借名房屋被执行，实际房主如何提执行异议？

文 | 马亚轩律师15010621932

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生活中，由于限购、限贷、逃债、避税或基于夫妻或子女关系等原因，借用他人名义买房时有发生。

所购房屋登记在他人名下，一旦此人成为被执行人，法院就可能对名下房屋予以查封。

此时，借名人就需要提起执行异议之诉。

（02)

实际房主的执行异议能否得到支持，司法实践莫衷一是。

其中，黑龙江省高院19年曾发布《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》明确规定：

借名买房情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。

理由是：

一、借名登记协议，只在其内部产生债权债务关系，借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，不能阻却执行。

二、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。

三、借名协议通常是为了规避国家法律与政策，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，对由此产生的风险理应自行承担。

（03）

而广东省高院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答 》第11条规定：

案外人能够提交证据证明其为实际产权人的，可以请求排除执行。

理由是：

在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。

（04）

裁判意见目前全国不统一，最高院也未出台司法解释，统一裁判观点。

但根据最高院公开的裁定可知，其倾向于“可以排除执行”。

（05）

2020最高法民申4号载：

第一，购房合同、收据等均在孙越处保管，房屋亦由孙越实际占有使用，结合中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙越与秦涛签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙越借陈芸之名购买房屋的事实。

第二，孙越主张是其实际出资购买，提交了相关银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，亦可证明房屋首付款及贷款由孙越支付并每月偿还。

第三，依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。

在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。

因此，陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

持类似观点的还有2020最高法民申1892号、2020最高法民申406号裁定。

（06）

在诉讼中，房产证仅具有证明作用，在有其他证据证明实际权利状态与房产证不一致的情况下，可以请求法院确认实际权利状态。

（07）

那么，基于借名买房合同，是否可以直接请求确认享有物权呢？

北京高院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要2011》第9条、广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引2017》第28条均规定：

借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。

借名人请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但借名人不具有购房资格的除外。

即借名人不能直接要求确认房屋归其所有的，但可以要求出名人履行借名买房合同，办理房屋过户登记手续。

因此，我们认为，基于借名买房合同，借名人不享有直接排他的物权，而有基于合同约定的债权，故不能对抗强制执行。