那些空置多时的商业、产业项目，要迎来转机了！

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，允许符合条件的商业办公等非居住存量住房改建为保障性租赁住房。

“商改租”、“商改住”松绑，未来将会出现更多保障性租赁住房。不同的住房供应增加，会冲击楼市吗？

支持保障性租赁住房的建设

商改租、商改住将铺开

一、三限房的规划建设

《意见》中提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。

另外，中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助；保障性租赁住房比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

各种优惠政策，有利于刺激社会资本进入保障性住房建设领域。

图片来源：新华社 王琪

深圳可能是最快响应国办新《意见》的城市了。

就在上周五（7月9日），《意见》发布不到一周，深圳住建局便发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》。

征求意见稿中提到，土地整备留用地原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途，其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30％确定，其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。

三成为可售的商品房，其余为公共住房的设置，既能提供大量的保障性住房，也能能保证利润、增加商品房供应。

供应量扩大

在征求意见稿中，还提及了扩大租赁住房用地供给、加快推进城中村改造、构建优质均衡的公共服务体系等内容。

可以看到，对于高热的楼市，深圳是一手严格限制，打击小产权房及学区房的炒作、出台“二手房指导价”打击高价二手房、打击代持等投机杠杆行为；另一手则是从供给端寻找突破口，增加各类型住房的供应量。

会有多少商改住项目？

一、三限房的规划建设

国办《意见》出台后，商改租、商改住项目的建设是否会迎来加速？会诞生多少商改住项目？

要回答这些问题，还是先从数据出发：

根据第一太平戴维斯所发布的《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》显示，东莞的甲级写字楼空置率是整个大湾区内最高的。

数据来源：第一太平戴维斯

2021年上半年，东莞的甲级写字楼空置率逼近50%，远高于深圳（约26%）、香港（约8%）、广州（约8%）。

虽然东莞的甲级写字楼存量较少，存量面积不足200万㎡，仅约为深圳的四分之一，实际的总空置面积仍然低于深圳，但东莞写字楼的高空置率仍然需要关注。

而根据中原地产研究院数据显示，2021年上半年，东莞写字楼成交面积仅约6万㎡，成交量同比下降18%，创造了近6年以来的同期新低，去化周期更是拉长至68个月。

被“莞六条”、“莞九条”影响的住宅市场，上半年宗成交面积仍然创造新高，成交面积同比上涨15%，但公寓、写字楼等非住宅产品则仍要面对库存积压、去化较难的问题。

数据来源：东莞中原地产研究院

另外，比起商品房，置业者们更容易对写字楼等产品产生“喜新厌旧”的情绪。

在国贸中心、南城总部基地等新写字楼群及商业中心正式运营后，莞城、东城甚至南城的部分写字楼与商业中心，都出现空置率上升的情况。

新建写字楼的去化已经面临困难，那么原有的“高龄”中低端写字楼与产业园，在环境与配套等远不及新建的甲级写字楼的情况下，空置率自然更高。

总部基地的新写字楼群

一些已经没落、被空置多时的中低端写字楼或产业园，或将成为商改租、商改住项目建设的沃土。

广东“十四五”规划中提到，在“十四五”期间，全省计划新增筹集保障性租赁住房30万套；而东莞在《2021年住房城乡建设工作要点》中也提及租赁住房相关的内容，要发展住房租赁企业、建立房屋基准租金价格评估体系。

有政策支持的推力，也有住房需求缺口大、租房运营盈利的拉力，空置的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋将迎来转机。

闲置用房改造的莞寓

莞寓可以算是东莞最知名的保障性租赁住房项目，在东莞多地均有分店，是由闲置的集体用房改造而成的市属人才住房。

龙湖、万科等大型房企旗下都有自己的长租公寓项目（龙湖冠寓、万科泊寓等），有更先进的运营管理经验。

在政策支持下，各房企也有望进入保障性租赁住房领域，提供更多元的居住选择。

保障房对楼市冲击有多大？

一、三限房的规划建设

“十四五”期间全省将新增30万套保障性租赁住房，对楼市冲击有多大？租房便宜又有保障，买房的人会更少吗？

事实上，业内普遍认为保障性住房对楼市冲击是相当有限的。

保障性租赁住房在定位上就已经不同于商品房。它主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

因此，无论是所面向的居住群体，价格，还是产品户型设计方面等各方面，都会与市场上的商品房形成鲜明的差异。

央视报道画面

能影响房价的仍然是货币政策、买卖政策、市场供求关系这三大因素——也就是常说的“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。

对于新市民、青年人等群体来说，保障性租赁住房更多的是起到过渡的作用，为暂时不能负担商品房的人群提供更高质量的居住条件。

商改租、商改住的铺开，对于闲置的商用土地、商用楼来说无疑是利好——与其空置，不如重新改造出租，再次盈利；更低廉的租房成本、更高质量的居住环境，也对无房群体带来实惠。

你身边有即将改造或已迎来改造的闲置用地吗？