4月底，重庆第一次土拍大会战，南岸区仅拍出了3个地块出场，且最终都是由地方平台公司0溢价拿下。
（图源网络）
不能不说一句，就这？
进入7月，第二次土拍大会战的时间、地点，就像酷暑一样迟迟没有到来。
倒是地产江湖里，参与二次大会战的地块名单，传得不亦乐乎。
其中，预计将代表南岸区出战的地块，则隐隐有王炸之相。
01
近日，重庆地产江湖传出“2021年重庆主城第二次预计供地计划”的详细清单。
仔细看这份清单，重庆第二批次集中供地一共48宗，涉及中央公园、空港工业园、水土、龙兴、观音桥、弹子石、高职城、双碑井口、西永、大学城、蔡家等各个区域板块。
虽是江湖讯息，最终仍需以官方公布为准。
但仍有很高的参考价值。
其中尤其让人眼前一亮的，就是南岸区上新的几宗地块，隐隐散发着成为新地王的气质。
（图源网络）
02
茶园的地块略过不谈，先看网传的南坪3宗地块。
3宗地块均位于新南湖板块，虽搜索不到具体对应的地块规划，但从卫星照片划定的大致范围来看，目前新南湖片区，只有靠近重庆南坪中学北侧，有地块平整的迹象。
从各方面来说，这个处于施工界面的地块，完全是处于地段、学校、商业、生活配套成熟的城市核心板块，价格能冲到多高呢？
有2个大致的参考。
距离该区域直线距离不到900米，就是曾经的重庆地王。
今年年初，卓越以总价12.1亿元，楼面价14236元/㎡，拿下了原南岸区政府办公大楼所在地。
（图源锐理数据）
这个楼面价一举超过去年年底，香港置地在江北观音桥核心区拿下的地块。其地王王冠直到4月底第一次集中土地出让时，才被央企保利摘去。
另外一个参考，是去年12月东原+春风联合体，在南坪组团拿下的地块，其楼面价也轻松破万，达到11398元/㎡。
从区域地段考量，南坪3宗地块应该都是抢手货，就看天花板能到哪儿了。
03
重点还得说说弹子石地块。
这是在今年年初就已经于公开市场推荐过的香饽饽。
2021年初，南岸区计划供应的4个地块，累计约173.09亩，可建筑体量约49.22万㎡。
从地块位置来看，4个地块位置十分集中，均位于弹子石板块。
（图源锐理数据）
4个地块的规划用地性质为二类居住用地和商业商务用地，规划平均容积率4.27，地块由地产集团收储。
从更直观的地块分布图可以看到，4个地块位于朝天门大桥南桥头东侧，属于弹子石的核心区域。
（图源锐理数据）
地块周边交通路网发达，地块距离轨道环线弹子石站只有300米，且周边有多个公交站、多路公交车可通达主城各区，通过朝天门大桥以及内环快速路，可快速通达全城。
地块周边有从公立幼儿园到小学到中学的一站式教育体系，此外与大型的社区商业mall泽科弹子石中心以及长嘉汇购物公园的距离都是三步即达。
和三甲医院武警重庆总队医院也就分别位列朝天门大桥左右。
可以说，这4个地块无论是交通、商业、医疗、学校等配套都十分全面，可以很好地满足各项生活需求。
04
除了上述的优质基底，弹子石这4宗地块还有其他重要参照。
//一是土地层面。
弹子石这个板块已经沉寂了超过1年半的时间了，上一次供地还要追溯到2019年的11月。
彼时，保亿和华发瓜分了同时推出的2宗地块，楼面价都超过万元关口。
（图源锐理数据）
而弹子石板块，除了2012年出让的地块在低位外，之后持续走高，在2017年就率先加入了重庆万元地的朋友圈。
此后出让的地块，除融侨拿的地接近万元外，都超过了万元关口。是名副其实的高价地聚集区。
即将登场的4宗地块，容积率都很高，这在近年的重庆土地市场已相当罕见，加上商业商务用地的指标，应该是整体出让。
也因为有商业商务的硬性规定存在，4宗地的指向性比较强，相对来说溢价率不会太高，参考4月龙湖拿下的大渡口地块。
地块打造的方向应该是弹子石CBD一直缺乏的区域总部、金融地标类产品。
//二是市场层面。
目前，地块周边的在售项目，既有勇夺半年单个项目销售额榜眼的中海十里长江，也有长期处于重庆豪宅巅峰位置的长嘉汇。
（图源克而瑞）
另外还有两岸风华、融侨星域、融侨首玺、保亿御江临风、华发四季半岛等众多改善型项目。
这些项目的建面销售均价基本在1.8万元/㎡以上，套内基本也要站到2.2万元/㎡。最高的长嘉汇甚至要超过4万/㎡。
如今，地块周边混杂有多个老旧小区，拥有庞大的居住群体，也潜藏着大量的改善需求。
从市场层面来说，住宅用地打造出的产品是有足够支撑的。
这一点，相信有留意地块的开发商还有更详细的数据参考。
05
另外，还要说说地块的自身3点很重要的因素。
// 第一，整体体量大。
4个地块总占地173.09亩，可建筑体量接近50万㎡。
而此前弹子石成交的5宗土地最大的体量也没超过12万㎡，最小的更只有1.7万㎡。
在这么一个价值凸显的板块，能一口气拿下并打造一个体量近50万㎡的项目，立马就有望成为朝天门—江北嘴—弹子石这个重庆金三角里最闪耀的钻石。
这种一战成名的机会，应该是每个有实力的区域总都摩拳擦掌要争取拿下的。
这种竞争意识投射在土拍市场，就有太多可能性了。
// 第二，商业体量大。
成也萧何败也萧何。
4块土地中有2块都是商业商务用地，加起来的商业体量超过18万㎡。
这是什么概念呢？比北城天街还要多5万㎡。
而实际上，目前的弹子石区域，不说商务氛围了，就是商业都偏弱。
比如所谓的网红打卡地标长嘉汇购物公园和弹子石老街，占据两江交汇的绝佳地段，除了成为外地游客拍照地，本地土著的消费热情都不够，商家换了好几茬了。
（图源长嘉汇购物公园公众号）
另外的华润万象汇和泽科弹子石中心则属于大型社区mall，前者的客源也相当堪忧，后者占据的地段不错，人流较充足，但入驻品牌仍较为低端。
另外，旁边的天誉智慧城还规划有接近50万㎡的商业体量未呈现。
在这么一个商业氛围稀薄，商业体量超标的区域，再叠床架屋，相当考验后来者的规划、设计、招商及运营。
这会成为头脑发热型拿地选手的镇静剂吗？
// 第三，容积率高。
近日，国家发改委发文，要严格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上超高层建筑。
超高层建筑审查趋严，这对弹子石容积率5.0的商业商务用地，在今后产品的规划设计上，提出了更高的要求。
要如何在弹子石树立标杆之作呢？有太多不确定性。
06
重庆首轮集中土地出让，楼面价已刷新至15711元/㎡的高度，第二次集中土地出让，延续这种火爆的可能性是存在的。
并且，近年来随着重庆主城核心区的土地日益减少，核心板块的土地和项目，在开发商和购房者的眼中，认可度和喜好程度也在不断提升。
弹子石4宗地块有可能继续创造奇迹，让人惊呼：YYDS吗？
一切静待揭晓。
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法律顾问丨北京盈科（重庆）律师事务所
主编丨熙依丨作者丨地产万人迷
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