天富来国际工业城。南方日报记者 戴嘉信 摄

6月份，顺德气温一路攀升。容桂眉蕉河畔，天富来国际工业城二期园区里货如轮转。为了应对限电政策，顺德区赛盛尔电子科技有限公司总经理王平正忙着安排错峰生产，“订单持续不断，又遇上限电，我们只好把夜班安排上了。”

王平的企业是在两年半前进驻天富来工业城的。这里有连片成群的棕红色高层厂房，它们始建于2006年，是顺德第一个真正意义上的工业地产项目，开创了制造业“上楼”的先河，且因单位土地产出成倍增长，一度成为省、市、区“三旧”改造的标杆和典范。

时至今日，天富来工业城的总竣工面积已超过120万平方米，进驻企业超过1000家，成为不少小微企业的“避风港”，也飞出了不少“金凤凰”。2020年，天富来国际工业城有限公司纳税超亿元，获得容桂街道年度经济突出贡献金奖。

过去3年，顺德掀起轰轰烈烈的村级工业园改造，发起一场土地效率革命。806平方公里的大地上，一片片低矮破旧的锌铁棚被推倒，一栋栋整齐标准的高层厂房崛起。而先行者天富来，也开始迎接新的挑战。

●南方日报记者 蒋晓敏

集结共赢 家电小配件的生存大本营

走进天富来工业城二期园区，只闻一片机器轰鸣声，车间里工人正在高速运转的设备前忙碌，载有货物的重型卡车在厂区间往来穿梭，“从这里走向世界”的口号在园区里到处可见。

“园区的停车位渐渐不够用了，我们正在想办法提高周转率。”负责二期园区的佛山市基顺隆物业管理有限公司总监麦照华每天忙得不可开交，他和另外8名同事的联系方式和工作职责公示在每栋楼的电梯内，随时响应园区企业的安保、清洁、消防等需求。

相比停车位，眼下最需要迫切解决的是错峰用电问题。作为天富来工业城园区管理负责人，销售二部经理黎绍昌收集了很多企业意见，一遍遍跟容桂街道负责人沟通协商。

王平对园区的物管服务感到满意。赛盛尔专业从事磁性传感器开发和生产，在获评高新技术企业的当年，王平就决定搬离原来租赁的低矮厂房，进驻正规的园区。“不仅企业形象上去了，而且园区配套齐全，交通便利，最重要的是更容易招聘员工。”王平说，当时买下来半层厂房，企业发展迅速，渐渐觉得不够用了。

赛盛尔的传感器广泛应用于热水器、洗衣机、咖啡机等家电产品中，客户包括万和、威博等等知名企业。这样的家电制造业电子元器件生产企业占了天富来入驻企业的60%左右，其他还有印刷、标牌制作等配套企业，厂房使用面积在1000平方米到1万平方米之间。

这些微小经济单元集结成家电产业零部件大本营，构筑起顺德庞大工业体系的基石。不过它们的面目并不模糊，而是有着鲜明的发展特色，活力四射。

进驻刚满十年的广东意壳电子科技有限公司，在天富来实现了从初创期迈向规范化管理的蜕变。

意壳电子的主业是生产薄膜电容器，2011年进驻后就通过ISO9001认证，从最早的生产车间为主，到行政、人力资源、销售、研发等部门的增加，在天富来的“地盘”不断扩大，如今面积达到8000多平方米，年产值超过1亿元。

意壳电子的总经理助理胡金梅就是在2011年加盟该企业的。“老板提出企业把对员工负责放在第一位，我很认同这种并非利润至上的价值观，于是从东莞来到了顺德。”胡金梅说，十年来，企业在天富来不断生长，员工也渐渐过上了好生活。

在胡金梅看来，公司对员工的人文关怀是最大的竞争力。“2012年的时候，公司就出了一个规定，只要员工买车，公司帮买保险，而且每个月补贴500元的油费。随着买车越来越普遍，管理层也考虑要不要取消这个福利，但是总经理还是坚持了下来。”胡金梅介绍，去年疫情期间虽然停产了一段时间，有些员工也无法及时到岗，但公司还是给全部员工发足了工资。

共同成长的故事，不仅在企业内部，也发生在园内的企业之间。“搬进来之后发现，房前屋后都是老朋友，要么是下游客户，要么是上游供应商。”王平说，他们企业的厂服是楼上的服装公司生产的，和园区的明星企业三角洲电器也有业务往来，4栋的一家企业则是他之前的老板开的。

“我们反而来到这里好像回家一样很亲切，很多业务谈起来得心应手。”王平表示，物业给每栋楼都组建一个微信群，方便大家互相交流，甚至每办一次内部交流会他们就能增加几个客户。

不过，王平不知道的是，在十多年前，这样的园区物业管理放在顺德还是天大的新鲜事，不少企业甚至因为每平方米一块钱的物业费而放弃进驻。

向“上”突围 佛山最早的“商品厂房”

事实上，从在村级工业园锌铁棚里“自由自在”，到进驻高层厂房规范管理，思维的改变并非一蹴而就，而天富来也一度充当了“启蒙者”的角色。

从天富来工业城开建之初，黎绍昌就跟进这个首个“吃螃蟹”的项目。作为土生土长的容桂人，拥有多年制造业从业经验的黎绍昌也对如何把厂房卖出去感到颇为棘手。

天富来的前身是容里工业区。和当时星罗棋布的村级工业园一样，容里工业区大多是简易结构的低矮厂房，地面明渠，废水收集管道出现腐蚀渗漏，环保和安全设施要么缺乏要么老化，厂房与民居混在一起，零散分布、杂乱无章……

因此，当时的天富来肩负着顺德作为制造业重镇，率先探路土地节约利用的重任，是顺德通过向天空要空间解决土地资源紧缺之困的试水之作。

2005年，容桂成功引入港资公司全面改造容里工业区，建设天富来工业城，目的是将其打造成中小企业国际化工业园区，被媒体称为“顺德第一个真正意义上的工业地产项目”。

按照当初的设计，天富来国际工业城由发展商投资10亿元，容里工业区经改造后可增加10倍左右的产值，即从10多亿元的年产值增长到100多亿元。

建成之后，天富来的容积率从之前的0.35提升到2.8，成为顺德探索工业用地节约开发的典范。但是，即使有了官方认可，厂房销售也并非易事。

2006年，天富来遭遇了最大的难题，在当时工业企业普遍使用成本低廉的棚屋厂房，且喜好自建“单门独院”式厂房的大环境下，高层标准厂房的出租几乎没有什么市场，而受土地政策限制，工业用地的上盖物业也无法确权出售，巨大的资金流转压力使天富来几乎面临半路夭折。

为破解商品厂房的产权困局，顺德出台了《顺德区商品厂房开发经营管理试行办法》，赋予商品厂房房产证和他项权证，年限为50年。依照该办法，经相关部门审批核准后，整栋标准工业厂房可以分层、分单元出售，并可办理房产证与他项权证。

这也使得顺德成为全国较早抛出“商品厂房”概念，也是较早试行“商品厂房”开发经营管理办法的地方。“当时顺德也是摸着石头过河，用商品房的模式监管工业地产。2006年开始办手续，包括预算、网签合同、维修基金等，都是按照商品房的管理要求去做的。”黎绍昌说。

紧接着，天富来以“我厂、我家、我顺德”为宣传理念，还在当时投放了一个广告，打出了一个到现在都让许多老板念念不忘的口号——“有件西装生意做得更广一点”，意思就是有这样的厂房能开拓更多的客户。

灵活的政策迅速激发许多企业的需求。其间天富来不断完善配套，包括完善物业服务，打造6万平方米的员工村，1.6万平方米的餐饮配套等，在很长一段时间里都是顺德面积最大、配套最齐全的工业园区。

2009年开始，顺德区政府将天富来工业城作为家用电器电子产业创业基地，后来又成为全省小企业创业基地。如今这里的企业超过1000家，除了本土企业外，还有不少中山、广州、深圳等周边城市的企业落户，而且近年来从外地回流的企业越来越多。

目前，这里有高新技术企业80家，而且被评上“顺德区星光企业”的企业一度比周边一个镇的总量还多，此外还诞生了1家新三板挂牌企业。

抱团取暖 小微企业破局闯关的“避风港”

连日来，天富来国际工业城内尚未完成改造的超千亩破旧厂房加紧清拆。未来一部分将继续建商品厂房，更多将改造成为容桂中央滨水生态区核心区域，打造城市高端配套项目。

与此同时，总建筑面积超过9万平方米的天富来国际五金城预计今年可以交付使用，这是最新一期的厂房，主要面向五金企业租售，建设标准比之前的更高，包括每栋配套了12部货梯，4部客梯。这几年，由于大规模的村级工业园改造，顺德的厂房需求很旺盛，黎绍昌并不担心厂房销路问题。推出半年来，有登记意向的面积已超过一半。

十多年来，天富来的发展模式在顺德的日趋成熟，也成为顺德以市场方式推进“三旧”改造的模板。当时，在顺德工业用地合理提高容积率不用补地价，因此一些原本拥有工业土地使用权的企业主，开始纷纷自行拆除或改造旧厂房，建设标准化新厂房，除满足自身生产需求外，其他用于转售或出租。制造业上楼的大幕也由此开启。

过去3年，顺德更是通过村级工业园改造腾出了超过11万亩的土地空间。然而，面对越来越多投入使用的产业载体，如何增强竞争力成为天富来工业城的新挑战。

“我们强调千家企业汇聚千万机会。”黎绍昌说，希望企业能在超过1000家入驻企业中找到自己的配套厂商，不需要去很远找供应商，隔一条街、一栋楼，左邻右舍可以送产品过来，甚至可以在天富来做到零库存，形成产业集聚效应。

天富来工业城也希望这里不再是简单的“工厂集聚”，而是中小微企业抱团发展共同成长的“梦工厂”。为此，越来越精细化的物业服务成为天富来工业城坚持打造的特色招牌。

比如，有些小微企业由于自身规模的限制，没有相应配套的秘书服务，有些企业则是刚搬进工业城，还来不及配置相关办公系统，为此天富来工业城设置了多样化秘书服务，提供会议室等，并协助办理相关的执照、税收、环保等证件。

人才是最大的瓶颈。王平明显感觉到，这几年员工招聘越来越难。以前在园区门口摆张桌子，一个星期就能招满200多人的场景已经很少出现。如今，甚至连周边的一些大企业都要跑来天富来工业城“挖人”。

不过，这些“船小好调头”的企业已经在积极谋突破。“比如通过自动化和半自动化改造，某个拧螺丝的工序原本需要12名员工，现在只要两个人。”王平说，如今赛盛尔的车间只有20多名工人，未来还会不断提高自动化程度。

如果把制造业生态比喻成热带雨林，一个有生机、有活力的生态体系，必然是参天大树、灌木和小草相互依存的。背靠顺德总产值近万亿的产业集群，天富来工业城希望培育更多的优质小微企业，为头部企业脱颖而出赋能。

观察眼

推动制造业“上楼”

做好村改“后半篇文章”

向低效土地“开战”，佛山已经坚持了十多年。在面积仅有3797平方公里的土地上，佛山创造了总产值超过2.4万亿的工业集群。但土地空间不足始终是制约产业发展的“紧箍咒”。

如果说天富来的建成是佛山探索节约集约用地的开端，那么从顺德到佛山正在打响的村级工业园改造，就是这场土地效率革命的大决战。过去三年，顺德在村级工业园改造中大胆试、大胆闯、自主改，以“顺德样板”“顺德示范”为全省高质量发展提供了经验借鉴。

不过，随着连片改造成为底色，顺德也面临着如何运营这来之不易的产业空间的全新大考。而以天富来国际工业城的发展路径为鉴，顺德的步子还可以跨得更大。

比如，顺德当前提出打造大良红岗科技城、龙江数字产业城两大面积均超20平方公里的现代主题产业城，推动十个镇街各至少建设1个平均超2000亩的现代主题产业园。

而实际上，不管是产业城还是产业园，都离不开循序渐进的开发过程。以武汉光谷的华中科技大学科技园为例，园区被划分为孵化区、加速区及产业化区，为不同成长阶段企业的不同需求提供专业化、个性化的服务，提高企业成长的效率。

与大型工业园区相比，这种专业型特色园区，可以实行滚动开发，有利于“产业聚焦”，能够通过有计划的产业导入、培育和调整过程，避免“有园无业”“有业无链”的产业困境，打造出一个个有特色的专业化产业集群。

又比如，提出打造全国制造业单项冠军之城的宁波，集中资源加快小微企业园建设，并综合运用财税、土地、金融、人才等政策，引导小微企业入园集聚。一批新建、改建的园区不再是简单的“工厂集聚”，而是企业从小变大、由弱变强的摇篮，成为宁波经济重要的“活力源泉”。

必须看到，制造业“上楼”，不仅是一场土地效率革命，更是一场意味深远的经济模式转型。更多的中小微企业还需要获得变革旧有组织架构、管理模式的动力，赢得更广阔的发展空间。

数读

6万平方米员工村

占地总面积120万平方米，已开发9期商品厂房，建成标准厂房面积120万平方米，包括500平方米、1000平方米、全层2000多平方米，以至全栋10000多平方米等多种不同规格的厂房，员工村面积6万平方米，餐饮配套1.6万平方米，是顺德面积最大、配套最齐全的工业园区。

80家高企

目前，入驻企业超过1000家，包括高新技术企业80家，主要包括家用电子、通讯、机械装备、电子商务等企业。

对话

天富来国际工业城销售二部经理黎绍昌：

集聚发展形成产业链配套闭环

从天富来国际工业城开建之初，销售二部经理黎绍昌就扎根在了这里，亲身经历了顺德商品厂房从无到有的过程。从天富来一枝独秀到诸多园区群雄逐鹿，黎绍昌认为，顺德需要根据辖区内的产业发展规划，引导商品厂房有序开发。

南方日报：当时天富来为什么会想到发展工业地产的模式？

黎绍昌：天富来国际工业城的主要投资方是港资企业，比较熟悉香港的工业地产发展模式，并看到了内地工业地产的发展前景。

在顺德的项目启动之初，天富来参考了香港、新加坡等地工业建设的先进经验，以珍惜土地为原则推动项目改造。同时，我们比当时的苏州工业园模式更加灵活，厂房可分层、分单元出租或者销售，能够满足企业不同阶段的发展需求。

南方日报：当时遇到最困难的事情是什么？

黎绍昌：最困难的是如何改变中小企业主的思维。当时的企业都已经习惯了锌铁棚内围起来一个天井，货品直接卸下来，加把锁就是仓库，搬运和卸货都很方便。企业上楼？要给管理费，很多公共地方又不给用，停车都有保安看着。他们都表示很不习惯。

而且刚投入使用的时候，我们的物业费就达到1元/平方米，当时比很多住宅还贵，不少企业望而却步。

经过十多年的发展，大家的观念已经大为转变。现在的招商对象第一句话一定会问有没有物管公司，不收物业费他们反而还不愿意进来。

南方日报：天富来目前有哪些新的发展方向？

黎绍昌：我们十分强调“千家企业汇聚千万机会”，意欲推动产业集群协同发展，发挥集聚效应。我们希望企业在天富来千家企业找到自己的配套厂商，不需要去很远找供应商，甚至可以在天富来做到零库存。隔一条街、一栋楼，左邻右舍可以送产品过来，形成良好的产业上下游配套闭环。

南方日报：你对顺德村级工业园改造下半场文章有哪些建议？

黎绍昌：顺德在探索产业园建设标准，这是好事。我们觉得，每个地方能承载的工业产业总量是有上限的，如果拆除的土地全部建设商业厂房，会超过经济承载总量，也会影响市场行情。我们希望政府能根据产业发展规划，科学测算产业载体需求，加强引导商品厂房的有序建设。