广元房地产行业发展蓝皮书|广元|房地产|花园城|邦泰

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广元一直以来都号称“四川省北大门”、“川陕甘结合部”，但是由于地势限制，发展相对受限。但随着周边省会城市积极推动一体化，叠加交通枢纽优势渐渐显露，受关注度越来越高，房企积极入驻，行业形势超预期。

本蓝皮书将以广元区域发展路径、城市居住区迁移为线索，展现区域内房地产行业发展的特点、企业竞争现状以及产品更新历程等，为大家全面了解广元地产发展情况提供一定的参考。

No.1区域发展、板块迭代的窗口期，也是规划兑现、行业发展的红利期

集散地优势推动广元交通枢纽加强升级，打造综合物流基地，城市占位有望进一步提升

广元市位于成都、重庆、西安、兰州四个西部省会（直辖市）城市的中间位置，随着成渝一体化、川陕甘结合部现代化中心城市的加快建设，地理优势越发突出，集散地性质推动其构建全国性综合交通枢纽。

目前广元汇集了108、212两条国道、京昆、兰海、恩广三条高速公路、宝成、兰渝、广旺铁路、西成客专四条铁路；同时渝新欧、蓉欧两条中欧班列也经过广元，嘉陵江全线通航连接广元港，盘龙机场持续改扩建，计划2025年航线旅客吞吐量将突破100万人次，形成新的口岸机场。

立足于水陆空交通优势，广元将积极发挥三栖物流基地作用，抓住机遇，主动融入成渝双圈，辐射陕甘、联动亚欧，未来城市占位有望进一步提升。

图：广元城市位置示意图

资料来源：亿翰智库

城市扩张势不可挡，建设新区塑造新的城市格局

“老城可开发土地日益减少，发展逐步受限”是每一个城市成长到一定时期所遭遇的必然问题。而城市外扩，结合自身特点打造新区是解决该问题最有效的办法。

2018年，根据《广元城市空间战略规划》（2017-2035）显示，广元中心城区范围扩大，以嘉陵主城区、东坝、城北、南河、雪峰、上西、下西、万缘等建成区为主体，加上邻近需要加强土地用途管制的区域，面积扩张至950.6平方公里。

图：广元中心城区用地布局图

资料来源：亿翰智库

广元新区建设，始于2009年。从万缘新区，到城北新区再到下西经济开发区，广元遵循地形规律，布局河谷平坝地区，并向周边山地和滨水地带延伸开来，让中心城区从单一老城片区，多点开花，形成新的城市格局，促进中心城区综合承载能力和集聚吸纳能力大幅提升。

区域发展推动居住区的迁移，“东进西拓北延”促进了城市的繁荣，也带来了地产需求的迸发

新区建设让部分区域迎来了快速发展期，同时居民住宅区也随之发生着巨大的变化。如万缘新区，曾叫万缘村，建设初期，无配套无人气，仅7年时间，已经成为广元最具现代化气息的区域，也成为广元房价最高的区域。

“东进西拓北延”的新区扩容，不仅促进了人口的增加，也让置业需求在积累中不断被激发。2000年到2020年的十年间，从老城区到新区，广元住宅成交量最高突破万套，近五年成交均量也达9500套，中心城区房价维持在7500元/㎡左右。

No.2内生市场还有上行空间，外来品牌房企拥有市场话语权

都说“春江水暖鸭先知”，而一个城市开始革新，地产是最先感知的，也是同步介入最深刻的行业。回顾整个广元地产发展历程，具有三大特点。

内生需求强支撑、城市规划强相关、品牌开发商强推动

内生需求强支撑，市场还有一定的上升空间

广元作为川内重要的二级城市，是典型的内生市场，客群以当地及周边村县置业者为主。

2016年在全国去库存的大背景下，当地信贷、公积金条件宽松，叠加一系列购房补助，当地的市场需求被激发，成交量大幅上涨突破万套。2018年随着高铁开通，城市预期瞬间提高，房价由4字头直接迈向6字时代，并一路攀升。

而从广元的城镇化率来看，一直尚未突破50%，离全国63.89%和全省56.73%的城镇化率，还有一定的差距，因此市场量价还存在稳步发展的空间。

图：2016-2020年广元主城区住宅成交量价情况

数据来源：亿翰智库

图：2016-2020年广元城镇化率情况

数据来源：广元人民政府

与城市规划形成强相关，两者相辅相成

2000年开始，老城区东坝、南河、嘉陵板块陆续开始建设，这里也成为大家置业的首选区域，住宅产品大多以本土企业开发的旧式楼房为主，无小区无绿化，商业缺乏大型综合体，以嘈杂底商为主。

2009年随着万缘新区规划发布，城市建设进入新的阶段，土地供应也开始向万缘倾斜，相关配套、住宅小区拔地而起，城市界面焕然一新，2015年5月万达广场开业更是掀起了区域价值兑现的“小高潮”，房价应之上扬。

当万缘片区发展得如火如荼时，城北新区也在悄然中开始崛起，特别当邦泰·挪威森林、邦泰·康郡两项目交房入住后，区域内居住氛围逐步形成，加之新区建设初见成效，城北新区优势显露，推动房价快速上行，让大批观望者措手不及。

图：广元中心城区主要板块划分示意图

资料来源：亿翰智库

品牌开发商打破封闭，推动市场格局重组

广元地产的发展除了内生的需求、城市规划促进外，还有一个很重要因素就是行业主体的大力推动。2010年以前，广元基本上是本土开发商占据市场，而大部分的本土开发商其实并不专业，他们多是其他行业发家老板或包工头，没有标准的产品输出和后续物业服务，市场也相对封闭。

2013年随着邦泰入驻广元，打破了这份“平静”，品牌开发商陆续入场，2018年阳光大地进入，2020年领地进入，陆续带来全新的产品和服务，直接改组了市场格局。

图：外来房企入驻广元时间轴

资料来源：亿翰智库

企业竞争格局呈现“两超多强”，市场话语权集中

目前的广元早已阔别本土开发商“称霸”的时代，取而代之的是以外来房企为市场主导的局面，更多的是呈现出“两超多强”的格局。

从亿翰智库发布的《2020年1-12月广元典型房企销售TOP5》、《2021年1-5月广元典型房企销售TOP5》可以看出，邦泰集团、阳光大地已经牢牢地占据了市场领先地位，并将差距越拉越大；领地、和成、和信等企业拥有一席之地，竞争也异常激烈。

图：亿翰智库《2020年1-12月广元典型房企销售业绩》、《2021年1-5月广元典型房企销售业绩》

数据来源：亿翰智库

以邦泰为例，截止目前，深耕广元8余载，布局项目6个，产品覆盖高层、洋房，其中2021年1-5月邦泰在售的邦泰·天誉、邦泰·花园城两项目累计销售1466套，销售金额超13亿，占广元城区销售量的22%。其在广元楼市可谓独树一帜，值得关注。

图：邦泰项目分布图

细究邦泰在广元的成功，背后抓住了四大致胜关键：前瞻性、推动性、及时性和引领性

选址具有前瞻性，精确把握城市发展脉络；对区域发展具有推动性，拉动板块价值。2013年底邦泰首进广元，避开当时正火热的万缘新区，落子当时还“不起眼”的城北，以开拓者的姿态开启了深耕该城市的序幕。

首个项目邦泰·挪威森林一经推出，便迅速抢占市场，热销盛况使得邦泰在广元“一战成名”；次年在区域内再落一子，80亩地块打造广元首个意式花园洋房产品邦泰·康郡，同样又是一场满堂红。

去年邦泰又勇为先头部队，入驻下西区，夺得近210亩地块，推出邦泰·花园城项目，亮相当日超20000人次到访，首开当月成交370余套。

图：邦泰·花园城开盘现场情况

邦泰总能捕捉到城市发展动向，提前部署占领市场，成为“第一个吃螃蟹的人”，见证城市发展全过程，与城市共生共荣。

邦泰·挪威森林、邦泰·康郡的热销不仅让邦泰在广元市场彻底站稳了脚跟，两项目落地也加速了城北新城居住氛围形成；而邦泰·花园城作为下西区首个“爆红”项目，也将市场的关注点牢牢锁定在这个“新”板块上。

有人就会有发展，加之开发商连续落子的决心，推动土地及住宅价格同步迈上新的台阶，城北、下西板块的价值都由此开始凸显。

发掘需求变化的及时性，推出升级产品，加强行业引领作用。除了之前说到的顺着城市发展脉络拿地，加速区域发展进程，拉动板块价值外，邦泰还能及时地觉察到区域内置业需求的变化，并符合时宜地推出升级性产品，刷新行业内外的认知，加强行业引领作用。

2017年-2019年期间，邦泰在万缘小南山板块连续拿下三宗地块合计约450亩，先后打造邦泰TOP级“天字系”产品：邦泰·天誉、邦泰·天誉（西区）、邦泰·天誉（南区）。

项目均为大盘、低密、改善型，1梯2户的低梯户比+双阳台设计+最大约24㎡奢阔主卧套房+270°采光等特色配置，无论是当时还是如今的广元，都可谓绝无仅有，可以说是现象级的作品。

2018年的万缘新区已经是一个成熟的板块，配套完善、土地和住宅价格也处于全市领先水平。但邦泰能够很快地洞悉到万缘新区需求的变化，即改善型需求旺盛但无项目承接，从而及时做出了精准决策。

天誉项目一经推出，年内狂销2000套，区域内几乎无竞品，邦泰再一次证明了其强有力的行业引领性。

图：邦泰·天誉开盘盛况

资料来源：亿翰智库

No.3产品经过“降维式”改造，拥有新标准

诚如之前所说，产品的升级换代也是由品牌开发商一手促成。广元早期的住宅产品以6-7层的无电梯楼房为主，无小区无物业更谈不上什么标准。随着品牌开发商的陆续入驻，产品有了参差，类比一二线小区打造，叠加强物业服务输出，产品标准被瞬速拉升。而其中的佼佼者正是邦泰。

“降维式”梳理产品新标准

复盘邦泰在广元的早期刚需类产品邦泰·挪威森林，将全国二线城市住宅标准同比落地，在当地市场形成了不小的冲击。独立社区、园林景观、建筑外形、商住、人车分离等都跟之前的多层产品完全不在一个档次。邦泰降维强势革新，在广元住宅产品更新中做出了最直接的贡献，同时树立了新的产品标准。

图：早期广元住宅项目类型VS邦泰·挪威森林项目实景图

产品系入驻，拔高审美和高端门槛

基础之后是进阶，众所周知，邦泰拥有三大产品系，分别是礼遇城市新贵的品位华府“府台系”、中央繁华之上的人文名邸“天字系”、屹立城市巅峰的传世大宅“院子系”。随着邦泰布局深入，2018年TOP天字系产品邦泰·天誉入驻广元，该项目选址城市新中心，以百亩景观面积，采用“零商业”纯居规划，打造广元首个“低密纯居新中式壕宅”。当天誉第一期超满意度验收交房，这意味着邦泰又刷新了广元住宅产品的水准，并由此筑起高端产品新门槛。

图：邦泰·天誉实景图

企业再刷产品标准线，高筑壁垒

都说优秀的人是同自己赛跑的，企业也一样。对比首入广元的刚需项目，目前在售的邦泰·花园城以刚需产品的价格，却给出了“更上一层楼”的品质—占比35%的绿化、约11万㎡的园林景观、内外双花园叠加全新升级的8S+科学优居系统，每一项都再次刷新了刚需的产品标准。

据悉，广元官方已经很少批准住宅小区建造水景景观，一方面是这部分难以很好得到诠释，另一方面是后期维护费用较高，鲜有企业选择。

但邦泰·花园城在社区主入口打造长约210米，宽约53米的景观中轴，通过大花园景观组团、双叠水营造，设置现代园林景观元素，就凭这一点，就是其他项目无法比拟的。

同一价格维度中，邦泰的刚需产品品质度已再提档位，又一次提升了广元最低产品标准线；同时能做“他人不能之事”，产品力毋庸置疑。

图：邦泰·花园城示范区水景景观图

物业赋能产品，形成品牌效应

项目交付后物业的好坏是一个开发商和当地客群粘性强弱的关键，也是其是否能在该城市深耕的重要因素。

诚如邦泰物业，在行业内外都具备相当高的评价，“8S+优居体系”+ 6A星级服务是特色：有丰富的业主活动，如邻里文艺汇演、暑假出游计划、关怀长者计划等；有细致的关怀，如夏日赠饮、冬日早餐、疫情期间送口罩等。

甚至有严格的选拔标准，以标准化、规范化进行物业人才选拔，培养出专业的物业队伍，更好的服务业主。部分置业者就是冲着物业而购买产品，邦泰的品牌也从这里口口相传。

图：广元邦泰物业人员工作中

标杆案例——邦泰·天誉

表：邦泰·天誉项目基本信息

邦泰·天誉总面积约450亩，分东西南三个区，项目周边交通、商业、名校、医疗等配套成熟，倚靠南山又毗邻南河，五大城市公园拥簇，地段优势难以复制。

图：邦泰·天誉（东）、（西）、（南）区项目位置示意图

天誉各区容积率均不超过1.8，最低容积率为1.1，同时依原生半山打造低密度纯住宅小区，三区总户数超4000户。其中西区居住感最佳，纯洋房住宅区，产品规划有41栋6+1和1栋5+1，共计524户，户型为T2板式/拼接、南北布局而成，交房时间为今年年底。

图：邦泰·天誉（西区）项目布局示意

项目采用新中式风格，建筑外立面挺拔又富有立体感；园林以“一纵两横双庭”划分区域，秉承“一进登门望府，二进澜韵照壁，三进山溪云庭，四进合院花坊，五进前堂明镜”的礼序规则五进院落。在广元市场上，这种深入结合需求和传统文化内涵的项目实属首例，而天誉这个新中式“豪宅”也开启了广元高端项目开发的元年。

图：邦泰·天誉（东区）园林景观

以天誉（东区）为例，主力户型以为89㎡-122㎡的三房为主。产品采用电梯入户，拥有独立玄关，阔尺餐客通厅叠加大阳台，不仅体现了极强的私密性，也拥有270°超广采光；约23㎡主卧，附带步入式衣帽间，提升居住品味的同时也增加了舒适感。以上特色是同期其他在售项目所不具备的。

图：邦泰·天誉（东区）主力户型图

（99㎡三室两厅双卫）

（122㎡三室两厅双卫）

图：邦泰·天誉（东区）样板间

No.4市场向外扩张，投资需求萌芽

总的来说，广元地产的发展一方面得益于内生需求的释放，另一方面是城市规划促进以及品牌开发商的推动。而聚焦未来，广元房地产已经由较为封闭的内生市场，开始向外扩张，投资需求也开始萌芽。

广元积极融入川陕甘中心城市，地产发展面正在扩张

今年广元政府工作报告中提出，展望2035年，要实现川陕甘结合部现代化中心城市基本建成。而中心城市对于周边，如甘肃陇南、陕西汉中等城市来说，经济、人口都有着一定的虹吸效应，地产发展范围也会随之扩大。据悉广元所属的邦泰川北公司已在甘肃威武落下一子，山西忻州拿下两地。按照邦泰惯有的布局前瞻性，这些区域内的行业竞争格局可能又会有新的调整。

图：邦泰外扩甘肃、山西拿地海报示意

城市规划进入新发展期，地产的投资需求开始萌芽

细观广元中心城区，下一个爆发区将会是哪里？事实上，广元已经历过了一个较为完整的区域发展周期，根据这个逻辑来看，下西区潜力已见端倪。下西区紧邻西成高铁、京昆高速、盘龙机场和三江新区，作为经开区建设的主战场，以下一个“万缘”为打造蓝本，城市向西的步伐已经不能阻挡。

目前区域内在售项目约5个，其中邦泰·花园城月底即将加推，均价约6500元/㎡，价格相对前一批次也有略微上浮。而结合万缘、城北板块“爆发”的历史经验，待建设进度加快，住宅吸引人口聚集，相信该区域的价值还将会在房价上有进一步的体现。

也由此滋生了广元市场的投资性需求。有部分错过前两个新区发展红利或看好下西板块前景的投资者，以邦泰这类有前瞻性的房企为指引，入局下西，开始他们的投资布局。另一方面，对四川有较高预期的陇南、汉中的投资者，由于成都的限购叠加地缘就近因素，也将广元作为投资选项，下西板块是他们目前的重点关注。

图：邦泰·花园城销售中心加推宣传

站在“十四五”规划的元年，广元城市发展要连成渝，融甘陕；区域发展全力“西拓”，而居住区随着向西迁移。那么它的地产是否能有效接纳甘陕需求，中心城区市场是否也将向西，三年内我们期待见分晓。

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