置换是更新手头房产资源的重要方式，它就像一场赌博，要么以小博大、实现价值跃升，要么白白亏损、错失良机。

置换房产时，我们往往面临着各种各样的困境：舍不得贱卖、担不起风险、地段与生活舒适度间左右摇摆……

但毋庸置疑的是，在这场博弈中，谁都想成为那个赢家。

既然如此，在广州，置换房产时我们应该注意什么呢？面临难以抉择的局面时，我们又该倒向哪边呢？

接下来就让我们以问答的形式来了解一些真实案例，并从中获得参考吧。

雁姐，您好，想咨询您一下房产意见。

本人情况如下，本人名下2处房产，1处番禺南村雅居乐自住，1处沙溪珠江花园暂出租，考虑到目前沙溪珠江花园楼龄较旧，想进行置换操作。本人有2个小孩，在天河智慧城上班，置换的房子在400-450万，置换的房子希望兼顾教育、通勤及未来发展，楼龄在10年以内。

1.请问番禺南村雅居乐和沙溪珠江花园的升值空间如何？

2.将沙溪珠江花园进行置换的想法是否正确？

3.现在黄埔和琶洲是热门，但是那边价格优势不大，将珠江花园置换过去是否划得来？

4.将珠江花园置换为南村雅居乐花园如何？在我自住的这边再置多一套。

5.广钢和芳村那边的发展怎么样？

6.地铁18号线沙溪站预计今年开通，是现在行动置换还是等地铁开通后行动？

7.还有什么好的板块和楼盘可以进行选择。

8.可能您给出的建议有多种方案，麻烦进行排排序？

9.您预计接下来的楼市如何走？置换房子也有时间差，怎么操作比较好？

10.是否等待存款再丰厚一点再一步到位新房呢？

A：

1、珠江花园不如雅居乐。

2、置换掉珠江花园是对的，楼太旧了，物管也跟不上，折旧会加快。

3、综合考虑你的预算和需求，能在琶洲黄埔买当然好，但黄埔教育是弱项，琶洲只能买老破小，天河太贵，其实在万博本身换也不错，比如珠江博世湾，学位是确定的，再买一套雅居乐意义不大。

4、向西离你工作地方太远，不太现实。从你问的问题就知道你想太多了！

5、接下来要结合政策经济情况，目前已经是阶段性高位，会惯性上涨一些再高位横盘。但置换还是可以的，因为市场不好的时候卖不动，没有流动性。

6、沙溪地铁开通会涨一波，估计跟你同样想法的人也不少，价格挂的太离谱也是很难卖掉的，因为那里除了两个豪宅大盘，其实没什么其他故事好讲。差不多可以卖掉就卖掉了。

购买建议在第三条已经讲了，从资金情况来看可能还是有些吃力。如果激进一些，两个都卖掉，置换和樾府还是不错的，那边前景更好，还可以再腾出一个名额。

雁姐您好，

我现有一套房在番禺，老人家在住，我们两夫妻在离单位稍近的地方租房。现我们打算换房，但是比较纠结的问题是：

1. 想卖了番禺大石那套和老人家一起住，房子本身是楼梯房不好卖，虽楼层不高且近地铁，三房90方，小区管理，但近期楼市低迷，价格越调越低都无人问津（放盘一年多，从300万降到260万），再低又觉得不舍得，是否应该咬咬牙低价卖了再换套稍大一些的房，荔湾区500万左右的三房？

2. 如果不卖的话，就想买一套小户型的300万左右的房子先住着，等到楼市回暖再把两套一起卖了换大房，您觉得番禺大石那块未来几年怎么样？

3. 先换小户型的话，您觉得金沙洲金域蓝湾未来五年内有升值的空间吗？

不管一步到位换大房还是先买小房，最后还是要和老人一起住的，计划是五年内，所以很纠结现在应该先走哪一步。

A：

1、大石片区本身还可以，但楼梯楼就不好了。虽然未来可能加装电梯，但它因为楼龄久，会影响贷款年限，所以楼梯楼（特别好的学位房以外），都应该尽早换掉。

2、下跌期，二手房的成交价格往往大大低于你的预期，很正常。之前越秀一个业主卖楼梯楼学位房，从400万降到300万。现实就是这么残酷，看市场挂牌价没有什么参考价值。如果想卖，至少要比市场价再低5%以上。

3、金沙洲也就那样了，基本定型，没什么升值空间。

4、房子多交易一次，就多一次交易成本，税费、中介费动辄十几万，还是一步到位比较好。

可以考虑在你通勤半小时左右的范围内挑选房源，不然换了也痛苦。

您好雁姐，请教您，

我们家情况：30岁夫妻的首套房，刚需，夫妻年收入40w左右。我在珠江新城上班，老公也在市区上班。家里宝宝明年入幼儿园。目前对小学学区要求中等偏上，或者中等即可。

目标是：首付100万，总价300万，三房，珠江新城地铁通勤一个小时之内，二手盘想要楼龄在10年以内，或者新盘，周围商业配套齐全一些，有什么适合我们家情况的推荐？只有亚运城吗？好像选择很少。

中介推荐了新盘是：珠岛花园金湾明珠和保利花海湾这两个盘，不知道是否适合我的情况。

另外，我们在北京有一套40平商住公寓，因为现在公寓政策不好，卖不了价钱，目前出手大概只有150w。所以我们暂时没想卖，您觉得有必要卖掉北京的公寓，贴钱在广州换更好的首套吗？

非常感谢您

A：

按你的预算情况还有要求，确实亚运城是比较符合你的要求的新盘。其它如增城等很多区域的新盘，实际上通勤时间一般在一小时以上。

荔湾的珠岛花园金湾明珠，三房应该超了你的预算了，而且学校好像是河沙小学。保利花海湾离康有为和合兴苑小学走路应该都在15分钟以上，区位和配套一般。

如果优先考虑学位，且可适当放低生活品质要求，可以考虑越秀区的一些楼龄在20年以上的房子。

公寓本身是一个畸形产品，而且容易面对政策不稳定的风险。

北京的政策对公寓也不太友好，广州的公寓政策就是学北京的，前一阵子本来打算纠偏，结果政策一日游之后又回去了。所以这类产品能出手还是及早出手。

如果你不卖掉它，就没有更多的钱来买更好的首套。

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