前言：

6月18日，南三环、中州大道、紫辰路、南四环、金岱路的围合区域，金岱科创城核心板块的最新规划发布，一时间成为一个新热点。

大家最关注的还是地铁，区域内有地铁17号线、19号线穿过，东侧靠近金岱路上的地铁4号线。

此次规划的公示不仅是金岱科创城向科技城市迈出的一大步，也将给管南带来重大变化。

从规划图中能看出来，该区域内中间位置及南部以新型工业用地为主、并伴有商业、医疗卫生以及文化设施用地，住宅地块很少。

目前为止区域内也只有一个项目，就是新城时光印象。

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关于开发商

先说开发商，提到开发商新城，不知道你联想到的是上海的吾悦广场还是南京吾悦广场，反正我首先想到的就是荥阳的吾悦广场。

上次去荥阳是一个月前，在我看来像荥阳这种远郊，是没有大型商业的，但令我意外的是，作为目前为止荥阳最大的商业，荥阳的吾悦广场预计今年九月份就要开业了。

新城进入郑州的第一步就是落子荥阳，在荥阳的住宅项目有在售的新城郡望府，新城海棠晓月，除荥阳之外，就是布局新郑，给南龙湖带来了三大产品系之一的悦隽公馆。

但新城进入郑州主城区的第一步是落子管南金岱科创城，于是有了新城时光印象，至此新城才算真正打入郑州内部。

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区位配套

注：以本案为圆心，圈出3km范围；本案标的用黄色色块标注，学校用蓝色色块标注，公园用绿色色块标注，商业用红色色块标注，轨道交通站用橙色色块标注，医疗用紫色色块标注。

新城时光印象位于南三环文治路南500米，项目北侧为卫浴厨电用品的批发市场，售楼部南侧为汽车配件厂，看上去很杂乱，东西两侧都是项目的后期住宅地块以及中小学用地，项目的安置房距离目前在售的一期不算远，往西走大概有600米左右的距离，目前已封顶。

从目前周边的环境来看，都是一些待开发的地块，居住氛围一般，但是等后期周边的批发市场、厂房搬走，再将纸上的规划图都落地怎么说也得5-8年的时间，这样看来短时间内恐怕很难有良好的城市界面。

（1）交通方面

周边有南三环、中州大道、机场高速、郑新快速路等多条城市主干道，后期自驾出行很方便。

目前区域内已通车的是地铁4号线，距离项目最近的站点是金岱路站，从售楼部的位置到地铁站约1.2公里，步行15分钟，后期从小区北大门到地铁站会稍微近一点，大概800米左右。

除此之外，区域内还有17号线和19号线，都处在规划当中，暂时享受不到这两条地铁线带来的红利。

（2）教育方面

区域内规划的有多所学校，说的是不交给开发商，直接由管城区政府来引进，但是目前为止学校方面还没有动静，工地也迟迟未动工，学校建设好到招生至少2-3年，项目一期2024年交房业主孩子能不能上学还要打个问号？

规划的学校没有动静，就看目前已有的学校，目前周边已招生的学校有德采幼儿园（售楼部斜对面）、东关路小学（金岱路上）、星火路小学、郎庄小学、管城区外国语学校。

教育资源算是项目的一大劣势，注重学区的购房者还是要慎重考虑。

（3）商业方面

目前来看，距离项目最近的商业就是富田城九鼎公馆的配套商业光之谷，还需要时间来等待。至于置业顾问宣讲的富田太阳城、万科广场、凯德广场距离项目都有一段距离，如果真的看重商业配套，一定要实际去感受从项目到商业究竟有多远，是不是在可接受范围内。

（4）医疗方面

区域内有医院就行，倒也不用距离那么近，像绿城明月滨河与医院仅一路之隔，影响并没有想像的那么好，后期医院附近的交通拥堵肯定避免不了。

目前项目3公里内无大型医院，但金岱科创城核心板块规划的有医疗用地，周边的医院有黄科大附属医院、第七人民医院、第十人民医院、管城区第二人民医院、郑州仁济医院。

（5）公园方面

十七里河、十八里河流经项目所处的金岱科创城板块的东西两侧，生态环境较好，项目距离西侧的西吴河科普公园约两公里左右。

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关于规划

新城时光印象一共分为四个地块开发，目前为止新城只摘得两块地。

2020年11月2号，河南舜杰新城房地产开发有限公司摘得郑政出〔2020〕41号（网）地，地块位于管城区文德路西、市场南街南，成交总价49667万元，亩单价825万元/亩，折合楼面价4125元/㎡，溢价率0%，该地块将作为新城时光印象的一期。

2021年6月3号，河南舜杰新城房地产开发有限公司摘得郑政出〔2021〕25号（网）地，地块位于管城区南台路西、太白路北，该地块将作为新城时光印象的二期，二期地块紧邻西吴河科普公园以及十八里河，据了解，二期或为纯洋房产品。

目前项目推出的是一期，地块方正，占地面积约60亩，容积率2.99，绿化率35%，社区内共规划有8栋高层住宅，其中包含5栋34层的高层、2栋33层的高层和1栋25层的高层，全部独栋独单元、两梯四户设计，楼间距在50-80米。

户型设计99、118、128㎡三房，143㎡的3+1四房设计，精装修交付，整体定位为刚改。

从整体户型来看，新城首次进入郑州主城区还是有诚意的，两梯四户，户型设计都比较方正，全部做到了三开间朝南，最大程度通风采光；全部户型均有两个卫生间，且主卧卫生间要比客卫更宽敞；118、128㎡三房以及143㎡四房均为大横厅设计，客厅非常宽敞，户型设计整体还是非常不错的。

项目样板间设在是实体楼里边，更具有参考价值，精装修方面，地砖、瓷砖采用冠珠或同等品牌，卫生间淋浴花洒、龙头等采用科勒或同等品牌，电气、开关插座等采用的是西蒙或同等品牌。

项目开盘前有0元入会享一个点优惠，40万验资再享一个点优惠，6月30号首开了3/6号楼，成交价格在16200-17000元/㎡。

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总结

买房首先考虑的是地段，项目核心亮点就是地段，项目处在三环边，地段优势明显。

同时项目的劣势也很明显，区域内各种配套都在规划中，落地时间长，短时间内周边居住环境一般。

结合地段以及产品，建议在东区上班以及南区刚改以及改善客户重点关注。