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提问：曾叔，能聊一下杨浦区吗？

回答：如果你非要买到杨浦，那杨浦区简单来讲只有两个板块值得买，一南一北，推荐北边的新江湾。

新江湾以前是个空军机场，最大的优势就是新，基本上没有2000年以前的房子，2005年以前的房子也非常少，只有2、3个小区。

比如说新江湾的世纪花园，这种属于动迁房，但大部分都很新。

即便是比较老的小区，比如说加州水郡，也是非常不错的，比较符合我们买房的诉求。

而且新江湾有学区，以前新江湾的学区是很弱的，因为杨浦区是个民办靠前的区，但是现在民办摇号，被削弱了，所以新江湾的上音就变得很强。

上海音乐学院实验学校是个九年一贯制的公办学校，又有学区，又有房子的品质，所以在这里买房子是OK的，只是有一点贵。

但是整个北中环往北看，其实没有什么高品质小区，除了中环，北区像新江湾这样连片的、漂亮的、带学区的小区基本上是没有的。

提问：您好曾叔，崧泽华城秀景苑属于赵巷板块吗？可以买来自住吗？升值潜力怎么样啊

回答：不属于赵巷了，是汇金路那里。如果对你来说通勤比较方便的话，可以考虑自住。

但从投资角度上来说，我不建议买超过赵巷的房子，因为从徐泾东到赵巷已经建成了有大量的小区，汇金路的房子将来要卖出的时候有大量竞品，不容易卖出高价。

这个小区单价不高，户型也比较偏小，比较适合上车，以后应该是大盘平均涨幅，不太会有暴击。

提问：曾叔，朋友推荐上海嘉定区的loft，内部价格我已发给您，您看看值得投资吗?

回答：价格倒是不错，要看市场价打多少折扣。

如果租金回报率在4%以上的，是一个可以考虑的投资方向。

只不过loft也是商住，未来出售的土地增值税非常高。你买这样的产品投资是不错的，但主要是吃租金，类似于“债券投资”，拿不到增值部分，可能会占用你比较多的资金，会有比较大的机会成本。

关键是看你要什么了。我自己的买房风格，是不太看重租金的，更看重增值回报。

所以如果是我，不会买的。

提问：你好！以投资为目的，金地天御，中楼层，无车位，值得买么？

回答：金地天御大户型不好卖，这种小户型的价格还算可以的，不算贵。金地天御品质过硬，只是小区有点偏，它的入口看似离地铁不远，其实走走还是有些距离，买之前建议实际去踩盘看看。然后比较整个联民路那边的次新校区。

提问：经常看到您，上海投资时买近郊的动迁房，能说说原因吗？

回答：感谢入圈，动迁房的好处是单价比周边商品上要便宜1-2万，而且动迁房省上家税费，增值税和所得税都免征（上家是动迁户第一次交易时），这个税费优势也能反映在实际成交价里。我个人在上海买房会偏向于把单价压低到6万以下。不少好区位的房子商品房的单价很容易超过这个数，所以我会考虑退而求其次买动迁房。

但动迁房的缺点也是很明显的。动迁房的质量是不如商品房，基本没有人车分流和会所。居民素质差，不容易吸引高端人群。不满三年不能交易，存在过户隐患。动迁房和商品房的绝对数字的价差会永远存在。

所以我们买动迁房，一定要case by case，实地考察。找那些品质好的动迁房，然后买入长持十年以上，这样会慢慢把原来动迁户洗掉。单从涨幅上看，因为动迁房的相对低单价基数的原因，精挑细选的动迁房可能还能跑赢商品房。

提问：曾叔，上海首房首贷，350万以内的房子有推荐的区域吗？350万的话首房首贷资格是不是有点浪费呀。自住为主，具有一定的升值潜力，小学只要不是太差都行。

回答：350万用掉首房首贷资格确实是有点浪费，你要有能力的话建议再增加预算，毕竟都到这个数了，不如再咬咬牙至少买到400万。你这个预算可以选择的区域，是江桥、九亭、泗泾、顾村、春申、周浦、鲁汇、高桥。因为预算有限，不能买到最顶尖的区域，这些是这个预算能选到的板块里比较好的了。具体推荐小区推荐可以加入曾叔内部圈子帮你做更详细的建议。

提问：求曾叔翻牌，三杨新村的动迁房，两房，户型还可以南北通透，是否值得买入投资？

回答：虽然位置很好，但是老破小，没有接盘客，前滩将来会导入的人口是高薪人群。你尽可能满房龄新一点的，哪怕价格更贵一些。距离可以略微远一点，比如向杨思那里走，选2005年以后的商品房。

提问：您好曾叔，虹口的复城国际 老师了解嘛，两房值不值得投资？

回答：大柏树周边街面一般，交通也有点凌乱，自住并不是首选，因为有个学区还值得考虑。不建议是投资首选。自用可以。

提问：您好，想请问陆家嘴上班，芳华路这一带500以内的动迁房能买吗

回答：锦绣路，龙阳路是浦东非南汇区域的几何中心，到几个副中心都挺方便的。

动迁房产品适合刚需上车，你个人能接受就可以买