周六听一位家长哭诉了两个小时买学区房的悲惨遭遇。

导致我傍晚的直播都没什么心情。

学区房政策调整是当下粉丝们都在关注的事情。

学区房的每一次微小调整，落在每一个家庭身上，都会造成非常大的影响。

再加上一系列自媒体“暴跌”、“ 狂降”的渲染下，学区房好像成为了人人唾弃的产物。

当打击学区房超出预期，家长们惶惶不安的时候，我们更需要冷静、理智的思考——

已经进入盲盒时代的学区房，究竟还值不值得买？

更深入的来说，学区房的买入逻辑、价值体系，是不是已经发生了重大的变化？

这篇文章，就来好好的来聊一聊。

01

先简单的说个观点。

学区房的价值，不在渲染暴跌情绪的自媒体手上，也不在看空学区房的人手上，真正能对学区房产生影响的，是真金白银投票买学区房的家长。

那么家长是否买学区房，取决于什么？

当然是学区房的“学票”价值。

买了房子，能不能上对应的优质学校，这才是学区房的核心竞争因素。

那么这个核心竞争因素，消失了嘛。

我们以打击的最狠的西城为例。

按照西城的政策——

2020年7月31日后在西城区购房并取得房产证用于升学的,以及7月31日后从本市其他区迁入西城区户籍的,实施多校划片入学。

其实这个政策，已经提示了，731以后买房的家长们，是有风险的。

买房的家长们也知道这个风险——只是在执行的第一年，大家都认为会和谐过渡，结果遭到了重拳出击。

其中，打击最大的，莫过于西城最热门的三个学区——德胜、月坛、金融街。

西城学区最好的德胜片区，小学都很好，很多家长在赌——即使多校，只要不调剂出片区，也不用怕。

结果是，德胜片区731以后的全部出区。

月坛片区又是什么情况呢。好小学也很多，而且19年、20年学位相对充足，成为731以后很多家长的首选，

结果是，月坛也买爆了，731后全部出区。

金融街学区，因为牛小非常多，很多人预测，划片很小，学位充足的超级牛小第二实验小学，以及奋斗小学，大概率可以进。

结果是，金融街学区，731后只留下2个渣小绶水河和华嘉小学，可以作为调剂选项。

表面你看，德胜、月坛、金融街，全栽了。

事情再被各大房V一夸张，就显得西城真“暴雷”一样。

但实际上，有两个重要的事实，被大家忽略了。

一是731之前的，绝大部分都是根据以前的划片入学。这部分家长属于沉默的一部分，没有发声。

731政策以后的家长们，声音被放大，吃亏的一方，总是引发更多人关注。

二是除了德胜、月坛、金融街这三个热门片区，西城其他片区表现还好，风险并没有那么大。

为什么德、月、金都中招了呢？

这三个学区，在西城11个学区里，热度前三。本质还是入学人数大于学位供应，三个片区都被家长们买爆了。

一纸文件并不是刻意打击，背后是学位极其紧张的根本矛盾。

02

同理，我们也可以从海淀、东城的入学原则，看到这个逻辑。

东城幼升小很多人说乱，完全随机看不到规律。

其实也不是。

大部分依然是不出区的。出区的情况，我们统计下，大部分体现在——

作为东城区学校资源最均衡，初中也很牛的和平里片区，有部分调剂到了安定门交道口学区（分司厅小学比较多），但其实是就近原则。而且相比北新桥-东直门，分司厅学位还算充足。

还有就是东花市-崇文门-前门学区，也调剂出区了。这个更好推断吧。因为东城学区最热的两个学区房，成交最多的——新景家园和兴隆都市馨园，就在这个片区。

调剂也是就近原则，部分调剂到了龙谭-体育馆学区/东四-朝阳门-建国门学区。

可能其他区也有出区的情况，大家可以跟我聊一聊。东城除了严格执行多校划片以外，出区的情况，也是出现了学位供大于求的情况。

到海淀，就更有意思了。

海淀基本上没有什么雷。

海淀的政策是： 2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。

但实际上的结果是什么样呢？

因为学位相对充足，导致1911买房以后的孩子，并不都是多校划片，要看第一志愿的学位情况。

如果你想上优质的学校，第一步依然是买对口的学区房。直到对口学校爆仓，才会进行多校摇号入学。

本质上还是因为，海淀的学位相对充足——

大热的中关村三小，1911后非京籍的，调剂到西颐、培英、玉泉。

翠微小学1911后有一半留下，一半调剂到羊坊店中心、羊坊店5小。

紫竹院学区的海淀实验小学北洼校区，1911调剂了不少。到也在情理之中，这个小学的学位一直比较紧张。

综合看今年爆仓的对口小学不多，1911的大部分都顺利上岸。

所以可以得出的结论是：

1、这次调控严格程度，西城＞东城＞海淀，这样的调控是和学位的紧张程度正相关的。

比如海淀小学生数量，2020-2021学年，6年级毕业人数是2.6万人左右，新招生人数是3.4万人。学位增加了30%。

东城毕业生数是9000人左右，招生数是13000人左右，学位增加了44%。

西城2020-2021学年，6年级毕业是1.3万人左右，新入学的是2.1万人左右。多了9000个学位。而且学位增长70%左右。

可以看出，形势很严峻，而西城最为严峻。

2、即使是多校，大部分还是会参考就近原则。


上述已经简单的做了分析，实在不能就近的，只能说明就近的学位紧张，只好被调剂到更远的地方去。

这方面东城做的好一点的是，本应该对口一流学区的，首先考虑多校划片到二流学区，就我观察，很少有直接调剂到渣小的情况。

如果你看不懂以上的学区房内容，别慌。

这说明你很正常。

买学区房这件事，本来就很复杂，而且充满不确定性，能看的懂的，基本上都是已经被折腾的神经衰弱的家长了。

03

关于学区的价值，我需要用特别鲜明的观点来说，我依然是长期看好的。

这一点，可能和你们看到的，很多文章，尤其是那些暴跌、腰斩类的文章，观点出入很大。

我的理由很简单，因为学区房的价值，是房子本身价值+学票的价值。

因为多校的不确定性，很多房子价格短期下跌，这一点不可否认。

但学区房的基本面是没有办法改变的——在未来很长一段时间内，东西海依然是北京的教育高地。是有资金实力的家长们的首选。

对他们来说，学区房是刚需。

如果站在投资角度，牛市很多人会抓紧买。

熊市很多人会观望等一段时间。

但对于着急孩子上学的家长而言，学区房不管是涨是跌，孩子入学季就是最后的交易期限。该买的还是要买。

所以你看从17年到现在，期间北京大部分板块跌成了熊样，优质学区房依然有成交，个别还居然稳定上涨。

家长们买一套学区房不是投机炒作，

学区房代表了家长们在合理范围内希望孩子上个好学校的最朴素最真实的愿望。

尽管这一轮调控，比如最严厉的西城金融街、月坛、德胜学区，会有很多房源跌。

甚至按照以往例子，着急出手的，跌30%左右的可能性都有。但这只是暂时的。

后续会不会还有人买？学区房价值如何？这个问题，无须在本文过多争辩。

只需要关注用真金白银投票的家长们就好了。

04

这篇文章绝对不鼓励不计一切成本的为孩子买学区房的行为。

我也是一直反对盲目买学区房的行为。

我曾经说过一个观点，往后看50年，北京是人均人大附的阶段。教育均衡化，是大势所趋。

所以千万不要和趋势对着干。

基于以上，我能给到的建议如下：

1、对于买东西海很困难的家庭，买朝阳、或者是教育资源明显有提升的通州、亦庄都可以。

2、对于买东西海的家庭，尤其是2025年以后孩子才入学的，多观望，不必着急买。因为每年的学区房政策都不确定。

从入学人数看，户籍新生儿顶峰是2017年，也就是2023年入学。那么未来的2022年、2023年、2024年竞争压力更大，学区房多校的不确定性也更高。

2025年以后，京籍入学数逐渐减少，学区压力会小的多。

3、对于2021年-2024年上学的家长，而且对学区房有要求的家长，择校、选房的难度最高。

给你们的建议就是做好预期管理。

为什么同样调剂出区，西城反应大，东城家长就比较佛系？

就是因为对西城的预期过高。而东城多校已经执行了两年，家长们心理普遍比较接受了。

如果是躺平状态，只对普高率有要求，那么像西城的两广和大椿天，依然可以选。

如果要入优质学区，那么对口学位是不是充足，相邻学区的教学水平如何。如果对口学校爆仓，调剂到相邻学区的渣小能不能接受，要做好最差的打算。

4、不要有投机心理。

比如，今年西城严厉，有人建议大家去买朝阳、买海淀。

那么如果朝阳、海淀买的多了，会不会爆仓？答案是肯定的。

比如今年西城德金胜爆掉了，那么 展览路、新街口、西长安街看起来还好。殊不知未来会不会爆？

这些我们都是不知道的。

如果接下来买房，一定要选择2-3个比较均衡的片区，多关注房源成交情况，多关注学校的派位情况，选择把握更大的学校才好。

5、如果真的调剂到渣小，我想说，一切也仅仅只是马拉松长跑第一步，不要泄气。这才哪儿到哪儿。

擦干眼泪，继续奔跑吧。家长永远是娃最好的榜样。

以上。一人之言。疏忽错漏之处，请多多见谅。

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