这是“地产屠龙”的第78篇原创文章

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作为从业十八年的地产狗，是不配有周末的。

上个礼拜天下午参加了华润置地举办的一个媒体活动，主要是围绕去年11月份华润置地拿下的省体育馆地块，来聊一下南明主城区的发展机会。

省体育馆地块位置好，资源佳，又是实力品牌开发商来操盘，市场上对这个项目的期待和呼声一直都很高。

年初在评点2021年贵阳楼市最值得期待的项目时候，我也把这个项目列入其中。

半年时间过去了，省体育馆地块的案名、规划产品这些细节终于揭开了神秘的面纱。

“华润置地 | 九悦”——万象综合体集大成之作

九：中国传统文化中至阳极数

悦：华润置地高端产品基因

01

我接触贵阳楼市这两三年以来，观山湖一直都是市场上最热最受关注的区域。

以观山湖为核心，四面八方的周边板块都在蹭着观山湖的东风来作为概念展开。

而另一方面，作为贵阳城市发展双核之一的老城区，拆迁旧改的难度大，进展慢，核心位置能够拿来开发的土地资源非常稀缺。所以对于钟情老城区的改善型客户来说，可以列入备选清单的项目实在太少。

老城区作为贵阳城市发展，文化传承的所在地，核心资源集大成者，特别是教育、医疗、商业这几方面的资源价值，仍旧是令观山湖区难以望其项背的，老城区的优势地位是毋庸置疑的，也是不容动摇的。

强省会就是强资源，买房就是买资源

资源的占有和资源的配置，决定了房产未来的价值增值空间

随着人民大道沿线核心华润、新城、万达地块的落地推进，以及6月初佳源国际拿下的观水路地块，《土拍 | 贵阳新地王，佳源国际8155元/平米拿下观水路地块》，似乎一夜之间，老城区房地产市场一改往日低迷状态，改善型客户也迎来了更多元化的选择空间。

2021，贵阳主城楼市，重装焕新出发。

今天，我们就来盘一下华润置地拿下的省体育馆地块的前世今生。

02

2020年11月13日，华润置地旗下公司获得省体育馆GD(20)029、GD(20)030号地块，总出让面积13.89万方，总建筑面积约88万方。

华润置地初入贵阳市场，一开始就占据了观山湖奥体板块的核心位置。

八年时间从华润置地国际社区，到华润置地悦府，再到华润置地悠山悦景，每一次都努力用产品来打动客户，赢得市场。

这一次入驻老城区，一方面表达了华润置地继续深耕贵阳的决心，另一方面其实也表达了贵阳这座城市对华润置地过往品牌实力的认可和接纳。

对每一座城市而言，主城区都承载着独一无二的记忆。它既是历史沿革中的璀璨原点，也是城市未来发展的核心起点。

大昌隆、省体育馆无疑都赋予了这个地块最浓厚的历史标签和城市记忆。

大昌隆作为贵阳本土最早的大型仓储式超市，1997年9月对外试营业，2017年8月18日闭店，2019年5月7日因修建人民大道而正式拆除。

繁华褪去，归于宁静。大昌隆22年的历史，陪伴了三代贵阳人的生活记忆，也改变了很多人的日常消费购物习惯，它的闭店同样也代表了贵阳城市的更新发展与前进。

省体育馆在每个人的心中，或多或少都有一份属于自己的贵阳记忆。

跟儿时伙伴在场馆内到处撒欢玩耍的童年记忆；

和喜欢的人一起看演唱会的追星记忆；

见证贵州足球过往发展的兴趣记忆；

周边商户拼搏奋斗的经商记忆；

附近居民对人生岁月的生活记忆，更有对未来方便快捷配套，现代化居住生活的期盼……

正因为大昌隆和省体育馆在这个地块上的存在，这份精神寄托和情感记忆，让很多老贵阳人对它的未来充满了期待。

从华润置地的发展模式来看，华润置地擅长的就是“城市综合投资开发运营商”的角色定位。

与传统的住宅、商业开发不同，城市运营概念更强调多种业态运作的思路，更加考验开发商对业务的统筹与协同能力、资源整合能力。

华润置地在城市更新、城市建设运营方面布局，以及用产业与创新去运营城市、激活城市活力等方面都有相当成功的经验和骄人的业绩。

这次华润置地拿下省体育馆两个稀缺地块，很大程度上就是展示了华润置地强大的综合投资开发运营能力，期望能在贵阳老城区再造一个高端商业集群，提升城市形象界面和消费能级，让老城区焕发新生机。

因此，华润置地在这个地块的开发过程中，担当的绝不仅仅是普通的开发商角色，而是作为整个贵阳城市发展，老城更新的前进推手。

也只有华润置地这样能级的世界五百强央企，以过往丰富的操盘经验和运营能力，才足以匹配贵阳城市的高速发展升级需求。

03

花果园彭家湾地块的改造，拉开了贵阳旧城改造的大幕。花果园解决了有房子住的基本需求，但对于老城核心区域的改善需求仍然无法满足。

老城区零零碎碎个别楼盘的推出来，在产品力的综合打造上，要么曲高和寡，要么泯然于众人，高端改善需求的满足仍旧是一地鸡毛。

在新一轮的旧城改造当中，人民大道、数博大道作为近年贵阳城市发展最重要的两条纵向主动脉，一条贯通观山湖南北，一条贯通老城区南北，都代表了未来城市的发展方向。

主城回归，老城涅槃新生

强省会战略下，人民大道作为贵阳老城核心中轴，作为发展引擎的重要性，对于贵阳城市格局变化的重要意义不言而喻。

一条人民大道，横向贯穿了“八鸽岩路-北京路-黔灵西路-延安中路-中山西路-花溪大道北段-瑞金路-解放路-遵义中路-朝阳洞路”。

喷水池商圈、大南门商圈、花果园商圈、华润万象商圈得以串联，贵阳老城区的精华资源全部聚集起来了。

在这条大道上，新城吾悦广场、碧桂园贵阳中心、中天文化广场、万达瑞华项目、华润置地体育馆项目，以及后期再出来的其他项目，个顶个的都自然而然的被寄予厚望，对贵阳老城区城市形象改善起到很大的提升作用，同时也将重新定义贵阳整个城市价值的新形象；

另一方面，基于这种城市核心地段的优质资源，无论是政府，还是开发商，还是普通消费者，对产品品质的打造都寄予了更高的要求和标准，这也将推动贵阳楼市新一轮的产品认知上的更新和提升。

当然，在这些基础上做出来的东西，也必将定义贵阳高端住宅新的价格标准线。

老城核心，优质资源，就应该匹配这座城市的价格标杆。

很显然，华润置地在这场主城、主角之战中，再一次占得先机，主城封面地位收入囊中。

04

品牌房企入黔，稍不留神就会自动降标，在市场上一旦形成了“***”和“贵阳***”的品牌认知区别，那就意味着它在贵阳的项目品质和服务，与它在其它城市的项目是有一定明显区别和差距的。

这两年贵阳市场的波动调整，也让很多品牌开发商进入贵阳后有些水土不服，满怀希望而来，最终却陷入无尽的价格战当中。

正因为这样，表现拉垮，产品不尽如人意的项目大有人在，是市场售价、成本控制的原因，还是开发商自身管控标准的原因，这都是值得后来者深思的一个问题。

在这个方面，华润置地做出来的产品、提供的物业服务，最终呈现出来的结果，都是可以让其他人抄作业的。

2013年华润置地进入贵阳市场，八年时间四个项目，不求数量求质量，品牌实力有口皆碑。

2014年，华润置地国际社区面世；2017年，华润置地悦府升级入市

2019年，华润置地悠山悦景上市

2021年年底，观山湖华润置地万象汇即将开业

每一次新项目的推出，都是华润置地在产品上的一次自我迭代升级，一次综合实力的自我展示，以更高标准来匹配客户的升级发展需求。

2021年下半年，南明区体育馆新项目启动。

华润置地更是着眼于地块本身集聚的贵阳老城核心地段稀缺价值，力图在人民大道这个城市中轴上，为贵阳带来新的城市封面作品。

瑞府、悦府作为华润置地的高端豪宅系列，在华润置地强大的城市建设及运营能力下，已经都成为了深圳、广州、成都这些一线、新一线城市核心区域的标杆项目。

这些丰富的高端项目操盘运营经验，对于华润置地开发省体育馆地块来说，更是驾轻就熟，所以我对于省体育馆项目未来打造出来的产品品质还是期待满满。

华润置地入黔八年，正好见证了贵阳城市高速发展的阶段，人口数量扩张，经济发展增速，城市框架拉大，朝着“大贵阳”的路上大步前进。

与此同时，这八年也恰好是贵阳楼市跌宕起伏的八年。

2016年以前，贵阳楼市长期受到超级大盘的压制，一直处于低迷徘徊状态；

2016-2018年，借助全国楼市上涨之风，贵阳楼市迎来了新一轮的集体大幅上涨；

2018年至今，贵阳楼市降温回稳，产品品质的打造成为新一轮市场下的核心竞争力，这无疑给了愿意好好做产品的开发商更多的机会。

在这期间，华润置地也正是通过前期项目交付之后，不断的累积市场口碑，从而赢得市场。

如今焦灼的市场下，好好用心打造品质，市场是一定会给予更好的回馈的。

05

华润置地是一家非常低调的公司，华润万象城是国内少有既能建立成功的商业品牌线，又能有几家带着想法在做事的单店的商业地产品牌，主导了国外奢侈品集体进驻中国一二线市场的契机。

华润置地对于商业的开发，不会像有些开发商那样，先把住宅修好卖完，商业散售草草收场走人，而是会秉承当年与政府的签约承诺，最终都把商业给做出来运营好。

这两年贵阳老城区都将商业布局作为区域发展的重中之重，规划引入的都是高标准高品质的大型商业综合体，人民大道沿线将会出现大量集中的商业，整个的界面有望成为贵阳的城市标杆。

因此，对于华润置地这次新推出的省体育馆地块，除了住宅产品之外，特别值得期待的就是万象商业综合体。

作为中国商业地产企业品牌价值10强的第一名，华润置地已经布局65个城市，在42个城市有在运营项目61个，商业面积达643万平方米。

其中有10个商业项目业绩位居所在城市第一，4个商业项目业绩位列所在区域第一。

万象商业综合体已经理所当然的被认为是城市的新地标，时尚的引领者，对整个城市商业新价值的提升具备很强的影响号召力。

华润置地省体育馆项目整体规划了约14万方商业，将会打造贵阳首个情景体验式购物中心。

在这地段位置上，就不仅仅是一个单独的商业中心的概念了，而将是集城市核心打造，旧城升级焕新，综合开发运营于一体的城市繁华升级。

未来将引领带动人民大道沿线高品质商业，形成高端商业集群，整体升级贵阳城市的商业品质和消费能级。

从读者聊天群里面日常对华润置地体育馆项目的热烈讨论，就可以看出市场对于万象商业综合体的期待和想象，这也说明贵阳这座城市对高端商业有着很强的潜在消费需求。

06

平时找我咨询买房的读者朋友当中，除了一些新贵阳人之外，也有很多年轻的老贵阳人。

对他们来说，读书、生活、社交、工作、买房，这些圈子都必须在一环范围之内，这种传统的认知是他们从小就印在骨子里而无法改变的。

这些读者朋友他们目前的居住地段其实都还不错的，但是居住品质却不是很高，所以他们会来咨询在老城区有哪些改善型项目可以推荐。

说实话，我一直觉得这两年的贵阳楼市对改善型客户是很不友好的，可以选择的改善型项目实在太少。

因为市场形势不好，所以开发商拿地后更多的是求稳，求安全，其次才是求利润。

跑量的刚需产品自然而然变成了主力定位方向，改善型产品顶多是个合理补充，整个市场没有形成合理的项目价格梯度，这样大规模的刚需内卷市场，无疑是不健康不正常的。

这就陷入一个怪圈，想买高品质的改善产品，却无从下手；而在售的那些改善型补充产品，在品质上却又和刚需产品没啥区别。

对这些改善型客户来说，反正也不是急着等房子住，那就再等等看呗。

所以，真实的市场需求是存在的，只是苦于市场形势的发展，而没有合适的项目、产品和他们匹配，这也就是大家一直聊到的“老城项目荒”。

随着前面提到的人民大道沿线这些项目的开发落地，主城区的王者形象再一次拔高出来。

而今天，华润置地体育馆新项目的启动面市，标志着下半年主城区开始迎来更多元化的改善选择机会。

老城是机会，是贵阳人难得的高端改善机会。

对这座城市，对这些客户而言，好饭不怕晚，所有的等待都是值得的。

再见省体育馆，你好华润九悦

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