说到投资方式
就不得不提房地产
而近几年
公寓更是如雨后春笋
不断出现在大家视野中
什么是公寓？
公寓并没有一个很严格的界定，通常情况下主要有三种类型：商务公寓和酒店式公寓，以及住宅类公寓。
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随着公寓的兴起
还孕育出了一个看似很完美的投资产品
返租公寓
但各大投资者可要擦亮眼睛
千万别上当！
返租公寓可能令你血本无归！
什么是返租公寓？
返租公寓是指房地产开发商以在一定期限内承租或代为出租投资者所购公寓的方式销售公寓的行为。投资者所购公寓由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
返租公寓最吸引人的三要素：
1、前5年的回报直接抵扣房价。
2、每年承诺8%-10%的回报率。
3、十年后开发商承诺原价回购。
一个购房者投资一套100万公寓，开发商承诺每年8%回报率，前五年回报直接抵扣房价，十年后开发商可原价回购该公寓。
那么，购房者可以得到的回报：
1、购房者购买公寓时就获得24万的回报，100万公寓只需要支付76万就可以。
2、每年获得8万的现金，按照公寓100万的总价，十三年就可以收回成本，并且获得一个产权公寓。
3、若公寓运营不理想，还可以让开发商原价回购，购房者投资资金一点损失都没有。
看完后是不是觉得投资返租公寓零风险、高回报，简直就是完美产品，甚至都有了购买的冲动？
且慢！先听听泉州热门菌的分析
首先大家要清楚，目前我国对于返租公寓仍然采取否定和限制的态度。建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）中明文规定，禁止对未竣工的商品房进行“售后包租”或变相售后返租的销售模式。住房和城乡水利局、最高人民法院等政府机关都曾明确表态，对承诺售后返租、返本销售、约定回购等方式非法吸收资金的房产销售单位将予以严肃处理。
再次，投资者要明确返租公寓可能涉及的几层法律关系。返租公寓的开发商在销售公寓时大多与投资者签订两份合同，一份是与开发商签订的购房合同；另一份是与开发商旗下的公寓运营公司或聘请的公寓运营公司签订的包租合同。这就导致投资者不仅与开发商涉及法律关系，还与公寓运营商、担保人、投资者、商铺实际使用者等多重法律关系。
开发商这样做的目的是为了与投资者的投资回报之间设立防火墙。一旦开发商违约，基于其签订的不是租赁合同，无须为投资者的返租担责。在经营不善时，要么是所谓的经营管理公司承担责任，要么是投资者自己“自食苦果”，开发商则“独善其身”。现实生活中常见开发商在收取投资者巨额房款后携款潜逃的实例，留下一栋栋的烂尾工程和黯自神伤的投资者。
再者，“返租公寓”底层逻辑是以租金支撑业主回报，但公寓的市场回报是无力支撑8%-10%的回报。
（▲来源：中商情报网）
根据最新统计数据显示：一二线城市的租金回报是在2%-4%之间徘徊，再加上近些年租赁市场竞争越来越激烈，越来越多开发商涌入到长租公寓市场中，回报率呈现直线下降的态势。
最重要的是，开发商承诺十年原价回购，现实操作中根本不可能实现。
假设你投资的公寓运营良好，每年稳定有8%的回报率，那就意味着公寓也在升值，按照每年5%的升值速度增值，十年以后也会上涨50%，到期后投资者自然不会原价卖回给开发商。但如果公寓运营不好，首先能不能等到十年都是问题，十年时间跨度太长，开发商破产可能性高，或许已无力回购公寓。
假设等到了十年，可以原价卖回给开发商，但也要考虑到物价膨胀等因素，十年前100万能和十年后的100万相提并论吗？按照目前货币贬值最低2%计算，100万十年后也会贬值到80万。
对此，律师认为▼
返租公寓有不少陷阱，比如隐瞒或者故意模糊产权，以到期可以续期，有大产权证忽悠消费者购买；以售后返租、五年回购、回报率高，画大饼引诱消费者购买；擅自改变规划用途，违规商改住，宣传可自住可投资，验收之后加夹层，提高使用率；违反《合同法》关于房屋租赁最长租赁期限为20年的强制性规定等等。此类公寓被包装的太过完美，以至于不少消费者上钩。
无论任何时候
投资都需谨慎
你看上他租金
他惦记的大概率是你本金！
泉州永春天沐温泉旅游度假区项目：
投资返租式酒店公寓，十年回本？
据第一帮帮团报道：买房可返租，租金还很高？泉州永春县的多位市民被吸引，先后购买了当地一个温泉旅游度假区项目的公寓和店铺。可是这个项目不但停工了，此前开发商承诺的租金也停了，这可急坏了投资的业主。
工地长满杂草 业主担忧复工无望
记者注意到，
位于永春县蓬壶镇的
天沐温泉旅游度假区项目，
几栋楼房外立面已经完工，
但是一楼部分区域还未完成。
从2019年到现在这样子一直断断续续，时而开工时而停的，我们业主到现在都看不到一个复工的一个希望。
合同上是2020年10月31日交房，我们多次维权以后，他们也承诺说2020年12月16日复工，今年5月份交房。但是到目前为止一点动工迹象都没有，所以我们非常担心。
承诺的高额返租收益 也遭拖欠
业主们透露，他们主要购买的是
六到九栋的公寓和商铺，
当时也是冲着这里要打造成旅游度假区。
另外还看中了
开发商宣称的高收益返租。
业主们表示，
当时开发商宣称会联系一家酒店
租下业主们的房子进行运营，
相当于购房者只要买房就能坐等租金，
用租金来抵购房款。
于是业主们在跟
福建天沐温泉旅游发展有限公司
签订了购房合同后，
还与福建天沐温泉酒店管理有限公司
签订了10年的返租经营管理的合同。
公寓年返租总房价金额的7%，
店铺年返租总房价金额的10%。
业主们反映，
早期，这笔租金也都能如约到款，
但是到了2019年10月份
楼盘开始停工后，返租也跟着停了。
开发商资金出现问题 正在重组
记者电话联系了
福建天沐温泉旅游发展有限公司负责人。
一名工作人员表示，
由于经营方面出现了问题，
所以项目进度就卡住了，
目前公司已经在着手引入新的资金，
盘活该项目。
另外对于返租问题，
这名工作人员也做出了解释。
永春天沐温泉项目 工作人员
天沐模式它就是先卖，先预期有个收益，之后分批开业就有收益，当然有一个时间差了，从理论上是没有问题的。
有关部门已介入 预计年内可交房
随后，记者也来到了
永春县住房和城乡建设局，
工作人员证实，
福建天沐温泉旅游发展有限公司
因为经营不善，导致了项目停滞，
目前他们已经介入协调。
当务之急就是先解决施工的问题，
让业主们尽早拿到房。
针对租金拖欠问题，
黄副局长建议业主们
通过法律途径维护自身权益。
在这里也要提醒大家
任何的投资都是有风险的，
不能光顾着有高回报
就不顾风险性了~
根据2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。此外，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
同样被“售后返租、坐收高回报”的幌子欺骗的，还有泉州“泰禾”的业主们。
5月24日，泰禾集团发布公告称再添超过16亿元的债权债务，累计违约债务达431亿元；紧接着，5月27日，福建日报刊登了一则资产处置公告：中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司拟对石狮泰禾广场投资有限公司项目债权进行处置。
石狮泰禾广场实景图
石狮泰禾广场100%股权被质押
泰禾集团老总曾亲自剪彩
5月27日，福建日报刊登了一则资产处置公告：
中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司拟对石狮泰禾广场投资有限公司项目债权进行处置。截止2021年4月30日，该项目债权总额为105,833.50万元,其中重组债务余额84,000.00万元。
债务人位于泉州市石狮市，该债权由泰禾集团股份有限公司、黄其森和叶荔提供连带保证责任担保，由福州泰禾房地产开发有限公司提供石狮泰禾广场投资有限公司100%股权质押，并由石狮泰禾广场投资有限公司提供位于泉州市石狮市的石狮泰禾广场88,421.53㎡商业现房抵押。该项目债权预计于2021年6月—2021年12月委托拍卖机构在福州公开拍卖或在淘宝网阿里拍卖平台公开竞价处置。
石狮泰禾广场于2015年开业（早于福州东二环泰禾广场），被视为福州五四北泰禾广场后泰禾集团打造的又一商业标杆代表。
石狮泰禾广场效果图
项目打造45万㎡城市综合体，拥有商业中心、泰禾天街、下沉式广场、水秀广场、SOHO等组团，规划“购物中心+泰禾天街”双商业中心，融合居住、商业、办公、文化、娱乐为一体。开业当日，泰禾集团董事长黄其森先生曾亲自在现场进行剪彩和点睛仪式。
泰禾集团泉州项目问题不断
华大泰禾烂尾、东海泰禾欠租金
除了石狮泰禾广场，泰禾集团在泉州还开发有华大泰禾广场、东海泰禾广场，相对于前者的成功，后两个广场则是问题不断。
1、华大泰禾广场
今年以来，不少网友在人民网地方留言板投诉华大泰禾广场烂尾等相关问题。
4月14日，丰泽区住房和城乡建设局作出回复：根据据调查了解，建设单位表示：近期泰禾集团将与万科集团联合设立泰禾万科资管公司，设立纾困基金解决项目复工问题。中建投信托已与泰禾集团达成初步和解协议，预计本月内会先达成北京项目的债务和解并解押，泉州华大项目将作为第二轮解押对象达成债务和解协议并安排抵押置换。项目解押后即可进行正常业务办理，网签和备案以及按揭等均可正常进行。
4月20日，泉州市住房和城乡建设局作出回复：据泉州市住房和城乡建设局调查了解，受泰禾集团资金紧张、土地捆绑抵押，以及“新冠”疫情等因素影响，项目开发企业原定的项目抵押物无法按期解押，且开发企业账户被杭州中院冻结，公章、U盾均被金融机构监管。泉州市住房和城乡建设局已于2021年1-3月多次指派工作人员参加华大泰禾接访协调会，并积极会同有关部门协调推动问题解决。按照属地管理原则，由丰泽区政府牵头成立华大泰禾项目处置协调小组，推进华大泰禾项目矛盾处置，督促华大泰禾公司推动资产置换抵押，尽快完成土地解封、解押，并加强与购房人的沟通，推动项目建设。
华大泰禾广场实景图
据悉，华大泰禾园筑位于华大泰禾广场二期部分，于2018年2月取得预售证并开盘，产品均为办公产权，项目合同约定于2020年12月底交房，但目前已停工近一年。另外一边，华大泰禾广场购物中心最初定于2015年开业，由于拆迁问题，2016年6月29日商业中心才正式动工，并计划定于2018年6月开业，然而项目至今“烂尾”。
2、东海泰禾广场
5月份，有业主向相关媒体爆料，2017年购买东海泰禾广场店面，开发商承诺买房后的5年内会帮他们管理店面，并返给他们租金，但是最近两个季度都没有收到租金。
泉州东海泰禾广场店面业主黄先生：从2020年10月份开始接收返租。第一季的返租是在10月的中下旬，已经收到，接下的第二三季度就再也没收到返租款。和我一样被拖欠租金的有40几户，差不多500多万元。
泉州东海泰禾广场工作人员说他们"入不敷出"，现在收的租金可能只能交付三分之一不到的业主，比如他们收到3月4月的，但只能付到1月的租金。
业主们注意到，从去年以来泉州东海泰禾广场，确实还有不少店面没有租出去或者退租，经营比较困难，但开发商当初既然签订了合同，就得按照合同办事。
《福建新闻频道》 5月23日报道：入不敷出要甩锅？业主：泰禾广场当初的承诺呢？
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近日，泉州市丰泽区一群业主
给我们打来电话说
他们2017年从当地的
东海泰禾广场购买了店面
开发商承诺买房后的5年内
会帮他们管理店面
并返给他们租金
但是最近两个季度
都没有收到租金
黄先生于2017年
买下泉州东海泰禾广场一层
这个面积为45.56平米的店面
买房之时，开发商与他签订了
《房租租赁委托合同》
根据合同，黄先生把店面
委托开发商管理5年
其中，前3年的租金
在购房时抵扣房款
第四第五年的租金则由开发商
按季度支付给黄先生
不过，到了2021年
也就是合同约定的
第四年第二个季度开始
黄先生就发现不对劲了
在追讨欠款的过程中
黄先生发现
跟他同样境遇的业主有不少
其中经过核实
并参加维权的就有40多人
泉州东海泰禾广场店面业主黄先生：从2020年10月份开始接收返租。第一季的返租是在10月的中下旬，已经收到，接下的第二三季度就再也没收到返租款。和我一样被拖欠租金的有40几户，差不多500多万元。
业主们介绍
他们多是贷款购买的店面
单个店面每月的房贷要1万多元
按照原先与开发商的协议
租金略略超过每月还贷的额度
如今租金被拖欠后
还贷的压力马上出现
业主黄朝晶说
现在房租不给我们
银行又追着要我们要房贷款
业主们告诉记者
他们曾与东海泰禾广场的
工作人员协商
但每次都没有效果
泉州东海泰禾广场工作人员说
他们"入不敷出"
现在收的租金
可能只能交付三分之一不到的业主
比如他们收到3月4月的
但只能付到1月的租金
业主们说
他们也注意到从去年以来
泉州东海泰禾广场
确实还有不少店面
没有租出去或者退租
经营比较困难
但开发商当初既然签订了合同
就得按照合同办事
业主黄先生说
东海泰禾广场作为诚信
他们是要承担这一块的
而不是把风险转嫁给
他们这些购房者
开发商也曾经找业主们商量
把店面交给业主们自己管理
然而，他们并不同意这个做法
业主黄朝晶：我们不接受，因为当初东海泰禾广场承诺，返租7%到8%的高利润。我们买房子的时候，这5年里已经把租金算在房子里面，租金加上店铺的价钱，要是现在收回来就会亏很多。
那么，泉州东海泰禾广场
是否会继续
履行合同支付租金呢?
记者与多位工作人员沟通
均没有得到正面回应
泉州东海泰禾广场工作人员表示
这件事情他们也不清楚
还是要跟地产那边协商
如果想要面对面采访的话
还是要跟集团的品牌部走程序
这位工作人员然记下了
记者的联系方式
并表示会有工作人员联系
不过，截止记者发稿时
泰禾方面没有任何工作人员
与记者取得联系
事件后续
我们也会持续关注
来源：融媒体中心《现场》
东海泰禾广场
5月11日，有网友在人民网地方领导留言板反映：本人己2017年被东海泰禾广场售后返租，八年可退铺的诱惑下购买了商铺，合同承诺的2019年办理产权证，由于泰禾出售商铺后未开票交税，导致无法办理产权证，多次交涉未果，合同承诺返租日期，泰禾以没钱为由拒不返还给业主，泰禾以售后返租为诱饵高价骗取业主获得融资，让业主遭受损失。
对此，泉州市住建局6月15日作出回复：
据泉州市住房和城乡建设局调查了解，泉州东海泰禾广场项目销售后，泉州连禾商业物业管理有限公司与东海泰禾广场商铺业主签订房屋租赁委托合同。泉州连禾商业物业管理有限公司因去年疫情影响及招商、运营、资金等问题，从2021年1月起开始拖欠部分业主商铺租金。在获悉该事后，泉州市住房和城乡建设局第一时间与泉州连禾商业物业管理有限公司进行沟通，要求其依法依规妥善处理。建议您就合同纠纷拖欠租金问题与泉州连禾商业物业管理有限公司进行协商。
-End-
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