郑州的汽车保有量正逐年递增，截止2021年，全市机动车保有量已达450万辆，且已经启用豫V牌照。按照相关城市规划要求计算，规划人口规模大于50万人的城市，机动车停车位供给总量宜控制在机动车保有量的1.1～1.3倍之间，但目前郑州的车位数量与之还有差距。在车位稀缺的情况下，哪些车位是业主可以免费使用的？投资车位划算吗？小编带你一探究竟！
你花几十万买的车位，本应该免费？
车位一般分为三种：产权车位、人防车位、公摊车位。其中产权车位，是规划立项中的一部分，手续齐全，有产权、能办房本、随时买卖……这种车位产权最初在开发商，开发商可以租、也可以卖。但郑州市面上有产权车位的小区是极少数的，大多数情况下我们只能买断车位的使用权。
根据《物权法》第74条规定，小区部分车位的所有权明确属于业主所有，物业没有出售的资格！
公摊地下车位归业主所有
按公建分摊给全体业主的地下停车位，产权归全体业主所有。
开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的，从法律上讲，停车场产权归全体业主。
开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。
占用共有道路，停车位归业主
占用共有道路停放汽车的车位，归全体业主所有。
开发商占用业主共有的道路或者绿地等场地，用于停放汽车。按照《物权法》，这一部分停车位属于业主共有，产生的收益由业主和物业双方协商分配。
地下人防车位，归国家所有
地下人防属于建造在小区人防工程内的、非战时用于停车的车位，既不归业主，也不归开发商，属于国家所有。但是，业主有使用权，缴纳管理费即可。
投资车位需要考虑的三个因素
- 小区车位配比、入住率，明确车位是否稀缺
首先需要考虑的是城市汽车保有量是多少，其次是考虑地段是否城市中心，小区定位是否高端，周边大型企业是否够多等。
从小区方面来说最需要关注小区的车位配比，车位比1：1，这就说明每户有一个车位，一般情况下车位是刚好够用，不存在稀缺，但是还需要结合入住率以及小区定位来具体分析，如果是高端小区且入住率高，那么车位肯定稀缺。
如果车位比低于1：1，明显供需紧张，这时候要结合小区定位和入住率来判断，如果刚需小区且入住率不高，车位不一定稀缺，但车位比如果大于1:1而且入住率低，就没有投资的必要了。
- 周边停车场的收费标准
郑州市区的停车场大多数都是按小时收费，无最高限价，有时候日停车收费高度上百元，基本价格都在5-10元/小时左右，停车费成本不高，车位需求自然不够强烈。因此，投资车位还需要联合城市停车收费标准来结合考虑。
- 车位的租售比以及租金回报率
从投资角度思考，无非就是考虑两点，一个是租金收益，一个是增值收益。车库的租售比如何，租金回报率多少，可以大概算一算。
比如以某小区一个车位售价15万，每月租金500元。那么出租回报率是：500*12/150000=4%。这个收益率其实和银行普通产品差不多，但是如果是在金水区或者郑东新区某些高档小区，周边停车费每月2500元左右，而车位售价在50万左右。那么出租回报率是：2000*12/500000=6%。
从以上案例来看，车位的出租回报率在4-6%之间，虽然没有特别高，但也基本能跑赢普遍的理财产品。
郑州各小区车位价格汇总
目前郑州车位价格的众数约在10-20万元，从下列数据，郑州各小区的车位价格大致遵循：车位的价格占总房款的5%-12%，北龙湖片区的标准车位价格领跑郑州在33-56万元，其次郑东新区、金水区车位价格在18-25万元，航空港区车位价格最低在6-8万元。
以下是郑州各小区车位售价情况（产权价格或买断车位使用权价格）：
金水区小区停车位售价情况
小区名称
车位价格（万元/个）
名门翠园
18
融创金林金水府
17-25
中海锦苑
18-19
万科美景世玠
23-25
融创中永中原大观
18
和昌悦澜
13-14
鸿园
17
21世纪社区
9.5
美商郑东龙湖一号
16.9
金成时代广场
16
银基王朝
20
金印阳光城
12
碧桂园国控天誉
15
伟业龙湖上城
17
郑东新区小区停车位售价情况
小区名称
车位价格（万元/个）
融创中原壹号院
46.5-56.5
融创象湖壹号
14-16
瀚海晴宇
22-24
正商善水上境
33-43
海马公园
18-22
正商珑水上境
35-59
正弘瓴
45.5
荣盛华府
42
建业海马九如府
42
永威上河郡
20
尚书苑
19
建业春天里
22
绿地老街
35
永威森林花语
16
卢浮公馆
20
鑫苑世纪东城
11
温哥华山庄
30
东方港湾
21
二七区小区车位售价情况
小区名称
车位售价（万元/个）
帝湖花园
16-23
橄榄城
10-12
御景台
10-12
绿地城
11-12
中投汇金城
22
康桥金域上郡
21
万科大都会
8.5
升龙城
18
鑫苑现代城
17
鑫苑国际城市花园
16.8
招商天地华府
12
华润悦府
14
康桥玥棠
10-11
中原区小区车位售价情况
小区名称
车位售价（万元/个）
锦艺城
14-17
汇泉西悦城
8.5-10
华瑞紫韵城
13.5-14
融创御湖宸院
14-15
正商明钻
12-15
盛润锦绣城
12
永威西郡
16.5
保利心语
16.5
中原新城
19
锦艺国际花都
16.5
管城区小区车位售价情况
小区名称
车位售价（万元/个）
永威城
13-18
绿都紫荆华庭
8-12
富田九鼎公馆
9-11
绿地公园城
12-13
正商幸福港湾
14
正商中州城
13
未来名家
12
康桥知园
12-15
美景芳邻
14
永恒理想世界
15.8
金地铂悦
15
鑫苑国际新城
18
高新区小区车位售价情况
小区名称
车位售价（万元/个）
恒大城
14-15
金科城
10-13
碧桂园西湖
13
万科城
8
升龙又一城
9
美景菩提
15
谦祥万和城
12
朗悦公园道一号
11
惠济区小区车位售价情况
小区名称
车位售价（万元/个）
融创中原宸院
9-12
中海锦城
16.5-18
万科天伦紫台
13-14
裕华美景
16
永威迎宾府
13
正弘府
18
富力建业尚悦居
15
和昌林与城
10
大河龙城
11
经开区小区车位售价情况
小区名称
车位售价（万元/个）
远大理想城
15.5
康桥悦城
12
恒大绿洲
17.5
亚太明珠
15
碧桂园天玺
18.5
经开万锦城
16.5
阅山公馆
16
华润紫云府
17
航空港区小区车位售价情况
小区名称
车位售价（万元/个）
万科美景魅力之城
6-7
永威南樾
12-13
豫发国园玖号院
10.5
正弘中央公园
7.5
和昌盛世城邦二期
6
瀚海航城
8
绿地香湖湾
8
编辑：咚咚锵
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