编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“全中国的冒险家都在海南。”

1988年建省办经济特区的海南，是继深圳、珠海、汕头、厦门之后的第五个经济特区，也是全中国十万人“闯海人”的淘金圣地。

海南经济特区成立之初，就提出建立社会主义市场经济体制、小政府大社会、推行住房市场化等一系列改革试验。过度的自由让海南豪车遍地、灯红酒绿，无数个梦想家和探险者前赴后继奔向海南。

“那个年代，来海南发展就等于镀金！”按海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路的话说，当时只有各行各业前往海南“进修”的专业人士，才算真正见过世面，这也是万通六君子冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹“闯海”故事的缘起。

“不过，在海南成功的大佬有很多，万通六君子声名大噪并非有多成功，而是他们更会讲故事”，在王路看来，“推行金融改革的马蔚华、把海南椰树牌椰汁推向岛外市场的陈邦、海航集团创始人陈峰、海南养生堂创始人钟睒睒等等或许才是海南当年的代表。”

而海南淘金故事的完整逻辑，应该是先有政策，后紧跟金融和实业，地产只是这些因素综合下的最终结果。

十万人才闯海南

1988年4月13日，第七届全国人民代表大会第一次会议审议通过《关于设立海南省的决定》，决定将海南行政区从广东省分出，设立海南省。彼时，海南地区全年生产总值仅有57.28亿元，地方财政收入不到3个亿。

同年8月，国务院发布《加快海南经济特区开发建设的若干规定》即《三十条》，意在鼓励境内外企业、其他经济组织或个人投资开发海南，兴办各项经济和社会事业。

中央给予海南的优惠政策很快就出现了成效。1988年，海南省生产总值77.13亿元，同比增长10.3%；财政收入4.82亿元，同比增长63.03%。其中，海南外贸进出口总额6.65亿美元，同比增长127.29%。

“那时的海南，金融市场大门洞开，而规则尚未建立，是一个过度自由化的大市场。”证大集团创始人戴志康回忆和张志平、张高波一起参与设计和推动海南债券市场、股票市场和基金市场建立的过往，“有一种创造历史的豪迈感”。

和戴志康一起“闯海”的还有来自全国各地的十万人才。据海南日报报道，1990年人才大潮消退之前，海南库存人才档案有18万之多，外界将之称为“十万人才过海峡”。

在“十万人才”人才背后，大笔金融机构的热钱流入海南。但由于海南本地实业无法支撑起源源不断的资金流入，以炒地皮为主的投机热成为众多资金的一个出口，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”这一流行语传遍全国。资料显示，作为全国第一个推行住房市场化的城市，海南1992年全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。

同年，在全国商品房平均单价未超过1000元的大背景下，海口王府大厦、德派斯大厦、海外大厦对外售卖均价约8000元/平方米， 珠江广场住宅楼均价超9000元/平方米，南洋大厦更是卖到了12000元/平方米的天价。

招商银行原行长马蔚华就是在这个时间南下的。1992年10月，马蔚华出任央行海南省分行行长，深度参与海南金融体制改革。

另一方面，海南股票、房地产泡沫持续膨胀，终于在1993年6月被一纸戳破。当时，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。一时间，众多企业破产清空、一走了之，“天涯、海角、烂尾楼”也从此变成了海南新的代名词。

而戴志康口中“激情燃烧、过度自由的岁月”其实非常短暂，替代的是长达超10年的修复期。

沉下心来做实业

农夫山泉创始人钟睒睒应该是“闯海人”中最成功的代表。

在2021福布斯全球亿万富豪中，钟睒睒以689亿美元财富位列榜单第13位，身家超过腾讯创始人马化腾约31亿美元，而助力中国首富钟睒睒开启商业帝国的第一桶金正是在海南赚得。

1987年，当时还是报社记者的钟睒睒前往海南淘金，其间种过蘑菇，代理过娃哈哈，由此完成了资本的原始积累。1993年，钟睒睒依靠自筹资金创办养生堂药业有限公司，凭借产品龟鳖丸打开市场。

在当时海南市场一蹶不振的情况下，钟睒睒不仅逆势翻盘，还将产业扩张至浙江，成立浙江养生堂天然药物研究所有限公司。直到1996年9月，钟睒睒才正式进入瓶装水的赛道，创办农夫山泉的前身浙江千岛湖养生堂饮用水有限公司。

同样跻身福布斯中国富豪榜的还有爱尔眼科创始人陈邦。上世纪 80 年代初，下海经商的退伍军人陈邦选择在长沙代理海南椰树牌椰汁，并通过代理权赚到了人生的第一桶金。

1990年，当年只有25岁的陈邦前往海南，涉足海南房地产事业，由于未躲过海南楼市泡沫，陈邦旗下资产一夜归零。值得一提的是，吉利集团董事长李书福也因为在海南炒地皮赔得几乎血本无归，最后回到浙江做起了汽车。

不过，正是在海南的冒险之旅，让陈邦有了在医疗器械行业尝试的勇气。在随后的几十年时间里，爱尔眼科完成全国连锁成功上市，陈邦也因此身价暴涨。

最近因为海航破产重整而频频占得头条的陈峰，也是“闯海人”的代表之一。

陈峰是山西人，毕业于德国汉莎航空运输管理学院。1989年，陈峰从民航总局南下创办海南航空，海南省政府还给了1000万元的启动资金。

“海航这家企业对海南省政府的意义不一样。”一位业内资深人士向观察者网分析，当时海南岛内外交通十分不畅，海航的出现其实是背负着海南空中交通的重任，为了扶持海航，海南省政府投入了大量资金和资源。

拥有天时地利人和的陈峰，通过国企实行股份制改造，成功募集到2.5亿元资金。随后，陈峰将这笔资金作为抵押，从银行获得贷款融资。海航就这样成长为海南唯一一家中国民营企业500强，但也因为步子迈得太大，造成如今申请破产重整的局面。

“申请未通过，海航的资产就将被债主瓜分。由于海航旗下有着海南优越的土地储备和资源，大家都希望海航破产重整的申请能够通过。”业内人士强调，破产重整对海航是好事，如果不破产重整，很多问题永远解决不了。

而据业内人士透露，宣布破产重整的那天晚上，海航会议室里响起雷鸣的掌声，因为大家终于解脱了，终于不用再面对各利益方的争夺，而是有法可依、依法办事。