房产价值
都说房产价格高，虚高，泡沫。那么到底房产靠实实在在的租金回报率的价值占到多少？而房产靠所谓的城市发展周边基建的虚拟价值占到的比例是多少？
正式开始：
房产价格=租金/利率+房产周边发展增值。
房产周边发展增值=基础建设和相关配套（地铁，大道，公园，学校，医院等）+投资/城市产业（科技区商业区工业区政治中心）+城市特殊资源项（物流交通要道和交易，如港口，股市所）。
租金/利率是硬价值，房产周边发展增值是软价值，只有房主需求的时候才有用。但大部分人或多或少都有基建需求，要依靠基建。
房产周边发展增值是个期望值，无法确定估计。但是我们可以通过房价和租金反推出房产周边发展增值。
租金部分价值
前半的房产价值硬部分，租金/利率该怎么理解呢？前部分房产出租价值=租金/利率，是这样理解的。
假定一处房产出租价格是5万/年，银行固定储蓄一年期利率是2.5%，那么此时的前半部分房产价值是多少呢？前半部分房产价值应该在200万。也就是租金/利率=5万/2.5%=200万。
如果利率调低到1.5%，那么前部分房产价格=5万/1.5%=333万。房产价格瞬间涨了133万。
故利率越低，租金/利率价值越高。现在中国的利率再次调低，这会刺激房产价值的提升。同样的原理，美国利率调低到零后，美国股市就一阵狂涨。
路透社在上周对90位分析师的最新调查结果显示，美国主权债券实质收益率远低于零，并暗示未来一年实质报酬也将呈现负值，美联储利率点阵图已经显示至少到2023年利率将在零水平，并允许通胀高于2%。如果实际房价包括在CPI衡量中，那么美国通货膨胀在10月将是3％。
中国利率已经是相对负利率，相对负利率则是通货膨胀率高过银行存款利率，即存银行的钱是在相对贬值的。利率在降低，难怪房价会提高。
计算一番各城市的租金房产价值比例吧。。
最近银行利率调低了，国家银行固定存款利率大概是3.3%。
像西宁这种3.7%的租金回报率，只靠前半部分租房价值就能抵得上房产价值，说明大家是不看好这个城市发展，城市发展期望为负。
超过租金回报率超过3.3%的城市，房产价值=100%的租金价值。
中国大城市房产租金回报率1.8%，比如上海，北京，广州，宁波，济南。它们的租金回报率较低。国家银行固定存款利率是3.3%，中间则差了1.5%。1.8%/3.3%=0.54，这就是说那些租金回报率达到1.8%的城市的前半部分房产租金价值是54%，另外的46%是房产周边发展增值。这是因为大城市后半部分城市发展增值大期望大。
大城市房产价值=54%的租金价值+46%的房产周边发展增值。
而那些租金回报率较为普通2.6%的城市，比如重庆，2.6%/3.3%=78%。
即重庆的房产价值=78%的租金价值+22%的房产周边发展增值。其房产周边发展增值比例还是较低的。
而那些租金回报率2.2%的城市，比如郑州，比如武汉，比如南昌，2.2%/3.3%=67%。
即武汉的房产价值=67%的租金价值+33%的房产周边发展增值。其房产周边发展增值比例中等。
也就是说中国大城市的房产价值靠房产周边发展增值确实是溢价了40%，而其他城市靠房产周边发展增值溢价在20%，少量城市没有溢价。
当然，很多人说什么房产周边发展增值，不就是泡沫吗？所以哪怕是后半部分全是所谓的泡沫，那房产价值也就贬值0%到40%。可后半部分是真实存在的，学区上学，户口移入，产业涨值等等，都是房产周边发展增值。
租金这部分价值是硬价值，就像股市中按公司利润/利率算出来的公司价值，其公司价值远远低于公司市值，上市公司市值才是泡沫聚集地。特斯拉市盈率1000多倍，按照利润/利率算出来的公司价值，特斯拉97%都是泡沫。拼多多和美团市值都是两千亿美元，如果按它们的微不足道的利润/利率来算公司价值就值2亿美元。而中国的芯片公司寒武纪等还处于亏损状态，市值也一度达到1000亿。按利润/利率算法，泡沫高达100%。
并且中国租金之所以那么低，房价之所以那么高，还不是因为后半部分的价值存在让房东敢低价出租。假如后半部分价值清零，租金是不是会涨呢？租金涨价会不会导致大量低收入人群回家呢？间接提高了城市中各公司和工厂的劳动力成本，阻碍了城市行业的发展呢？
但是有房产增值和通货膨胀啊。所以租金反而成了额外收益，房产增值（房价）只要跑赢银行利率（通货膨胀）就行。而新房价格多出来的收益就成了土地出让金，用来补偿早期该地区投入的基础设施和相关配套条件，如地铁国道，学校政府大楼。
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