多云转阴:东莞地产最新天气预报。
楼市开始变天了,倒回去数一数,应该是从5月中下旬新盘加推那波算起。
一时间,五六七八个新盘都起了联动 (为避免不必要的麻烦,文中所涉及楼盘均隐藏名字)。
去年某个镇区红盘,这月新加推去化只有30%。
6月新入市的盘,有些盘即便联动,去化还不到20%,也着实惨。
当然,也有不起联动,卖的很好。
据说上周有个水乡盘去化到了80%。
“东莞是个盘都火”的势头早已开始减弱,但没想到火灭的如此快。
其实也不是火灭了。
只是在限购+限贷的双限时代,可燃物就那么多,火了东家,冷了西家。
有人一看这势头,原来要买的,就立马不出手。
买涨不买跌,是大众心理,不能说错,但总是不对的。
时下到底能不能出手?
能,但要小心。
楼市新形态已形成,盲目买就要做好亏钱的准备。
我们广州的小伙伴王大楼说过“买了未必挣钱,买错了会亏,买对了才能赚”的言论,也适合东莞。
怎样才能买对?
今天就从投资角度,来说一下【不建议买的、谨慎买的、推荐买的】。
以下言论,更偏重投资角度,仅代表个人意见,至于对错,建议粉丝亲们多多思辨。
老破小也在分化
不能碰的就是:老城区的老破小、或户型严重跟时代脱节的小区。
看清楚,是老城区的老破小,不是所有的老破小。
东莞老城区的老破小,大多集中在莞城,不少是一些XX宿舍的楼梯房,无小区无园林无物业的三无房源。
这类房源,有些只能一次性付款,五六十万,甚至七八十万。
别看他们又老又破,但还真就吸引一批人——对地产没有概念、没买过房的刚需。
有人说,莞城学区好,为了学位买个老破小。
你实在这种想法,咱也不能说什么。
但要做好砸手里的准备,毕竟等你孩子享受到学位,你想出手的时候,它又老了好几岁。
反过来想,有着几十万,东莞哪个优秀的私立读不了呢。
不少老破旧是被误解的。
哪里的老破小/老破大可以买?
当然是中心地段的老旧小区。
说几个楼盘,西平的未来世界、经典花园,又旧也老,但不妨碍人家能卖到三四万。
即便是1999年的现代经典花园,22年的楼龄,一年也能涨1万,凭的就是西平的地段。
现代经典花园成交情况摘选,图源贝壳找房
所以对老旧小区不能一杆子打死,特别是中心区,有园林有小区有物业的,虽旧犹贵。
这样的小区还有很多,比如稻花村、菊香苑、东泰花园、名门世家……
再仔细对比未来世界和经典花园,还能看出点乾坤来。
1999年的经典花园,比2004年的未来世界成交价低近一万。
除了老5岁外,更关键的是经典花园户型是硬伤,“大面积小功能、100㎡只有2房”,属于被时代抛弃型的。
未来世界成交情况摘选,图源贝壳找房
大面积、房间少的户型,是10多年前东莞流行的产品。这种户型通常是90-100平的两房、120-130㎡的三房等。
三胎都放开了,100㎡恨不得做个四房出来,都不够用。
所以上述这类“大面积房间少”的户型,自住是超级舒服,但出手很难。
这类房源多的小区,交易不频繁,交易周期也特别长,比如锦绣旗峰。
所以尽量避开。
已经买了,也不是坏事,毕竟住着舒心,比什么都重要。
谨慎对待的房子
这类房源需要分三类,分别是
01
豪宅区的刚需型房源
比如松山湖、东莞CBD小三房卖到六七百万,5年后想转手,想找1200万的接盘侠,难度太大。
愿意出1200万买房的人,小三房能住的下吗?
再延伸一下,豪宅区的三房其实都要谨慎选。
看下锦绣山河和虹溪诺雅的成交就知道了,大多是四房、五房。
松山湖的三房房源,保利红珊瑚、金域松湖成交偏多。
锦绣山河成交情况摘选,图源贝壳找房
买豪宅,认准豪宅区豪宅盘的大户型。
大面积,房间多,功能多,才算大户型。
那些做到200平+,连个茶室都没有的,真不是大户型。
说多一句,现在东莞又开始流行200多平的三房,所谓的大平层豪宅产品。
据说这类产品大多是“老子买给儿子的”。
房间太少,老子看不上,儿子看的上,但钱不够。
这类产品的问题,也是在于流通。
新房还能凭个新鲜,收获一些富二代们的心。
可一旦变成二手楼,2000万的三房,有人接手吗?
富二代肯定不会接手,因为他们只喜欢新房。
也曾去看过这样的样板房,确实很通透,但居住后,就会发现问题——公共空间分区不明确,功能混在一起。
连独立的茶室、书房,估计都要交楼后自己隔。
一同去看房的土豪朋友说:他现在住差不多300平的复式。各空间私密性强,茶室是茶室,书房是书房,客厅和餐厅也分的清清楚楚。虽然看着不像大平层这么通透,但真的实用。
“如果我住这类大平层,喝个茶也难清静,确实满足不了当下我的居家需求。”。
不对比不知道,一对比,就有硬伤。
很多都是看上去很美。
02
刚需区的豪宅
虽然东莞地价越来越贵,动辄就要近2万的楼面地价,不管是城区的核心,还是镇区的犄角旮旯 ,不少楼盘只能用豪宅定位来给自己塑金身。
特别是一些靠城区外溢客户支撑的镇区,这种金身,要谨慎。
不管是莞北还是城南,像寮步、厚街、高埗、石碣、道滘、麻涌等镇区。
特别是后四个镇区,自身产业没啥大红利,个别镇区污染型企业偏多,人口又少,只能靠城区客户买买买。
过去的城区客,以刚需为主,对价格十分敏感,如果要做这些区域做豪宅,就要做好慢慢卖的节奏。
不是你产品不好,是刚需真的没钱。
另外这些镇区的土豪们,置业也都要到城市中心去了,留在镇区的土豪将会成为少数。
所以这些非主流镇区的豪宅盘,后期接盘也是问题。
松山湖周边的外溢区、临深这个外溢区,同理也是这样的逻辑。
豪宅就看城区、松山湖、滨海湾三大核心即可。
其他区域的豪宅,就是遗落民间的格格,会被刚需市场压制的。
03
热门区域的硬伤房源
硬伤,就是很硬很硬,难以修复甚至不可修复的短板。
比如垃圾处理厂、坟景房、近铁路高速主干道等大型噪音源的、物业垃圾的……
既然这些都是显性因素,为何大家都不注意呢。
因为新房选房,都是对着沙盘选,沙盘能看出啥呢。
虽然政府规定楼盘现场,必须标注社区内外的不利因素,但真正去看的人寥寥无几。
当然这也跟销售在卖房过程中,避重就轻的说辞有关。
所以交楼的时候,往往就出现这样那样的问题,甚至有人拉横幅抗议。
一不小心踩坑买了这样的房,交楼后住上一段时间,傻傻毛病都发现,想卖掉,难度非常大。
所以买房第一要务,就是一定要看不利因素,销售现场都有展示的,看完之后,心中买房更有底。
值得买的
01
不可复制的资源最值钱
不可复制有两个维度:
一是自然生态维度,山水俱佳。不过这种房源只有近郊的,通勤中心区便利的,才有价值。
二是后天维度,比如中心区的,因为中心区不可复制,中心区的配套、规划等不可复制。
之前有人说宏远北片区要胜过西平,这样说法,个人不赞同。
后天因素还有,人车分流的小区、离优质学校近的小区(特别是幼儿园)、有潜力发展成为优质学区的板块……
小区规划、行政规划这些也都是不可复制的。
只要有一点,其潜力肯定比同区域同类型的房源要强劲。
02
抓住户型趋势的
上面讲过哪些是被淘汰的,哪些是有预见性的产品。
就目前来看,
①75㎡的三房,首次置业的刚需最喜欢。
②110㎡以内的四房,能满足一部分人一步到位的置业计划。
③144㎡以内的五房,改善最喜欢。
④超过144㎡以上,生活休闲功能齐备的五房大平层。
这四大户型,都有不错的,穿越楼市周期的生命力。
三胎都放开了,原来三房的面积,就要实现四房的功能。
面积小,房间多,才是硬道理。
03
选房紧随小区定位
刚需小区,买最实用的刚需户型。
豪宅小区,就买面积中上的户型。
千万不要跑去刚需小区,买大户型。
反之亦然。
现在东莞市场的开发商做产品定位,一般来说就是三房+四房,面积段从85-120㎡左右,组合成的偏刚需产品。
楼盘的定位决定了它的客群。
很多中心地段的楼盘,也是采用这样的户型区间,这样楼盘有着豪宅之名,但无实。
买的不是偏自住的,就是偏投资的,实力人群看不上。
再次强调,以上仅为个人言论,仅供参考,如要杠入群来。
热门跟贴