我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：本人在郑州有一套三居室自住，想要购买改善盘，听说深圳正在“限高”，低容积率到底是怎么回事？会对郑州有影响吗？应该购买怎样的楼盘比较合适呢？

郑叔：深圳发布的各项政策都表明了一个事实：深圳的全市容积率会拔高：城市主要各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区；大部分城市建设区纳入了密度三区；生态、景观敏感地区分别划入密度四区、五区；取消了密度六区。除此之外，各类用地密度分区基准容积率也会产生相应调整。总而言之，深圳的土地、容积率会变高、建筑会变密。与深圳相对应的是，其他城市在慢慢变矮，因为并不鼓励大肆兴建高层建筑，并发布了所谓的限高令（不得新建高于500米以上的建筑、县城也要加紧绿色低碳建设）。面对这样的情况，这会对开发商、城市、置业者产生不同的影响。现在许多人买房时追求所谓的低容积率，但这实际上需要周边大环境容积率高，否则就会产生不良的后果。总而言之，建议大家在买房时要去整体容积率高的城市、选择人口多的板块、投资要慎重。

提问：郑叔你好，本人是河南周口人，月薪1万＋，打算在郑州工作，想要在这里买房自住，但最近看到郑州房价在不断上涨，家里的房子在下降，很纠结，到底应该选择在郑州买房，还是在老家购房，在郑州租房？

郑叔：河南省许多地级市（如信阳、焦作、洛阳和新乡）的房价呈下跌趋势，郑州房价却在上涨，郑州在2021年迎来楼市小阳春，部分新房和二手房都在上涨，这使得那些本想要在郑州买房的人有所顾忌，在这里给想要在郑州买房投资的置业者几点建议：其一不要盲目听信所谓的团购房、内部房与捡漏房；其二不要投资公寓；其三4环外的楼盘也可能会很优秀；其四不要乘坐所谓的大巴车来郑州看房，要避免洗脑式营销。

提问：郑州人，目前有一套房自住，但最近小孩上学需要，需要购买一户改善盘，且有优质配备学区资源，听说金水北和管南都很不错，不知道具体应该买哪个区域，有什么建议吗？

郑叔：虽说管南最近很热，房价涨幅剧烈，但金水北实际上热度也较高，许多置业者觉得这两个地方有所相似，且是很相配的竞争对手，今天就为大家对比一下这两个地方：就地理位置而言，金水北在金水区三环以北、有潜力、在售楼盘很多；管南位于管城区、南三环以南。就片区未来点而言，前者有郑州国际金贸港；后者有金岱产业聚集区、小李庄火车站片区。无论是从个数还是规模上而言，管南都更胜一筹。就配套而言，前者的地铁线路覆盖更广、学区方面也拥有更多的教育资源、环境方面前者也是略胜一筹、在商业体量方面，前者也是略胜。就项目而言，前者品质好些的楼盘都在2万＋，后者则相对便宜些；就项目特点而言，这两个区域的房源都距离地铁较近、配备有优质学区。总而言之，金水北配套更加完善、项目层次更加丰富、适合刚需、刚改人群；管南则更偏向刚需人群。

提问：我有一套房子准备出售，我该如何避开中介套路，获得最大价值呢？有没有什么实用的卖房技巧呢？

郑叔：首先，卖房前要清楚了解房源市场及同等类型房产的价格，较合适的挂牌价应该高于预期5-6%；此外，需要准备新手机号与中介联系，不要用常用电话，否则可能会被中介骚扰，并且千万不要告诉中介底价，卖房用途可以说成置换，这样房子不会被折价太多，尽量选择面谈价格，以防中介假扮购房者套取你的底价；第三，卖房时仔细装修或者收拾房屋，提升房屋的颜值的同时也提升了房屋的价值；最后就是要多家中介公司多覆盖，同中介保持良好沟通，可以采取必要的激励手段，要求在周末集中看房，同时组织多组人同时看房，提升房子的竞争力。