二手房，正在被掐住脖子。
最致命的“停贷”已经出现了大规模的城传城现象。郑州、西安、杭州、合肥、武汉、南京、上海、广州、重庆……
据各地中介信息查询：
郑州：中国银行、建设银行停贷
武汉: 中国银行、农业银行、工商银行、湖北银行停贷
广州：建设银行、光大银行、邮储银行停贷
重庆：招商银行、中国银行、民生银行停贷
合肥：中信银行、浦发银行停贷
因为交易市场停贷相对比较敏感，大部分银行采访回复仍然是没有停贷，和银行中介的回复有出入。但放款极其缓慢接近停贷已经是客观现实，很多城市银行每天限流X单，已经是常规操作。
与此同时，二手房放款周期也正在被大幅度拉长，比如上海半年前放款周期一个月，现在变成4-6个月；合肥平均放款周期逼近6个月；广州放款周期接近100天，郑州超过65天，佛山超过100天。
二手房贷款难、贷款慢已经成为2021年中国楼市的典型特征。
根据凤凰网的全国城市房贷调查，大部分城市的二手房贷款已经出现“紊乱”现象。
三个并发症：利率提高、物业条件限制、审核严、资质要求高。
根据贝壳研究院房贷利率数据，6月全国72城中无一城利率下调，超1/3城市利率上浮，部分城市利率大幅度上浮。
预计下半年利率还会继续上浮，而且二手房比新房上浮更加明显。
二手房”停贷“的本质是额度极度紧张，带来的直接结果还有银行开始”挑客户“。审核如贷款资质的审核异常严格，主动开始过滤客户。
比如征信不能有任何逾期；
比如流水的要求更加严苛，必须覆盖月供的2倍；
比如放款前不允许有新增负债；
比如近6个月新增的消费贷、经营贷、大额信用卡分期、消费必须结清；
比如首付款需要存入贷款银行账户等等；
贷款在有的城市、有的银行直接进入地狱模式。
贷款难可能还是其次，有些二手房物业类型直接被打倒在地上。
比如武汉房屋面积小于50㎡拒贷、金额小于50W拒贷，楼龄大于20年拒贷。
比如郑州银行仅受理15年房龄房屋，仅受理四环内房屋，面积小于60㎡拒贷；
银行的筛选条件对于这种物业类型简直是致命打击。银行都嫌弃，变相相当于出示了一份房产投资黑名单。
掐住二手房的手正在不断掐紧。
最近深圳二手房上线交易系统的事情引起了轩然大波。
和许多人解读的砸中介的饭碗不同，我认为二手房线上交易系统真正的厉害之处在于，未来三级市场的交易也像二级市场销售备案一样，在端口实现整个市场二手房的备案和清晰的全监控。
虽然只经历一天多就被宣布平台测试期而下线，但一个无形的手掌已经张开。
国内的二手房市场不是没有经历过暴力掌控，最出名的是河南永城。
2020年河南永城取缔了所有的房地产中介。
无论线上、线下，所有涉及到住宅买卖的信息，都必须在政府指定的交易平台进行登记，发布、交易。中心不收取服务费。
当时线下门店纷纷关门，线上渠道纷纷下架房源。
在此期间，永城发起了高压严查常态化打击“黑中介”，加上审批严格，整个永城拥有营业执照和《房地产经纪机构备案证》的中介公司屈指可数，可谓是中国二手房中介定点打击第一城。
实际上打击中介只是二手房监管的一部分，国内对于整个二手房体系已经开始重拳出击。
在整个市场调控、监管当中，二手房总是漏网之鱼。新房层面政府对于开发商的调控、限价非常精准，可以精准控制房价和市场乱象。
但二手房一直非常棘手，比如深圳的榴莲、香蕉房价、400万唐伯虎图、比如杭州的业主控盘房价等等，政府监管往往束手无策。
监管部门即使被逼的下架高价房源，也无法从二手房层间遏制高涨的炒房情绪，直到深圳开始用出了杀手锏-二手房指导价。
今年2月8日深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。
这是彻底砸断杠杆、打掉预期的二手房精准打击！
在2019-2020这一轮行情中，限购升级根本控制不住深圳房价，房价依然涨的飞起。但2021年二手房指导价实施2个月之后深圳房价立马偃旗息鼓。
6月整个深圳二手房交易量预计不足3000套，陷入历史”冰点“。在这种市场预期的摧毁下，曾经无比火爆的打新市场竟然出现了空余房源。深圳房东再倔强，不情不愿的降价潮已经开始了。
不仅如此，成都、西安、东莞、无锡越来越多的城市即将推行二手房”指导价“，山雨欲来风满楼。
如果说深圳二手房指导价能够让市场伤筋动骨的根本原因是评估价天然的降杠杆，那么全国范围内房地产正在经历一场钝刀割肉式的”抽贷“。
根源还在于2020年末，发布的房地产贷款集中度管理通知。两道红线，对银行房地产贷款占比和个人房贷占比都做了具体规定，从银行端开始主动向房地产市场去杠杆。
再加上之前的限制开发商融资的三道红线，一步、二步，整个中国房地产正在全国性的降杠杆，作用效力已经显现！
尴尬的是最终落位到房贷，却呈现明显的结构性分化。其中二手房房贷呈现典型的散户型受害特征。
同样是房贷，新房量大、事少、简单，典型的大客户；二手房，单小、繁琐，典型的小客户，银行天然的倾向于新房业务。另外现在很多银行，新房房贷放款关联开发商在本行的开发贷，等于延伸了业务绑定，整个利益空间也比二手房小散大的多。
所以反馈到市场上，二手房贷款充满了浓浓的不友好。卡客户资质、审核严格、物业有限制，利率还比新房高……欲哭无泪。
然而，这还只是刚刚开始，房地产的降杠杆运动才刚刚开始，下半年会越来越难。
最后几点建议：
1、没有那么夸张的”阴谋论“，二手房的属性、特征是天然的牺牲品。下半年二手房的交易阻碍会越来越大，但你换个角度理解，这反而促成了捡漏空间。
2、银行已经给出了指示器，房龄、位置、面积三个要素需要特别警醒，虽然因为城市住房条件不同，一线城市相比郑州、武汉等二线城市要求肯定松散，但是核心区、次新才是重中之重。银行都不喜欢的毒资产该置换赶紧置换。
3、适当的降低房产投资预期。不要永远觉得调控千篇一律，火爆如深圳，政府真想摁住总能想出政策摁住，投机主义尽快回归价值投资，做好现金流管理，未来市场没有想象中那么乐观。
4、很多城市是假倒挂，二手房泡沫极大，一旦二手房指导价大规模实施，对很多城市就是砍头杀。强如深圳都扛不住，业主再倔强也没用，一些常年爆火的城市如杭州、成都、南京等注意规避风险。
热门跟贴