作者 / 惠比寿（房地产高级研究员）
编辑 / 金德路
本文图片均来源于网络
犹记去年8月，“三道红线”的消息流出后，整个地产圈瞬间风声鹤唳，急剧缩紧的融资环境，让“规模为王”的地产生存法则淘汰出局，“现金为王”成为目前房企发展的圣经。
“现金为王”的时代下，各房企展露出的资金差异化，将会倒逼市场分化，地产行业势必会进行不断整合，收并购会趋于常态。而这对于规模大、债务结构稳健的千亿房企来说，既是机会，也是挑战。
众所周知，“高周转、高杠杆”是大多数房企的基本运行模式，但是房企疯狂垒叠起来的高杠杆给金融系统输出了很高的风险，同时还挤占了其他行业的资金，形成“虹吸效应”。
“虹吸效应”必然会影响其他产业的发展，但社会经济发展需要均衡制约，所以必须遏制房地产的暴利发展，因此推行打击房企高负债、高杠杆，高周转的“三道红线”虽然来的突然，但并不意外。
“三道红线”从今年1月1号正式开始实施后，监管部门直接控制了房地产开发企业的有息负债增速，成效分外显著：年初至今，没有一个房企上市成功，且整个房企融资市场呈萎靡疲态。
受调控重压的影响，降负债、去杠杆、增加现金流的表现，成为房企能否在这场风暴中存活的关键。值得注意的是，房企有息负债总量与企业规模相匹配，规模较大的房企融资能力相对较强，企业运作需要更多的资金支持，因此有息负债总量整体较多。
所以，高额的有息负债固然令人生忧，但只要能还得上我们就没有唱衰的道理。恒大，用事实印证了这个观点。
今日，也就是6月29日，记者从恒大集团获悉，目前恒大有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。这意味着月初时，许家印在一年一度的战略合作伙伴交流会提出的“6月底前恒大的有息负债将降到5字头”的承诺成功兑现。
而在这之前的6月24日，中国恒大发布公告称，已安排自有资金136亿港元提前偿还美元债，全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。至此，恒大到2022年3月前，再无到期的境内外公开市场债券。
受此消息刺激，当日恒大系股票午后开盘大涨，恒大汽车盘中更是涨超10%，截至收盘，中国恒大涨4.21%，恒大汽车涨9.17%，恒腾网络涨1.11%，恒大物业涨3.17%。直观的数据表明，对于恒大，资本信心已全面回归。
不仅如此，恒大自实施“高增长、控规模、降负债”的新战略以来，降负债成绩就表现的颇为亮眼。去年10月，恒大就在10天内分三次大手笔偿还了约294亿港元的债务。
显然，恒大既然能够频繁释放出债务转优的信号，就充分证明了，许家印目前已经牢牢地抓住了“现金为王”时代里的机遇。
不过，一年之内猛降3000亿元的重磅消息或将会引发外界疑惑，恒大凭什么能顺利降下如此高额的负债数目?
今天，惠比寿就来揭秘恒大降负债的核心八字：“回款支出，一增一减”。
01 降负债秘诀一：回款强劲
基于“房住不炒”的前提，受“三条红线”制约的大背景下，企业想要降负债不外乎是通过加速回笼资金、出售资产和股权、引入战略投资者、拆分业务上市等举措。
恒大在回笼资金方面的表现堪称为行业教科书级别，它通过销售回款和融资回款，进一步加强了手中的现金流。
在销售回款方面，据年报数据，2020年恒大合约销售金额7232亿元，销售回款6532亿元，销售回款率从2019年的78%增长12个百分点到90%，回款率保持行业高位。
并且，据6月1日发布的月度业绩公告显示，截至今年5月底，恒大累计实现销售额2851.6亿元，销售回款2507.4亿元，平均每月回款500亿元，位居行业第一。
此外，恒大在今年还将持续加大销售力度，进一步提高销售回款能力。不久前，恒大启动了第三届“5·31购房节”，南宁恒大御府、昆明恒大珺睿、乌鲁木齐悦府、十堰御府等项目开盘当天去化率均超80%，其中南宁恒大御府开盘热销21亿元、昆明恒大珺睿销售12亿元。
可以预见的是，通过如此强劲的销售回款能力，恒大的有息负债有望继续呈大幅下降趋势。
在融资方面，依托“新恒大”的多元产业生态圈，恒大获得了新的资产增长渠道。据数据显示，恒大去年通过一系列积极举措，共增加权益融资888亿港元。
例如，去年8月恒大物业引入战略投资235亿港元，之后的12月上市募资140.8亿港元，去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元等。
02 降负债秘诀二：土储丰厚
上述内容讲到恒大降负债一是因为依靠了强劲增长的回款，那么二则是接下来要讲的：恒大减少了拿地支出成本。
虽然政策限制了企业的规模发展，但对于房企而言，规模仍是企业持续发展的重要基石，而优质且丰厚的土地储备，是企业未来规模增长的重要保证。所以，恒大究竟是有多大的土储能力，竟然敢严控土地成本？
我们直接来看数据。据恒大年报数据显示，截至2020年末，恒大可售住宅总土地储备面积2.31亿平方米，项目总数798个，平均楼面地价2120元/平方米。从总土地储备来看，控制规模仍是目前恒大土地投资的主策略。
虽然恒大严控规模，但其土储性价比却很高，其中一二线城市占比67%，平均楼面价为2638元，要知道现在全国一二线城市房价几乎没有“千元房”，因此，恒大实际土储价值比我们预想的要高。
此外，恒大还拥有旧改项目100个，其中大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个，大量旧改项目，也极大地减少了拿地支出。综上所述，恒大高价值的土储规模足以支撑企业未来发展，这就不难理解为什么恒大愿意掐住被地产视为咽喉的土地。
图源：克而瑞地产研究
据资料显示，未来两年恒大总土储计划年均再下降1500万平方米，土储总规模保持在合理水平，控制在2亿平方米左右。因此预测，与回款配合下，恒大的降负债之路还将带给我们更多惊喜。
03 多元转型，助力新增长曲线
识时务者为俊杰，识市场者为枭雄。
随着房地产市场的供需逐渐平衡，以及官方政策调控持续高压不减，使房企可得的毛利正以肉眼可见的速度不断下滑，加之，行业已经形成了“大鱼吃大鱼”的激烈竞争局面，被视为“金融灰犀牛”的房地产行业当下实在是举步维艰。
因此，在“去地产化”信号的推动下，各大中小房企纷纷谋求转型，寻找新业绩增长曲线。但多个血淋淋的事实告诉我们，如果没有未雨绸缪的能力，只懂得跟风转行，那必然会输的一塌糊涂，甚至赔上地产老本。
在这场转型大战里，恒大应当是赢得漂亮的典范。一向深谙居安思危道理的许家印，早在十多年前就开始筹谋布局多元化发展，通过不懈的探索与挖掘，恒大打通了8条新业态路径，八大产业齐头并进，实现了华丽的转型。
目前，依托“新恒大”战略，恒大已经完成了从地产向“多元产业+数字科技”的转型，通过地产开发、新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝集团、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉8大产业平台的联动，构建了科技数字闭环，全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域。
一直以来，恒大作为典型的TOP级综合型企业饱受争议。其实，人红难免是非多，恒大能做的就是拿出真本事去堵住悠悠众口。
无法打败他的，必将使他更强大。
参考资料：
恒大集团2020年业绩公告、2021年5月业绩公告
楼市房大大-《发声明力破谣言！恒大降负债进入快车道》
克而瑞地产研究-《年报点评27丨中国恒大：“新恒大”的发展逻辑与战略蓝图》
热门跟贴