广州买房怎么选？买哪里价值最大？哪个区最值得投资？......

这应该是每个置业广州买家最终的心声，毕竟，买房即躺赢的时代早已过去。

如今，无论是自住还是投资，要想寻得一些确定性，就必须读懂城市未来发展的脉络。

近期，广州各区的《十四五规划和2035年远景目标纲要的通知》陆续出台（花都、海珠、从化暂未公布），毫无疑问，这将是接下来几年决定各区发展方向最重要的文件。

一般来说，房产的利好兑现期在购房后5-10年，而这个时间，恰好与“十四五规划”时间吻合。换言之，这份报告相当于未来广州各区的买房指南。

那么，我们不妨从交通、产业和旧改三个基本面，分析对比各区的含金量。谁是潜力股，谁更值得投资，高下立见。

交通篇

区域

“十四五”规划内关于区域交通建设的重点

天河

1. 规划建设项目：广州东站改造、广州站改造、南沙站、机场T3站、鱼珠站。广佛环城际佛山西至广州北段、28号线、22号线北延段、18号线北延段、18号线南延至中山珠海、中南虎城际、肇顺南城际、广佛江珠城际。

2.协调推进岑村机场功能调整。

越秀

将高铁和城际动车引入市中心，实现与广州东站等重要枢纽一体化联动。

荔湾

白云

打造国际空铁水陆综合枢纽。即以白云国际机场、广州白云站、水运码头（白坭河码头）为代表的三方联动。

黄埔

1.加快建设地铁7号线二期和5号东延线，争取地铁6号线三期列入市轨道交通建设计划。

2.打造黄埔高铁站、知识城高铁站等综合轨道枢纽。

番禺

规划建设项目：广州地铁18号线、22号线、7号线二期工程、7号线西延段、3号线东延段、12号线、8号线东延段，佛山地铁2号线；广佛环城际、佛莞城际、穗莞深城际琶洲支线。

增城

1.加快广州东部交通枢纽、增城南站和增城西站三大枢纽建设。

2..推进深莞增城际、16号线等项目前期规划。

南沙

1. 构建“一主（南沙站）一辅（庆盛站）三个功能站（通用机场站、蕉门站、横沥站）”的铁路客运站格局。

2. 新建深圳至江门铁路、南沙港铁路、广州至珠海（澳门）高铁。

俗话说“楼市发展，交通先行。”由此可见，道路交通对房地产的影响之深。

具体到各区，天河金融城限高问题终于等来了官方回复，对板块而言，算是一大利好。

越秀和荔湾规划重心不在交通上，因此少有提及。

白云要打造空铁水陆综合枢纽，是表格中交通规划含金量最高的区域。

黄埔、番禺、增城以及南沙，在交通方面都有各自的规划，其中番禺地铁和城际建设项目最多，换言之，番禺是外围区中交通投入力度最高的。

产业是一个区域发展的核心竞争力，产业的布局、规划，决定了区域房价潜力。

先来看天河，今后五年主要目标是：到2025年，地区生产总值达7000亿元，年均增长6%左右。

为此，天河依托重大产业功能布局、重大科技基础设施、重点发展平台，构筑“两轴两带多片区”的空间发展格局。

划重点，天河中央商务区、广州国际金融城、天河智慧城（含天河高新区）、五山石碑高教区、天河路商圈以及沙河片区，将会是重点关注对象。

除了前五个大家耳熟能详的片区外，还有提到沙河，将打造成广州中部时尚创意高端文化产业聚集区。

乘坐地铁从沙河顶站出发至珠江新城仅约20分钟，而目前片区还停留在3字头，是妥妥的价格洼地。

老城区越秀，“十四五”规划目标是到2025年全区地区生产总值达4100亿元。

将构建“一轴三带六组团”的产业空间布局，其中六组团分别指北京路文商旅融合发展示范区、海珠广场文化金融CBD和国家产融合作试点区、黄花岗科技园、花果山国家超高清视频创新产业示范区、广州火车站现代商务会展区、东山口粤港澳大湾区生命健康产业创新区。

具体来看，每个片区都有不同的定位和分工职责。例如东山口将打造成粤港澳大湾区生命健康产业创新区；黄花岗科技园将打造成为人工智能与科技服务区域示范.......

同为老城区的荔湾，2020年成绩不算太好，全区GDP总量为1086.07亿元，排在倒数第三，仅优于增城和从化。

而增速方面更为“尴尬”，为-2.8%，是全市唯一一个增速下降的区域。

未来五年荔湾能否奋起直追？

将取决于其产业空间布局聚焦的三大重点：主要是打造先进制造业总部经济服务区、海龙广佛高质量发展科创示范区、东沙智能制造先导区。

下一个是白云，将地区生产总值年均增速的目标值确定为6.5%左右。全省GDP年均增长5.0%左右，到2025年GDP约为14万亿元。

需要注意的是，GDP与地区生产总值因统计方式不同，数据上也有一定差异性。

不过，目前全区唯一GDP突破5000亿元的区域，只有天河一个。不难看出白云在提升产业经济体量方面，野心十足。

为了实现这一目标，白云将打造“一园一城一示范区”产业布局。

值得一提的是，规划中强调要推动广州民营科技园、白云湖数字科技城等发展成为更高能级的创新平台，推动白云湖数字科技城打造一流的产城融合示范区，力争营收达2000亿元、研发经费支出占地区生产总值比重3%以上。

不出意外的话，这几个片区将会未来几年内白云区产业的重心。

当红“炸子鸡”黄埔，目标设定是到2025年地区生产总值增速达8%；上市企业总数达100个。

黄埔未来主要以信息技术、显示、汽车、半导体、生物医药与健康产业链作为实体经济的发展根基，在区域内大力发展高新技术产业。

将构筑“一岸双轴三片”新型发展空间。“一岸”是指珠江沿岸；“双轴”是指创新大道和开放大道；“三片”是指知识城、科学城、黄埔港。

再来看番禺，到2025年全区地区生产总值迈向3000亿元新台阶，年均增长6%左右。

番禺区的定位为“华南智核”和“湾区门户，全力构建“双轴三区多园”的现代产业格局。

“三区”分别是指广州大学城为核心，打造有国际影响力的数字经济集聚区；以莲花湾片区为核心，打造制造业与服务业融合发展集聚区；以“万博长隆——广州南站”为核心，打造现代服务业集聚区。

大学城、莲花湾、万博长隆无疑是番禺产业的核心要点。

“东大仓”增城的目标是到2025年力争地区生产总值突破1500亿元，固定资产投资每年保持1000亿元以上，R&D比重达3.0%。

产业格局为“一轴一带四片区” ，“一轴”指打造中部城市功能提升轴。“一带”指拓展由南向北纵深发展带。“四片区”则分为南西中北四个部分。

南部以增城经开区核心区为引领，以新塘、永宁城市更新为重点；西部以广州科教城为龙头，整合中新科技园、广州东部公铁联运枢纽等组团。

最后是南沙，2035年远景目标是经济社会发展实现重大跨越，全区GDP年均增速 10%左右，总量力争达到3000亿元。

采取“一轴一核两极五片多点”的空间布局。

其中，中心城区将依托明珠湾区、蕉门河中心区、南沙湾片区打造大湾区中央商务区核心区、城市副中心服务中心。

旧改篇

“十四五”期间广州各区城市更新情况
区域
城市更新项目
“十四五”期间投资金额
天河
87个
292.4亿 越秀
21个
20.53亿
荔湾

白云
22个
491亿 黄埔
2025亿
番禺
839.26亿
增城
10个
515.7亿 南沙
413亿

先说说越秀，“十四五”期间投资金额只有20.53亿元，跟黄埔相比相差98倍有余。

说实话，确实有点出乎意料，毕竟越秀受地域大小限制困扰由来已久，而旧村旧城改造是越秀必走的道路。

不过好在规划中城市更新被越秀区作为一个重点章程，进行详细介绍、分析和指导，像是寺右村、瑶台村、登峰村、西坑村等重要旧村均有提及。

今年上半年的旧改招商项目中，黄埔呈领跑之势，有10个旧改项目选定合作（意向）企业，成为房企布局广州旧改的重仓之选。

论“十四五”期间投资金额，黄埔绝对是当之无愧的“旧改之王”，不仅有城市更新工程，还有旧城镇、旧村庄、旧厂房、城市微改造等。

天河城市更新项目合计87个，包括旧村改造16个，旧厂改造30个，老旧小区微改造41个，虽然数量占比较高，但论投资额却不如其它区。

番禺作为外围区投资金额最高的区域，在城市更新方面的决心可见一斑，而白云、南沙、增城在“十四五”期间投资金额数值较相近。

以上，就是已公开“十四五”规划的区域在交通、产业和旧改三大维度的对比。

规划原文很长，文章仅精选重点部分，有置业意向的买家，不妨仔细研读各区规划源文件。

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