编者荐语

2020年以来，富力全国约26个楼盘被维权，又是高周转惹的祸？

原创首发：公众号【楼盘挖掘机】

富力地产，曾是房地产行业“华南五虎”的成员之一，但令人感到震惊的是，其质量并没有跟上其体量的发展步伐。

近日，楼盘挖掘机陆续接到多地多位业主对富力地产旗下楼盘项目质量问题的投诉，带着诸多问题，小挖对富力地产进行了一次深入观察。

过山车般的收房之旅

艰难的维权之路

在富力地产的高管们欢声笑语庆祝业绩时，南昌县富力金禧悦城的业主王女士正坐在家中，唉声叹气。

今年，是她维权的第二个年头。

对于业主而言，交房本该是件令人欣喜的事，然而，对于南昌县富力金禧悦城的业主们来说，那真是令人心力交瘁的一天。

2020年5月，王女士和一众购房者满怀欣喜地来到富力金禧悦城，准备仔细瞧瞧自己即将入住的新房。

可当他们来到这，却傻了眼。

买房的时候，人们总以为名气大就有保障。王女士以为自己买到了宝，可没想到眼前的富力小区却是这般情况。

沿着开裂的水泥路走进小区，王女士还有些怀疑。但之后所见到的景象，却让她的心沉入谷底。

据王女士向小挖展示的视频和图片来看，正准备交房的富力金禧悦城一片狼藉。

渗水的车库、脱落的吊顶、下沉的地面、开裂的墙体、二手的消防栓、毫无安全性的风雨连廊……这些景象让王女士慌了神，明明说好的新房，怎么会变成这个样子？

王女士看到这些，心情如过山车般跌宕。

据王女士提供的照片，小区的风雨连廊是端户回家的必经之路。但两侧栏杆的高度却仅有1米左右，栏杆与地板之间的空隙甚至能让一个孩子悬在半空。

王女士对小挖说，小区的风雨连廊两边只有护栏，只要刮风下雨下雪，这个连廊都不能幸免，端户回家一定要经过这条走廊，不仅要担心高空抛物、小孩老人的安全，下雨下雪时还要担心会打滑、淋湿，造成危险。

小挖了解到，因为各种质量问题，业主们纷纷没有选择接受房子，南昌富力金禧悦城一期项目交房时，入住率仅为5%。

业主们秉持着一种友好协商的态度，期望能找到开发商进行解决。

然而，这一找就找了一年。

交房之初，业主们就去找开发商反映，当时与他们沟通的相关负责人也承诺会帮他们解决问题，但之后却不了了之。

王女士称，之后也陆陆续续和开发商沟通过几次，每次谈完，都如石沉大海般，了无音讯。

2020年6月，南昌县富力金禧悦城的业主们进行了一次集体维权，开发商承诺会解决问题，之后也会给出一个连廊问题的解决方案，但至今仍无下文。

王女士对小挖说：“购房时没有谁提起回家要必经一个连廊，如果早知道是这样，那绝对不会买，毕竟家里有老人小孩，我们觉得命更重要。”

在以后的时间里，业主们的维权行动从未停止。但开发商的身影却越来越隐蔽，最后消失不见。业主居然只能靠站在楼顶来“逼”开放商出现，进行谈判。

时至今日，工地上早已见不到开发商的踪迹，而王女士却还是没能住进她心心念念的房子。

关于上述问题，小挖咨询了北京的王律师，王律师建议，业主在开发商不予配合的情况下，维权方式有以下几种，第一，业主向法院对开发商提起民事诉讼。第二，业主向相应的行政主管单位申请查处，要求行政机关对开发商的违法行为进行调查核实和处理。

维权之路，无比艰难，但王女士对小挖说：“我们不会放弃维权，我们期待问题真正解决的那天。”

面对各地频发的维权行动

富力“稳坐”高台

7月2日晚，富力地产与宏光MINIEV携手举办了一场为“美好而造-宏光MINIEV&富力集团”的跨界云直播发布会。

小挖注意到，在发布会直播过程中，弹幕频频出现“后悔死买富力的房了”“富力烂尾项目”“熙悦居到现在还没开工”“富力业主集体维权到底”等字样。

为什么在官方直播中会出现如此多的维权消息？怀着这样一种疑问，小挖做了进一步调查。

在综合多渠道的数据，据小挖不完全统计，发现2020年以来，全国各地大约有26个富力地产的楼盘出现维权现象。

其中就包括镇江富力天禧院、太原富力金禧城、郑州富力建业尚悦居、天津富力新城、石家庄富力城、哈尔滨富力江湾、重庆富力白鹭湾、无锡富力城、温州富力城、宁波富力城、呼和浩特富力华庭、广州富力富颐华庭、杭州市余杭区的西溪悦墅、包头市富力熙悦、盐城富力科创城、西安航天城富力城、延庆中交富力雅郡、梅州富力城、菏泽富力城、南昌富力金禧悦城等。

其中，延庆中交富力雅郡维权事件受到很大关注，还曾发生一件啼笑皆非的事。住建委领导在对中交富力雅郡进行检验时，新安装的电梯突发故障，导致住建委领导和开发商被卡在一二层之间，场面十分尴尬。

此外，在中交富力雅郡的收房现场，业主们也发现很多问题。门框稍微一用力就被轻易拉掉；墙面开裂的碎皮用手就可以直接捏碎；天花板、下水管、热水器水管存在漏水现象；厨房面板、梳妆台、门、窗玻璃、窗台、厨房天花板、柜子等都存在不同程度的破损，各种问题不胜枚举。

维权业主通过多种渠道进行维权，甚至专门注册了微信号和微博“2500户业主心声”，曝光相关信息，在网络上引起很大反响。

除了中交富力雅郡，富力地产在杭州市余杭区的西溪悦墅项目也受到业主集体抗议。据业主爆料，该项目存在用塑料袋和泡沫板等装修垃圾代替水泥糊墙等质量问题。

小挖调查发现，该项目还存在墙体大面积发霉、下雨天室内进水、地板渗水起翘等问题。发现问题后，70多位业主组成维权小组进行维权，但遗憾的是，这些问题至今仍没被解决。

富力地产屡屡被推上风口浪尖，深陷维权泥潭。

一位知名的地产分析师认为，维权现象的频繁出现说明企业战略过快。从实际过程看，盲目为了提高销售业绩，就容易形成各类质量问题。

富力地产2020年年度报告显示，报告期内，富力地产总营业收入为858.9亿元，总出售及交付面积为917万平方米，较去年同期增长11%。随后，富力又将2021年营销目标定为1500亿元，声称一定能完成既定目标。

截止2021年6月底，富力地产年内营销总收入为650.8亿元，已达到既定目标的43%。

富力光鲜亮丽的成绩背后，更隐藏着潜在的信用危机。

小挖整理了富力地产近几年的年报发现，2017年到2020年其净负债率均破百，分别达到了169.6%、184.1%、198.9%、130.2%。

针对富力近年来，尤其是2019年的负债情况，多家机构下调了对其的信用评级。

2020年5月25日，穆迪发布的关于富力地产的信用评级结果称，已将富力地产的公司家族评级从 Ba3 下调至 B1，并将富力地产 (香港) 有限公司的公司家族评级从 B1 下调至 B2。

同年8月31日，标普将富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同日，惠誉也将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”。

诸多评价机构的反应，也预示着富力地产高杠杆危机的进一步加大。尽管富力称有信心继续改善信贷情况及盈利能力，但从其近年来的经营状况和频繁出现的维权现象来看，未来还将有一段时间，富力将持续“高杠杆”下去。

深陷高周转重围，富力将走向何方？

近年来，富力错过几次大好的机遇，企业发展的步伐也因此受到影响。

2008年，富力携重资进入商业地产领域，反而错失了住宅地产发展的良机。众所周知，此后几年内，房子价格翻了几番，房地产行业真正走向高峰，而富力却错过了这次机会。

2014年到2016年正是棚户区改造的大好时期，各大房地产企业都在拼命攻城拿地，结果富力因太过保守又错过一环。

2017年，富力枉顾内部收支不平衡现象，掷199亿豪资，一口气吃下万达77家酒店，为以后居高不下的负债率埋下巨大隐患。

此外，富力还涉足康养地产、新能源汽车等方面，投资巨大，但所产生的价值很少。

一位业内资深专家对小挖说，整体而言，富力是一家很有理想的企业，但由于对行业现实条件与发展环境变化的把握无法匹配自己的野心，导致在行业关键的转折期出现了战略踏空，由此一来在流动性与现金流的沉重压力下，出现了质量、安全、服务的问题。

2012年到2019年，这八年间，富力的经营现金流净额连续八年为负，2019年末，现金流净额甚至达到-240亿元。

同时，自2021年1月1日开始在全国实施的“三道红线”融资监管政策，富力一道不差，全部踩中。

2020年8月，央行与住建部联合组织龙头房地产企业进行座谈会，首次公布了“三道红线”举措。要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。并依据触线程度，将相关房企划分为红（三道红线）、橙（两道红线）、黄（一道红线）、绿（没有触线）四挡。

据富力2020年年报，截至2020年末，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%；净负债率为130.2%；非受限现金短债比为0.40。按“三道红线”要求，富力属于红色档，不能再增加有息负债规模。

在多重压力的影响下，富力已经腾不出手去照管其他，一切调整只为能好好活下来。

专家分析，富力之前的现金流状况和自持物业的配比不太合理，导致了内部出现流动性压力，以及之前把财务杠杆用的有点过度，所以才会出现诸多问题。下一步，富力必须要做出改变，第一，要收缩财务杠杆；第二，要降低自持物业的规模和数量，更多的走向快开发、快回款、高现金流的模式。

实际上，富力在2020年已经开始做出转变，意图通过有效的资源变现来盘活资产，达到使现金高效运转的目的。

2020年1月，富力地产向建业地产出售了河南建业富居投资有限公司10%的股权，售价高达10亿元。同年11月，富力地产将广州富力国际空港综合物流园内的物业业务70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

不仅如此，富力为了保障现金的高效运转，还实行了稳健的拿地政策，放缓了拿地速度。截止2020年底，富力的土地储备可售建筑面积约为5190万平米，相较于2019年少了600万平方米。

诸多举措所带来的回报是巨大的。

2020年年报显示，截止2020年底，富力地产总债务减少了374.1亿元，净负债率下降了69%，负债压力大大缓解。

但与此相对的，各地业主维权现象却只增不减。富力地产经过一年的调整，似乎并未将房屋质量、业主权益放在心上，并没有重视改变企业形象，维护好业主的权益。

专家表示，虽然业主的维权现象和企业的债务偿还能力并没有直接关系，但业主的维权是一种表象。如果这种诉求一直得不到解决，那么说明这个企业肯定是在流动性和现金流方面出现危机，存在自己难以化解的难题。

整个2020年，富力几乎都在致力于降杠杆，但其降杠杆的背后，是为了维护企业未来平稳的发展，改善企业形象，还是为新一轮加杠杆做准备，人们不得而知。

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