要来的，终于来了。最近，网上就流传着一份广州南站商务区内的石壁一二三四村拆迁补偿方案。

这也是去年8月村民表决，确定由富力以120亿元操刀104.8万㎡用地的改造后，这个黄金地段旧改项目的最新动态。

按照规划，石壁一二三四村已纳入到番禺区城市更新三年实施计划，并将重点发展总部经济、IAB、NEM、会展经济等产业。

补偿方案出炉，意味着正式动工的日子不远了？

△广州南站周边规划效果图

回迁最多补3.5倍基底面积

方案显示，石壁一二三四村旧改的复建安置指标，共提供包含“房产证建筑面积1:1”在内的3种标准作为选择计算的依据。

另外两种方式，一是按照可核定基底面积×3倍+20㎡，含奖励的话即是可核定基底面积×3.5。

这里的可核定面积是指证载/登记的用地面积，或现状实测建基不超80/120㎡的；享受奖励需全部选择复建安置。

假设有一栋村民住宅，建基面积为80㎡，可回迁安置的面积为80×3.5=280㎡。

△石壁村航拍

还有一种是，基底≥120㎡的无证合建房屋，采取【各宗宅基地总面积-(各宗宅基地总面积-120)×20%】×3+20㎡，如果加上奖励，即是【各宗宅基地总面积-(各宗宅基地总面积-120)×20%】×3.5。

而这一类房屋的复建面积计算，需经村确认为合建房屋，扣除部分为退缩面积。

不过，无论如何计算回迁面积，村民世居祖屋最高不超过280㎡或等于证载建筑面积。外村村民房屋补偿面积等于证载建筑面积。

弃产补15000元/㎡

当然，村民房屋拆迁，日后建设回迁的房屋的面积不一定刚好就是复建安置指标的面积，这个情况就需要通过货币的方式达到平衡。

1、村民须花钱买的面积

当现状实测建筑面积＜复建安置指标，可按照1500元/㎡的标准，买回差额部分的面积。

如果算上奖励，这个购买的价格则会低不少，当可核定基底＞40㎡时，按1000元/㎡计算；若可核定基底≤40㎡，则是500元/㎡。

△石壁村航拍

同时，安置房面积补差的计算标准，当差额≤5㎡，按照1500元/㎡购买；差额＞5㎡的，按回迁时公布的市场价购买。

也就是说，假设安置指标面积是240㎡，而选择的安置房实际总面积245㎡，则超出的5㎡要用7500元购买。

2、超建、弃产获得的补偿

当现状实测建筑面积＞复建安置指标，超建的部分面积不作回迁安置，而是采取货币补偿，具体为框架、混合结构1500元/㎡，砖木结构1100元/㎡，夹层（上下2.2米以上）800元/㎡。

而如果选择弃产，则获得的补偿为：“拆一补一”面积15000元/㎡、权益指标13500元/㎡，并且要求需优先放弃权益指标。

举个简单的例子，假设放弃回迁指标面积共240㎡，当中包含“拆一补一”面积200㎡、权益指标面积40㎡，则获得的补偿为200×15000+40×13500=354万元。

如果按照周边商品住宅4.2万元/㎡计算，这个价格只能买84㎡左右的单位，因此估计选择弃产的村民不多吧？

△石壁村周边商品房

另外，除了临迁费、搬迁费及管线迁改等费用之外，村民按时签约交楼的话还可以获得最多5万元/栋的奖励，当中包含签约奖1万元/栋、交楼奖2万元/栋、限时达80%奖2万元/栋。

并且，村民在限期内签约每满100㎡可购买1个车位使用权（保底1个），奖励期内签约的首个车位更是免费使用，第二个车位可按3万元/㎡购买使用权。

对于这个占据广州南站核心区位的旧改，这样的拆迁补偿方案，你觉得如何？