玉佛寺。

长寿路还有最后一个湾区可供开发，目前已经形成M50创意园，希望后续能带来更多惊喜。

长寿路三宗罪是，这里的房子也是乏善可陈。

普陀是一个缺少豪宅的区域，长寿路也不例外。

区域内标杆项目是西康路989和浅水湾恺悦名城。前者是12年次新项目，在当地傲视群雄，但是拿到全市范围就不够看。

同期建设的绿地海珀旭晖、中海紫御豪庭深墙大院至今也是豪宅代表，大宁瑞仕花园、万源城尚郡更是成为中产阶级心目中的地标。而华侨城的西康路项目外立面用的涂料，物管也相当一般，总体难以呈现高端住宅气象。

浅水湾恺悦名城滨水而建，是出豪宅的地段，然而交出的答卷也很难说让人满意。物业管理还算及格，小区内干净整洁，但是园林设计相当普通，与金茂、龙湖等开发商的产品有相当差距。

浅水湾恺悦名城小区环境

好在干挂石材外立面保住了标杆位置。

其他半岛花园、圣骊澳门苑等小区物业管理较差，交房不到20年小区环境已经开始破败。南京西路同期建设的项目为国际丽都城、中凯城市之光等，小区内部环境现在要高出一个档次。

半岛花园绿化率很高，保持效果却不佳

乐活居、世纪之门等小区塔楼设计，一层十几户，设计理念落户20年以上。

河滨围城建成不到20年，外立面破旧的吓人。

上青佳园在位置上也称得上标杆，为了所谓的风水竖起50米高的假山，15楼以下采光都受到影响。这种神操作，就没人管吗？

如上，总体而言主要问题是：

没有优秀的开发商入驻，设计的产品五花八门；

物业管理较差，社区环境保持不佳。

宋丹丹曾经在微博上喊话潘石屹：求你别盖楼了，浪费了那么好的地。

长寿路区域这么好的地，交出了这样一堆产品，是不是也该找开发商谈谈了？

当然长寿路的问题不止以上三点， 比如苏州河以及工人运动中心的文化概念没有利用起来、学区建设方面的滞后等等也是让人痛心。

长寿路就是这样一步一步把自己作死，手拿俩王四个二还是输了。

不过所有的文字都是片面的，长寿路没有成长起来也有大量客观条件的限制，诸如这个区域本身就缺少豪宅氛围、一些老旧小区改造困难等等。

更重要的是，长寿路开发较早，20多年前的规划视野、对上海发展的预期都存在一些局限性，毕竟当时不是每个区域都要打造成陆家嘴。

后来长风商圈的开发就顺利得多，当局也在吸取经验。不过长寿路目前的现状难以让人满意是客观事实。

错过了上一次集中开发（2000-2010年），现在又迎来了新的机会，希望能够把握住。

第一个机会就是苏州河沿线的继续开发。

虽然大量的优质河景资源被浪费了，留下的一块湾区以及其他边边角角能充分开发，会产生一些新的机会。

M50创意产业园作为试水，虽然客群基数不大，还是形成了一定影响。天安广场的“空中花园”有一些争议不过却赚足了眼球，有望成为普陀区的地标。

沿河有不少名人故居、顾正红纪念馆、纺织博物馆等历史遗迹形成了良好的红色氛围，如果能像新天地、徐汇滨江一样的有效利用开发，长寿文化产业将成支柱。

另一个机会是北横通道的建设。

地面交通一直是长寿路区域的优势，长寿路与长宁路、北翟路、海宁路连城一体，横贯东西，可能是上海最长的道路了。

北横通道链接虹桥枢纽与外高桥两大重镇，是上海的1号工程，第二条延安高架，对沿线的产业互动和人口导入带动作用都很大。希望长寿路能够把握这次开发红利，摆脱次级居住区的标签。

说长寿路是次级居住区，是相对南京西路静安寺而言的。 而这也是长寿路吸引客流的主要动力。

长寿路是有一些问题，房子品质也难说完美，不过始终是比老公房要好很多。 更重要的是，比静安、长宁便宜。

浅水湾、华侨城（西康路989）等标杆项目整体品质还是优于国际丽都城等小区，毕竟房龄新了将近10年，车位配比也更充足。

但是同期产品半岛花园等小区品质就低南京西路标杆一档。

所以综合来看，长寿路便宜2.5万/平左右，距离上却相差仅2公里。

有不少居民经常步行到静安寺，饭后走走半小时半小时就到了。而且过了安远路就是静安区地界，街景还算不错。

而且虽然长寿路房子保持不太好，户型设计却接近主流。 与静安区动辄130平两房相比， 这里有 大量80-100平两房、120-140平三房，功能性强又降低了入手门槛。

另一个吸引客流的因素是交通。

得益于内环内，轨交密度很高，板块内就有7号、13号线，换乘1号、3号、4号、11号线也仅需1、2站，半小时内可以通达上海主要的中心区域。

自驾便捷前面提到过，向北有苏州河有些阻隔，向南路网密集通畅。普陀本来就在北方，北向的机会不多。

其实上海内环本来就很小，内环内各板块通达性都很强。

综合来看，长寿路发展并不理想，导致这里成为一个“价格洼地”。

内环内的核心位置，意味着这里不缺客群，总价的相对低廉吸引了不少次级需求。

未来仍有一些机会，不过看起来这场翻身仗难度也很高。

以上为正文

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