作者：公子不悔

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2015年启动的那轮房地产大牛市，自深圳开始，传导给北上广，然后再传导给二线，继而传导给三四线。

此后三四年的时间里，全国很多城市的房价，实现了翻倍。这中间，弱二线与三四线，是在货币棚改与去库存的号召下，涨起来的，还有的就是纯粹的跟涨。

今天要说的这个城市太原，就是在货币棚改与跟涨情绪下涨起来的，而成也萧何败也萧何，如今太原房价的跌跌不休，也是因为货币棚改戛然而止，调控加身所致。可谓来得快，去得也快。

所谓货币棚改，就是国开行印钱给地方政府，地方政府拿着这笔钱就收购棚改区的土地，将钱发给棚改户，棚改户拿着钱就去买新房，引发需求上涨，支撑房价上涨。

太原楼市上一轮房价起步是在2016年，由8000元/平米开始起步。2017年突破万元大关，2018年继续上扬，连续突破1.3万元/平米，站在历史顶峰。

然而，由于楼市太过火爆，从2016年10月全国就展开了大规模的调控，2018年弱二线城市开始降温，太原的购房者开始观望，房价也开始转向，最先下行的是太原的外围，市区横盘。

最典型的就是尖草坪区的一路下跌，且领跌太原各个区。太原的市区，也没能撑多久。

在2018年土拍爆冷后，太原的市区也开始转向。当年7月，太原起拍总金额逾130亿元的8块土地，全部流拍，加速了太原楼市的冷却。

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2018年年底，国开行转变态度，收紧货币棚改。要求：

棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。

在这一政策作用下，2019年的货币棚改数量断崖式下跌。2020年继续下行。

制图：城市财经

失去了货币棚改支撑，很多原本依靠货币棚改支撑楼市的城市，房价开始摇晃。太原的房价，则继续下行。

昨天，国家统计局公布了6月份70个大中城市新房与二手房涨跌数据，太原一如既往地下跌，也是为数不多的下跌城市之一。

数据显示，太原新房6月份环比下跌0.2%，同比下跌2.1%。二手房环比持平，同比下跌2.1%。

另外，根据朗润智业发布的《太原房地产市场半年度运行分析》分析，因调控威力显现、供货充足等原因，太原楼价稳定在11501元/平方米。

11501元/平方米，相比于高峰时期的1.3万元/平方米回调了不少，太原楼市均价虽然还没有回到2016年起涨时的阶段，但也已经回到了2018年，也即回到了四年前。

而根据贝壳数据显示，太原二手房环比下跌12.9%，同比下跌高达18%。目前房价已经下跌至10900元/平方米，即将跌破万元。

最关键的是，太原的下跌趋势并未改变，无论从供需走势还是土地市场反馈的情况来看，未来的房价依旧会跌跌不休，按照这种趋势发展下去，房价回到2016年也不是不可能。

在供需方面，根据朗润置业的数据显示，当前太原商品房供应依旧大于需求，2021上半年太原共成交了360.64万平方米，剩余库存仍有621万平方米。

供应大于需求的背景下，太原的房价继续下跌在所难免。

在土地市场方面，上半年，太原共推出了52宗，供应面积141.97万平方米，最终成交了98.49万平方米，流拍率达到了30.6%，也即平均每两块地就有一块流拍。

土地市场的冷暖，直接会反映在楼市成交上。重庆今年房价躁动，就是因为去年年末以来频频出现的地王，4月末首轮集中土地供应拍出的地王，更是让重庆4月与5月的房价连续领涨全国。

所以，在两个不利因素影响下，太原房价短期内还是会继续下跌。

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最后来谈谈购房建议。

目前，太原楼市下跌趋势很难改变，所以短期内，对于投资群体来说，不要碰了，尤其是不要碰二手房。对于刚需来说，如果不是特别心急，也可以先观望再说。

当然，作为一个省会城市，目前已经将要跌破万元的太原房价，所剩的下跌空间也不多了。

首先，太原还是有人口支撑的。不久前公布的第七次人口普查数据显示，太原过去十年人口增加了110.25万，平均每年增加11万人左右。

制图：城市财经；数据：山西统计局

其次，不久前管理层明确发布文件，要求中部地区绿色崛起，而作为中部地区六大省会之一的太原，未来的发展机会还是可观的。

第三，太原的经济增幅，在北方城市中，还算可观。

尽管整个山西在煤炭产能调整背景下，受到了较大冲击，但最近一些年，太原的产业调整进行得还算不错，已经有了起色。从2016年至2019年的GDP增速可以看到，增速都不错，跑赢了全国平均值。

太原的愿景，虽然没法与杭州、成都、南京、武汉、西安、郑州这些强省会城市相比，但也不至于太差。

所以说，太原未来房价的下行空间有限，当然长线上涨空间也不会太大。

本号认为，9000元/平方米，应该是太原楼市的底部，等到了这个底部区间，想要买房的人，可以入场。