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提问：房姐你好，武汉硚口古田解放大道附近的涨幅为什么不如白沙洲？这边配套挺齐全的呀，离市中心也不算远。

回答：硚口是汉口主城区中发展很慢的区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田，可以买。

提问：房姐姐，锦绣龙城有套总高6楼的5楼楼梯房，房龄十年，108平158万，这个价格笋吗，另外小的中介公司交易不走贝壳，但是佣金低，跟这种公司合作，有什么需要注意的地方呢

回答：这套房是市场价啊，不笋。 一般大的中介公司的中介是不会走私单的 小中介走私单的多。区别是出现啥问题你无法投诉，要是业主靠谱一般都没事，要是业主出啥状况，你会比较被动 现在的情况是大部分业主因为不出中介费，除非房子不好卖，不然他们也不一定愿意配合你走私单，毕竟走私单业主心里也没底。 小中介签约需要注意合同、委托协议以及违约金等，确定好合同细节，以及各个节点的费用。小中介的佣金低，但是大多数中介费点位很低的中介，都会在贷款费上把利润捞回来，先跟小中介确定好合同细节，以及各个节点的费用。

提问：请问，万象城附近的住宅底商可以投资吗？

回答：商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。 门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。 买铺面是业余对抗boss级专业对手。 且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。

商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。 但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。 因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。 但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。

商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。

此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。 如果你的底仓充足，万象城底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。

提问：新人二问，房姐你好，之前听你讲过睡城投资优先级是白沙洲》四新》后湖，这里我有一事不明，白沙洲的起步较晚，配套不及后湖，为何在价格差不多的情况下优先级更高？反过来想，白沙洲和四新相比后湖，是不是溢价了呢？这三个同为睡城的地方，具体差异有哪些地方，求解

回答：你好，以前分析过 四新和白沙洲定位是睡城。 四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。 四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。 白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。 白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。从未来发展看，白沙洲略高于四新，但是现阶段仍不适合自住。

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