同样是学区房震荡，海淀家长明显比朝阳家长冷静许多。

今年海淀幼升小，相较于往年最大的变化是，喊了好几年口号的“1911”多校划片政策，终于有了执行细则。

最先有动静的是海淀九年一贯制育英学校，6月11日公开的顺位方案显示，2019年后买房上学的，学校只进行登记，然后通过电脑派位方式多校划片入学。

随着更多学校跟进，“官方发声”来了。

6月20日《2021年海淀区“19.1.1”后购房业主子女派位入学志愿填报须知》及问题解答，有几个关键点---

①没有例外。海淀1911后购房业主子女都只能参加派位。

②统一规则。全部电脑派位，全程公证。（下文详细分析）

③同一时间。派位结束后，短信通知，7月3日12:00后，可上网查询结果。

此文一出，各路媒体反而没有家长冷静，在到底是“动真格”还是“假多校”之间来回蹦极，严肃君的N个500人置业群吃瓜群众也坐不住了---

“比特币成功逃顶了，学区房来一套吗？”

01

多校划片派位安排出炉

首先要确定的是，海淀学区房的狼，到底来没来？

关键点在于派位录取方式，尤其是前两条。

结合其他渠道了解的信息，举栗说明---

严肃君2019年1月1日后，买了一套北大附中宿舍楼的房子，那么第一志愿默认是对口的中关村一小。其他志愿，理论上可以填中关村学区，以及邻近学区的小学。

（理想状态下的志愿表）

但实际操作的问题在于，因为这个学区其他学校也不错，光1911前购房的，可能就已经把学位占满，那这些学校就不会出现在选项中，只能向外扩大选择面。

此处我们按照理想状态下的志愿表来分析，假设有50个1911后的生源，默认志愿学校是一小，那么可能会出现的情况有---

再假设中关村一小今年学位特别特别充足，收完1911前的顺位生源，还剩了100个。那么除这50个志愿（1）是一小的孩子，剩余的50个学位会给到其他志愿（2）是一小的孩子，比如对口双榆树一小的。

如果刚好只剩了50个，啥都不用说了，皆大欢喜。

万一只剩了10个，那这50个生源，摇号确定谁是那五分之一的幸运儿。另外40个区看第二志愿校还有没有名额，没有再看第三志愿校，如果整个学区都没有，就只能看看其他学区了。

当然更有可能出现的情况是，中关村一小，连1911年前的生源都没收完。

像不像高考填志愿？你能不能上，不光取决于学校收多少，更取决于报名需求有多少。

游戏规则很清晰，但由于参与方的诸多不确定性，变成了撞大运。

那么问题来了，对口渣小的房子，会不会逆袭呢？

只能说有这个概率，但实际上基本不可能。因为学位充足的永远是渣小，就算渣小也爆仓了，那周边牛小的学位，也根本轮不到1911后的生源来分。

02

量变到质变的时间差

但过度悲观，倒也大可不必。

其实早在去年，就有对口育英学校1911后买房的业主，被通知孩子调剂到其他校区，最后由于家长反对声音太大，被调剂生源购房时间放宽到2019年9月1日后，还是上了本校。

随着时间积累，加上去年底以来学区房成交热潮，海淀1911年后学区房购房人群数量在不断扩大，尤其是部分牛小可能已全面爆仓。

为避免群体事件发生，这或许是今年海淀坚定执行多校划片的直接推动原因。

今天才是1911后生源志愿填报的最后一天，却早就有媒体估算出，今年海淀符合条件的小学入学人数约为3.5万人，入围 “19.1.1”后购房业主子女参加派位的规模不到该区今年幼升小总人数的十分之一，粗算在3000人左右。

到底算不算多？今年有没有到临界点？大胆预测还没有。很有可能7月3号上网一查，大部分学校，录取结果跟去年差别不大。

但严肃君想提醒大家的是，量变到质变，留给大家的时间一定不会很久。

以海淀中关村三小对应的学区房蜂鸟家园为例，2019年7月前，蜂鸟家园上半年成交仅20套，下半年成交63套，总计83套，到2020年全年成交量达133套。

虽然无法明确计算当年入学人数，但1911后生源越来越多，是不争的事实，甚至有可能最终超过顺位生源。

或许到那个时候，才是真正意义上的电脑摇号多校划片。

03

海淀学区房还能买吗？

这就很让人为难了。

不确定性在加大，买了房也不一定能上好学校，但要想上好学校，第一步还是买对口学校的房子，因为这才算拿到参与游戏的资格。

所以严肃君想说，学区房越来越是有钱人的游戏了。

价格门槛的提高只是一方面。

蜂鸟家园不到50平的开间，2019年6月还在640万左右，到2020年底总价已经突破1000万。

另一方面是，学区房的政策风险，已经超出了普通人的承受阈值。

除1911政策的逐步明确推进外，今年海淀又出台2211政策*。

*2211政策：自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。
再就是，长期跑赢大盘的学区房，在多重不确定下加持下，是否还具备投资价值？

至少，严肃君是持怀疑态度的。

不难预见的是，不再会有中介，拍着胸脯告诉你，买了房就一定能上XX小学，也不再会有购买天价过道房/占位房的新闻出现。

互动时刻：

对于海淀学区房政策动荡，你怎么看？今年还会入手学区房吗？欢迎在评论区留言讨论~