出品｜公司研究室地产组
文｜曲奇
7月18日，远洋集团发布公告表示，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股正式签署协议，通过平台公司天津远璞以40亿元对价收购红星地产70%股权。
其实，早在2020年，红星美凯龙创始人车建新提出走“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略后，公司就开始不断变卖资产。卖卖卖的背后，被誉为“全球Mall王”的红星美凯龙向轻资产转型，是顺应时代大势，还是遇到了现金流危机？
车建新“卖地”千亿梦碎
很少人知道，红星美凯龙实控人车建新，不仅是国内最大的家居卖场拥有者，还是一个地产开发商。
在车建新的商业帝国中，最核心的是红星美凯龙控股集团有限公司（简称“红星控股”），旗下包括红星美凯龙家居集团股份有限公司、重庆红星美凯龙企业发展有限公司，前者便是上市公司美凯龙，主要负责家居卖场相关业务，后者简称红星企发，负责地产开发销售等。
靠家居卖场起家的车建新，2008年战略投资金科股份，2009年正式涉足房地产开发业务，红星系借着“商业Mall+住宅”的打法，在勾地上具有成本优势，在行业内迅速崛起。
2018年，车建新对外界表示，红星地产正向千亿目标迈进。根据克而瑞数据，2020年，红星地产全口径销售额614亿，行业排名第63位。根据红星控股债券年报，2020年，公司收入277.55亿。其中，地产板块收入105.15亿，占比38%。
尽管红星地产离千亿销售尚有一段距离，但地产板块仍然是红星控股业务上极为重要的一极。此次转让的资产包共有91个项目，住宅建筑面积2017.1万平方米，商业建筑面积625.2万平方米。不过，随着红星地产的控股权转让给远洋集团，车建新的千亿梦注定是圆不成了。
红星控股公告中称，交易完成后，将大幅降低红星控股有息负债水平。2020年末，红星控股货币资金192.02亿，短期有息负债却高达333.82亿，存在141亿现金缺口，现金流岌岌可危。
由于美凯龙此前重资产经营的模式，买地、建Mall、出租，也被纳入房企三条红线监管之内。2021年一季末，美凯龙货币资金79.07亿，短期有息负债却有155.89亿，存在76亿元缺口。无论是红星控股还是上市公司美凯龙，短期还债压力都非常大。
一般走“商业+住宅”模式的房企，住宅部分提供现金流养商业，商业地产的租金收入覆盖利息支出。但红星系的尴尬是，美凯龙家居卖场的名气要高于红星地产。车建新出售地产板块股权，看来是在两者之间选择了家居卖场。
美凯龙左手定增右手卖资产
“美好生活需要诗和远方，更需要沙发和床。”但过去一年多的时间里，美凯龙的日子似乎过得并不好。2020年，美凯龙收入142.36亿，同比下降14%；归母净利润17.31亿，同比下降61%。
在收入和利润双双下滑的年份，2020年12月，美凯龙在19天内，新开29家商场，这里面有自营商场、委管商场，也有星艺佳特许经营商场。美凯龙总裁兼首席财务官席世昌表示，“立足一二线城市，放眼三四五线城市，全面开启新店布局加速度。”
美凯龙的跑马圈地，颇有逆势扩张的意思，但公司紧张的现金流难以支撑其扩张的雄心。
2018年在上交所上市后，美凯龙成为A+H股双平台上市的家居第一股。奇怪的是，自2018年起，公司现金流每年都更加紧张。2018年末到2020年末，美凯龙货币资金分别为85.28亿、72.29亿、65.11亿，逐年减少，现金短债比也逐年下降，分别为0.94、0.55、0.42，货币资金与短期债务的缺口越来越大。
美凯龙债务压力显而易见，2020年6月，公司发布A股定增公告，2021年3月已获证监会核准。根据美凯龙此前公告，本次定增拟募资不超过37亿元，其中约有11.10亿将用于偿还公司有息负债。
不过，这11亿定增资金不能完全化解美凯龙的短期债务压力，且定增虽然获批，但至今尚未完成，美凯龙还需要找到其他资金解决短期流动性问题。
2021年5月，美凯龙公告称，拟将上海红星美凯龙融资租赁有限公司、上海红星美凯龙商业保理有限公司2家全资子公司，以12.09 亿元出售给控股股东红星控股。
2021年6月，美凯龙公告，将7家物流子公司全部股权及全部借款债权以23亿元对价，转让给远洋资本的关联公司天津远川投资。这个资产包含11个物流地产项目，总建筑面积规模约85万方。美凯龙收回的资金将用于补充流动资金、日常运营管理以及归还借款等。
多元化是负债累累之因？
车建新想从家居卖场跨界到地产商，通过“商场+住宅”组合拿地，这个多元化的方向不为错。但地产开发作为资金密集型行业，财务杠杆高且非银行融资敞口较大，这些因素导致了红星美凯龙控股的集团信用状况承压，并制约了红星美凯龙的评级。2021年2月，评级机构标普将美凯龙发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”。
与地产开发相比，红星美凯龙还进军地产中介、电器等领域，过度多元化也是红星美凯龙负债累累的原因。
2019年，红星控股成立子品牌“美凯龙爱家”，进入房地产中介领域，对房产中介、设计、装修、家居购物、住家维保，进行一站式全产业链布局。比如，购房者选择美凯龙爱家进行交易，可以以会员价在美凯龙购买家具、装修服务等。
车建新称，美凯龙爱家要用5年时间、4倍速度，冲到全国二手房行业第二的位置，赶超贝壳。成立不到10个月，美凯龙爱家开店数量就超过了200家。美凯龙爱家以自营为主，加盟为辅，自营比例约为80%，商业模式不轻。
红星美凯龙的中介业务，不仅要与贝壳、58竞争，还要与其他地产商的中介公司竞争。比如，万科旗下的朴邻，就是万科物业旗下单独出来的房产经纪机构，主营二手房业务。如今，红星地产的控股权已转给远洋，美凯龙爱家是否还有存在的必要？
地产中介外，美凯龙还试图做一个电器卖场，把家装、家居和电器结合起来。2021年5月，红星美凯龙全球首家智能电器生活馆开业。按规划，预计到2022年，智能电器生活馆将开到100家，2023年覆盖全国商场，3年之后红星美凯龙全国智能电器的经营面积将超过200万平方米，合作品牌数量将超过200家。
家居和家电，虽然都是地产后周期的一部分，看似可以跟美凯龙家居一样，切入到家电领域，但家电传统线下卖场有苏宁、国美，线上还有京东，想做大做强并不容易。
美凯龙作为家电和中介领域的新玩家，想做大规模少不了资金的支持，投入多容易让现金流变的紧张，投入少恐怕掀不起太大的水花。多元化看似美，但稍不留神就可能让公司陷入经营危机，美凯龙如今的高负债，与多元化不无关系。
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