郑州楼市遗忘了二七新区

郑州最没有存在感的区域一定是二七新区，别不服。

三环内不用多讲，不曾缺过热度。

常西湖新区热度一般，但奥体中心、郑州大剧院、郑州美术馆一个又一个网红打卡地时不时刷屏朋友圈。

滨河国际新城前两年热度直逼北龙湖，地王频现，虽声势大不如前，但高逼格规划有大批改善死忠粉追随。

双湖科技城起步晚、无落地支撑，一片惨淡之景，可还是掀起了几次地王之争。

唯独二七新区，平平无奇透着一丝凉意，偶尔有万字出头的特价房冒个泡，便再无音讯。

郑州楼市遗忘了二七新区。

1

改善看不上二七新区。

二七新区的标签一直是刚需友好，小面积、低单价、低总价横行。

但有一些头铁的开发商喜欢挑战市场，反其道而行之。

2017年的二七新区接连面市旭辉有园、昌建翡翠苑两大改善项目，容积率2.49、纯小高层社区、一梯一户大户型产品（昌建翡翠苑），改善质感满满，意图一己之力扛起二七新区的改善大旗。

三年后，旭辉有园、昌建翡翠苑交房，解锁现房销售；四年后，旭辉有园清盘，昌建翡翠苑挂着一梯一户现房宣传在售。

2020年的二七新区，绿城柳岸晓风、鑫苑府接过改善大旗，可惜三环旁的小高层、大户型还是不吃香，鑫苑府举起屠龙刀大砍价（15500元/㎡大跳水，最低12000元/㎡）一年内默默清完货，绿城柳岸晓风扭扭捏捏不愿放下身段，卡在15500元/㎡卖不动。

2021年的二七新区改善犹存，鑫苑大学府带着99-160㎡大户型高喊着改善不死入市，还未开盘直接搞起了13500元/㎡的内购房，进场就趴下。

改善在二七新区已死，随后的金地正华漾时代（高层95-115㎡，洋房105㎡）、鑫苑远洋臻园（高层89-119㎡）、电建泷悦天玺（高层85-120㎡）、万科大都会（七期高层75-118㎡）老老实实投奔刚需大群。

但刚需似乎并不领情。

2

刚需同样看不上二七新区。

很诧异，上半年小阳春后管南片区高涨，按照常理应该有一大批刚需流入二七新区，但事实并非如此，二七新区的刚需楼盘还是不好过。

金地正华漾时代高层12500元/㎡、洋房14500元/㎡，5月累计卖出25套房源。

绿地城、盛润运河城双双陷入“停工烂尾”泥潭，5月卖不够10套房源。

鑫苑远洋臻园5月底开盘，推出160套房源，去化25套，去化率“高达”16%。

数据实惨。

有人要喷，鑫苑远洋臻园6月卖的可好了。

的确，调研当天鑫苑远洋臻园人气最旺，置业顾问趾高气昂的说端午节假期单日破百套。

啧啧啧，真是嚣张。

鑫苑远洋臻园开盘遇冷后及时调整了营销策略，一是买房赠送价值8万的车位，折合下来单价不超过12000元/㎡；二是鑫苑远洋臻园狂上渠道，加大分销力度，中介朋友偷偷说鑫苑远洋臻园的分销佣金是二七新区其他项目的两倍。

你以为刚需对鑫苑远洋臻园改观了，殊不知热销的背后是金钱的力量，朋友圈铺天盖地的宣传是中介造势罢了，只是为了割你的韭菜拿佣金。

二七新区真正卖得好的还是三环旁特价房频出的亚星金运外滩、泰宏建业国际城，性价比高于是卖得不错。

改善看不上二七新区，刚需表示同样看不上二七新区。

3

高情商：二七新区是郑州存在感最低的区域。

低情商：二七新区是郑州最惨的区域。

上半年小阳春曾作过一次盘点，郑州市主城区除二七区、经开区外均有一定的涨幅，两个月过去了，滨河国际新城带头实现经开区小幅补涨，二七区的主战场二七新区还是纹丝未动。

未涨已很惨，对比2018年二七新区的价格甚至有一定的回落。

2018年二七新区大部分项目价格在13000元/㎡之上，2021年同样的区位、甚至同样的项目不但没有上涨，还出现了下跌的情况。

刚买完房子，没等入住就损失数万元，太刺激了，试问郑州市主城区还有谁？

就这还卖不动！

数据来源：易居

5月在劳动节假期加持下，十几个项目在售的二七区“力压”缺货严重的惠济区，最低价却卖得倒数，可能只有二七新区能打败二七新区。

不知道去年高价摘地的鑫苑远洋臻园（溢价率32.25%）、保利云上（溢价率19%）有没有流下后悔的泪水。

4

无缝衔接主城区的二七新区完全凭实力混得差，有理有据。

1、二七新区自身硬伤多。

二七新区有垃圾综合处理厂、陵园、郑西高铁专线三大硬伤，尤其是垃圾综合处理厂，稍微有一点风南四环沿线就能明显闻到刺鼻的气味，购房者自然敬而远之。

2、二七新区早期的开发商实力一般。

最早来到二七新区的开发商是亚星、绿地、泰宏、鑫苑，绿地留下了活在沙盘上的二期双子塔，泰宏、鑫苑留下了一次次的维权，二七新区早期的开发商重点完全放在了买房子上，未建大量带动区域的城市配套。

万科本可以担起重任，但万科大都会非独立开发，剩下了郑州华侨城一人带动，试想假如高新区的万科城落在二七新区，现状是否不同？

3、二七新区不在郑州的主流发展方向上。

郑州一路向东，靠东靠北的区域搭上东风高歌猛进；西边有市政府主导的常西湖新区、有自给自足的高新区；二七新区丝毫蹭不到规划红利，位置上又不如靠近郑东新区的管南片区，栓不住购房者的心。

上半年，二七新区健康产业核心板块规划公示，有了规划、资源，二七新区有了一丝希望，落地如何决定了二七新区未来能不能翻身。

4、二七新区的配套落地太差。

来一次二七新区都要吐槽一下区域几乎没有变化，不是说二七新区不进步，而是进步的太慢了，本身起步就晚，发展又跟不上进度。

几年过去了，除了道路有明显改变，地铁7号线施工到了二七新区，其他配套还是老样子。

只有一个村卫生院般的郑州市第二人民医院南区医院，只有一个置业顾问吹到爆的南环公园，其他的商业还活在沙盘上、规划还活在销讲里，基本的生活配套都无法满足。

以上种种，直接劝退了大部分购房者。

没了热度、没了声音，二七新区渐渐被郑州楼市遗忘了。

调研回去的路上，百夫长问我有没有可能买二七新区，我直接表示不可能，同样的价格我可以去淘淘碧桂园名门时代城，我可以去看看双湖科技城，二七新区只能做下下之策。

但二七新区有适合的人群，比如二七新区的地缘刚需，比如南三环边上工作的刚需，比如想要买入郑州的新密人，他们买二七新区其实并没有什么错。

对于想买入二七新区的朋友，有几个建议。

1、尽量买面前相对成熟的泰宏建业国际城、亚星锦绣山河，基础的生活配套完善，自住没什么问题。

2、尽量多看几个楼盘，二七新区供应量不小，红海竞争下必出特价房，有适合的价格可以出手。

3、远离绿地、盛润、鑫苑，已经有停工、延期交房的项目存在一定的风险，可以避免（看到上个月绿地城、盛润运河城卖出10套房源有感）。

以上。