过去的20多年中买什么东西是稳赚不赔的，相信大家都脱口而出买房子，稳赚不赔。

从1998年我国平均房价还不到2000元每平米，到2020年第一季度，全国平均房价已经达到了10,865元每平米，在过去的20多年，房屋的价格涨了5倍有余。

我国一二线城市房屋的价格上涨更是让人惊叹10倍，你是常见甚至有部分地区上涨20倍。

一个非常奇怪的现象是开发商挣了钱，购房者也赚了钱，但最终开发商和购房者都欠了一大笔债款，连地方政府也欠了不少钱，房屋价格上涨钱到底被谁赚走了呢？

购房者欠银行35万亿

在过去房地产发展迅速这些年，我们都是慢慢地在大脑中形成了一个意识，买房就是赚钱买人就是稳赚不赔。

100万的房子买进来，两年之后150万卖出去，最终就挣了50万到手了，怎么可能还会欠款呢？实际上是下一个接手人欠的款变得更多了，累积起来的债务当然就会出现成倍式的上升。

根据央行数据显示，2021年第一季度房地产贷款余额已经突破了50万亿，其中第1季度个人住房贷款余额为35.67万亿。我国的人均面积从当时的不足10平米发展到现在，人均居住面积接近49平米，已经远远地超过了发达国家的人均居住面积了，但是老百姓对于房地产的追求似乎还这么疯狂。

作为投资房地产的人，他们购买房子就相当于折现了未来30年的财富来用于今天的愿望满足，而他在5年之后出手了这套房子，从中获取的利润是折现了下一个人未来30年需要面对的收入。

都以为钱被开发商赚走了，实际上开发商也是欠了一屁股债：

开发商欠款12万亿

根据央行数据显示，2021年房地产开发商贷款余额12.42万亿，同比增长4.4%

不得了不得了，说明开发商说要降负债的，现在还同比增长了4.4%，看来负债很难再降下去啊，目前有相关的信息说到恒大地产负债约为5,700亿。

这么大一个开发商都会欠这么多资金，开发商负债率高也并非是什么特别事情呢，根据相关的数据，我国开发商平均负债率高达82%。

截止到2020年末，碧桂园有息负债，总金额3,265亿，融创负债有息，总额9,305亿，万科流动负债1.35万亿，用国内知名开发商的负债率都不低。

以为在2020年出台的“三条红线”可以有效地将负债率降下来，想不到还出现了轻微的增长，这是让人意想不到的结果。

是房屋的价格涨了？还是负债率真的太高了？

回顾前面的几年时间，房地产的首富位置被多次置换，包括王健林、李嘉诚、许家印。近几年首富的位置却沦落到电商领域，甚至还沦落到卖水的手上的。

现在开发商的负债率太高，日子似乎真的没有以前好过了，根据相关的数据显示Top500的房企，2020年资产负债平均高达78.77%，净负债平均值为85.08%，这表明虽然房屋的价格在上涨，但是房企的负债率也并不低啊，一直都处于高位。

根据南都大数据研究院统计发现，我国在近一年到期的有息债务就已经超过了2.5万亿，其中房企就有76家。

每个人都出现了负债，钱到底被谁挣走了？

1、地方政府

有不少人都已经探讨到了问题的源泉，说开发商以及购房者有如此多的欠款，还不是被卖地皮的人赚钱走了。

有不少的朋友都不知道不少地方政府都是有限银行借钱的，而且借钱的比例还真不少，根据2020年 D的数据统计，全国地方政府负债余额256615亿。

城市的发展离不开经济的推动，虽然土地是卖了有大笔的资金进到当地政府的财政收入，但是这些钱根本都不够支出。公务员薪资，城市道路、维护城市相关措施、建设水电设施、退休金、医保、新农村建设，新学校建设等等一系列的公共资源配套。

我们身边接触到的所有公共设施的资源都是由政府出资建设，要不然普通老百姓哪里能体验得到这么好的生活，有大马路、有高铁、有公交车等等这一系列的配套资源。

2、下一手接盘的人把钱挣走了

国内的房屋价格现在已经到达了如此高度，对于普通人而言，想要购买房子没办法，只能选择银行按揭吧，特别是在北上广深等这些超高收入比的城市，即便按揭也是让自身很大的压力，才能买得到一套小小的房子。

购房者支付30%的首付和银行贷款70%的资金，根据相关的数据统计，房屋占据了普通家庭68%的财富，而且我国的商品房住宅已经高达5.47亿套，基本上有90%以上都是由银行按揭的吧，所以房贷的压力下，人们不敢消费不敢辞职，睁开眼就要面临着还款的信息。

早些年入手房子的人群，如果把房子转手出去，意味着就有部分资金进口袋，但是很多人的房子只不过是表面财富增值了而已，实际上还是那套房子在居住者。

对于炒房人群而言，要折下一手接手人的资金，才是最大的利益获取者，钱如果一直属于一个表面财富而不变现，实际的意义并不大。

3、房屋的价格上涨，意味着开发商就会赚到更多的钱？

在过去我也是这样想的，开发商肯定是很挣钱的，毕竟一套房子进入才多少钱，卖出去用了挣这么多钱，开发商真的是挣得盆满钵满的，应该不会出现负债的情况吧，实际上真正了解之后，开发商挣钱还要扣除各种的成本开销，工资、奖金、分红：还要缴纳地方税，除了这些以外，开发商的净利润现在常年保持在1%~3%之间。

现在房地产的竞争如此激烈，每一个开发商都想在市场上站稳脚跟，想尽一切办法地扩大自身的业务，没办法只能用自身的资产作为抵押，其实包括土地，建筑大楼等等，这些东西都是成为抵押物，而银行才愿意把资金借出去，房地产开发商从而是实施新的一轮资金走向。

目前国内的开发商为了追求高利润最常见到的两种方式。

房屋高周转模式，从拿地到拿到预售证仅需要半年的时间而已，最长也不超过半个月。

精装修交楼模式，根据相关的数据统计，国内开发商的建筑精装修，一般费用都是控制在800元至1000元每平米的装修费用，而开发商经常会对外宣称自身的装修花了2500元等等这样的模式毛坯房，实际上开发商已经不挣钱或者处于亏本的状态，都是靠装修这一笔资金来进行盈利。

有人奇怪，银行的钱是哪里来的呢？难道央行就可以无限地印钱吗？

银行的钱来自于老百姓的存款银行借钱给买房人以及开发商，都是普通老百姓，辛辛苦苦的存款资金而已，一般老百姓去银行定期理财5年时间，最高利率都是在4%以内。

如果是短期理财或者是活期理财，年化率更低，甚至在1.2%左右徘徊而已，更关键一点是银行把这些资金借给购房者，房贷利率普遍都在4.9以上了，现在甚至是接近6%。

开发商的借款利息更高，根据相关的数据统计，开发商的借款年利率高达12%。

有人问到银行借这么多钱出去，难道不怕做亏本的生意吗？银行还真不怕做亏本的生意，毕竟要借钱的同时当然有事抵押物资产在内，假设抵押物价值1,000万，银行贷款仅贷出700万而已，假设抵押物的资产已经跌到700万以下，银行是有权利要求借款人一次性把资金还给银行。

了解整个体系之后就可以发现，房地产开发商买房者的钱都是来自于银行，而银行一来一回就争取了，中间的利息差钱都是给相关的银行作为中间抽取的部分利息走了。

老百姓和开发商的杠杆越翘越大，所要运用到的资金全都是由银行贷款出来的，所以对于某个程度来说，银行就是中间最大的盈利者。