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提问：请问这波上海行情，比较吃香的板块有哪些？

回答：第一名、北外滩板块，房价像坐火箭，政策利好叠加楼市行情，仅仅一年半时间直接翻倍了；典型的例子就是名江七星城，19年底800万能买到130平两房；现在同样的房子要1670万了。

第二名、新华路板块，老牌“上只角”的价值回归，半年涨了将近70%。板块内的华山夏都苑，行情前均价9.3万一平。现在要卖到15.7万一平，让很多买房人追悔莫及。

第三名、武宁板块，板块不热门，但别人吃肉他喝汤，也涨了70%；比如板块内的标杆新湖明珠城三期；直接从7万一平，蹿到12万一平了，非常夸张

第四名、浦江镇板块，被前滩选中的幸运儿，涨了50%；板块内的一品漫城，之前均价6万不到，现在要9万了，争议很大，几家欢喜几家愁。还有类似古北一期、中远两湾城、中环国际公寓一期等等；这些楼盘也起码涨了30%以上。

这些例子告诉我们，

有些板块短期可能会被低估，但长期一定会回到应该有的价格。

提问：曾叔您好，我目前上海两套老破小，昆山一套，我夫妻已经限购，我父母名下没有房产，一种以她们的买个便宜的金山地区，全额付款，还有一种卖掉老破小换个腾出买两套的资格，第三种两套老破小一套卖给父母，一套卖给其他人，腾出我们的买房资格，鉴于不想给自己的还款压力太大，哪种方案可行，我用过上海的公积金按揭，我老公用过昆山的商业按揭，多谢答复

回答：金山不要买，还不如花桥。两套老破小可以还完按揭后赠与一套给老人，赠与只要3%的契税，被赠与人房子满5年唯一是可以免收20%的所得税的，而且赠与行为本身是不破满5唯一的。你们夫妻两个在上海都不算首房首贷。你到外地算首房首贷。

你有购房资格后，可以考虑全款买一套小的，然后再做dyjy按揭获得资金。细节可以加入曾叔内部圈子帮你做个精准推演。

提问：曾叔，新婚夫妇，浦东工作，三年内不打算备孕，首套房有必要直接买学区房嘛，主要是学区房溢价较高，我们预算500万，学区房的话生活质量会一下子降很多。

回答：“有没有必要”是一个比较主观的问题，要看你们自己的想法，不能是旁人帮你做决定的。以专业角度来看：十年内都用不上学区，确实没那么紧迫。

提问：曾叔，目前住嘉定，2023年入学，想考虑300万左右的学区房，哪个区哪些板块和学校比较合适，由于预算有限，重点考虑一下初中学区房

回答：不知道你们工作在哪个区域，是否户籍。现在300万选择很有限，双学区的话徐汇的求知和园南可以，普陀的新普陀+梅陇也可以，但这几个学校入户年限都不太够。如果对学校要求不是太高，虹口实验也可以，浦东和闵行的单学区也有可以选的，不过离嘉定太远了。

提问：曾叔您好，贫困人口向您咨询 ：

夫妻二人在浦东，男方上海户籍，有首套资格，小孩一岁不到。手头现金80万，月收入税后合计2.2万，公积金3000，公积金余额共10万。有以下方案：

1、为了学票购买潍坊老破小，挂浦明师范户口；（明珠买不起…）

2、远郊买一个大一点点的房子，学校是菜小；例如惠南、曹路、川沙；

3、将老家父母市场价250万的房子dy，一起做首付款，但是还款现金流跟不上。说服老人dy房屋困难比较大。

您有什么建议吗？对于板块，首付和现金流？谢谢！！

回答：因为你已经有孩子了，我建议你这套应该要考虑孩子学区了。

方案3，必须等到有了赚钱效应，才能说服老人，现阶段硬来可能会弄巧成拙。

方案2，没必要，你买了这样的房子之后，没几年又会操心孩子教育的。

就先按方案1执行，如果到时候住不下，考虑租房子住，补个差价也不会差多少的。

提问：曾叔你好，有预算800万，想投资，不确定是买郊区的别墅好一些，还是普通的住宅好一些？先租掉，后期可能会自住，哪个收益率高一些？谢谢

回答：投资的话，主要是考虑接盘侠的购买力和意愿度。800万买别墅只能买经济型别墅，没有稀缺性，而且需求非标，不适合出手。建议考虑中环至外环外一带三房，更加适合。

提问：请问曾叔，三林世博家园这个小区怎么样？因为预算有限，想买个一室改小两室，谢谢您！

回答：算是动迁小区里很不错的了，但是靠近高架的确是有些吵得，如果你不介意的话，可以考虑。

提问：曾叔，您好，关注您挺久了，想咨询您一下我现在在上海有一套房，房产证是我和我父母的名字，无贷款，马上要结婚，想和男朋友一起买一套作为婚房，男朋友名下无房，预算总价400万左右，我在宝山，男朋友在新静安，想买来自住的，现在不确定是先买套小的以后置换大的，还是这次直接买套大的，因为预算不多，还有是否建议买学区房？适合买在哪个地段？谢谢。

回答：400万的预算在上海，刚够上车，能买到房子，但不会让你绝对满意，未来不久还要置换。而上海的置换成本很高，如果这次可以一次到位的话，建议买一买一加点预算，买一套带学区的三房。你既然在新静安和宝山，建议预算够的话，优先考虑闸北大宁一带。如果不卖房预算还是400万的话，只能考虑宝山杨行、上大、还有淞南一带了。