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上周，我收到一位粉丝的咨询：

这位粉丝在呼家楼上班，下个月即将交满五年社保，现在正计划买首套房。


他的需求是小两居，能接受的总价为380-400万。现在自己初步选定了两个片区：东三环的潘家园和团结湖，但不知道该买哪里。

熟悉北京的朋友都知道，潘家园和团结湖，这两个地方地理位置及其优越：

潘家园，地处东南三环边上，距离国贸只有4公里，地铁20分钟之内即可到达。住在这里，在东二环、东三环核心商圈上班，别提有多方便了；即使去北二环、北三环、也很方便。

况且，这里配套也很齐全，生活十分便利。唯一遗憾的就是，这里没什么好学校，片区内的小学、中学在朝阳都很一般。

团结湖，位置比潘家园更优越，不但临近团结湖公园和朝阳公园两大公园水系，而且离三里屯、工人体育场、燕莎商圈、蓝色港湾商圈都不远。

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也许有人会感到疑惑：像团结湖这样的地方，能有总价380-400万左右的小两居？开玩笑的吧。

实话告诉你，还真的有！不但有，而且还有的挑。不信你看：

▼白家庄东里

▼团结湖北二条

▼团结湖中路南一条

这些房子大多是八九十年代的老破小，房子老旧、居住空间狭小、小区大多处于“三无”状态（无物业、无停车场、无绿化），居住体验感很差。

以其中一个小区“团结湖北二条”为例，大家来看一下老破小的居住环境：

▼团结湖北二条

其实，不仅仅是团结湖，潘家园也是这样的现状，老旧的居民楼，分布在狭窄的道路两旁，周边充斥着沙县小吃、兰州拉面、理发馆、眼镜城、菜市场等等，一派热闹的市井气息：

也许有人会说，这样的房子，看着还好啊，没有那么破旧。

其实，它的外墙是粉刷过的，大家可以看看内部：

虽说四环内的老破小以后都要旧改，但即便是改，住起来依旧会感觉不舒服，因为：

第一，旧改无法改动原始户型结构。

众所周知，老旧小区普遍有一个特点：卧室巨大、客厅、卫生间很小。有些小区的卫生间，空间小到根本无法洗澡，更别说安放现在年轻人普遍比较钟爱的大浴缸了。还有些户型，通风、采光都很差，这些问题，是旧改解决不了的。

第二，旧改无法改善周边配套。

上文中我们讲到过，这些老旧小区周边道路狭窄、停车困难、配套虽全但却很低端，有些片区甚至有一股浓厚的乡土气息....这同样也是旧改无法改变的。

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2018年3月底，北京市规划和国土资源管理委员会公布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。

这份清单的公布，可以说是为四环之内定了性，这里以后限制新建大型商超、医院、学校等等，也就是说，四环以内的老破小，配套很难再改善了。

在北京四环内，分布着大量老旧小区，楼龄大多在30-40年，有些甚至在50年左右。至于居住环境，就像上文中提到的那样，和东西海学区房比起来甚至有过之而无不及。

但是，东西海的老破小大多有优质学区加持，价格普遍在9-20万之间。

除了这些优质学区房之外，北京的老破小，几乎都是跑输大盘的。

我们还以潘家园片区为例，2007年，农光里二手房均价在8000多元；2017年，该小区均价大概在6.5-7万元。十年之间，房价涨了8倍左右。

但是，四环甚至五环外的次新房，涨幅将近12倍，有个别小区甚至大涨13-14倍。

最近这一波行情，潘家园和团结湖几乎没怎么动（要说完全没动其实也不准确，它们也涨了点，每平一两千吧，不过几乎微不足道）。

以后，没有学区加持的老破小，不但会继续跑输大盘，而且流通性会越来越差，这主要是因为：

第一，那些七八十年代的房子，产权只剩下20-30年了，虽然产权到期后会自动续，但这会影响到银行对房子的评估价，它们有的被拒贷，有的只能贷5-10年。贷款一旦受限，就意味着接盘者会越来越少。

第二，现在的年轻人，普遍对居住品质要求很高，很多人宁愿牺牲通勤时间去五环外买个新房或者次新房，也不愿买市区交通便利、配套齐全的老破小。

即使以后这些老旧小区都会迎来旧改，但上面我们已经说了：旧改改变不了房子的户型、采光和周边配套。老破小的居住人群，多以老人和低收入群体为主。没有年轻人，就没有未来。

所以，我不建议刚需去买老破小。不管是东三环老破小，还是郊区的老破小。

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当然，如果你非要买，也不是不可以。毕竟每个人的需求、偏好都不一样，有些人非常珍惜时间，不愿意把宝贵的时间浪费在路上，所以宁愿选择市内的老破小，也不选郊区的次新房；而有些人对居住品质要求很高，接受不了居住状况堪忧的老破小，他们宁愿每天多花点时间在路上，也要买一套住起来舒服的房子。

这些本无对错，适合自己最重要。

只是，你在买入的那一刻，一定要做好将来出手时亏本的心理准备。