买房前，大家一定先做购房能力评估，看自己的钱包，得出一个预算，再看可以买哪些板块。

在广州，一般工薪阶层刚需族的预算在200-300万左右，也就是三成首付在百万内。

也就是说，如果要买建面100㎡左右的房子，只能挑2-3万/平板块的楼盘了。

近日，广州新房执行限价政策迎来再度调整，非官方消息指：已经开盘的新房项目如果想再推货，得在上次备案价的基础上再下调3％才能拿证。

如果严格执行该限价措施，意味着一手房加推的新货备案价只会变低，相当于降价卖，对刚需党来说或许是一个上车的契机。

今天，我们就来给纠结的你，盘点下2字头的一手房板块，看看有无你的心水。

随着去年一波房价上涨，“2字头”的上车盘买少见少，成为了“稀有品种”。

全城搜罗后，你会发现，广州“2字头”的一手房板块已不多。

区域

板块

均价

南沙

黄阁

28000元/㎡

金洲

28000元/㎡

黄埔

镇龙

26100元/㎡

番禺

番禺东

28200元/㎡

花都

区府

25200元/㎡

增城

新塘

23500元/㎡

中新

21500元/㎡

朱村

20500元/㎡

黄埔因库存紧张、番禺因交通利好、南沙因拍出高价宅地，大部分区域普遍上3字头，甚至是4字头，只有极个别板块仍坚守2字头。

而花都、增城基本上全部区域的均价都在2万/㎡以下。

目前，大多数刚需购房者首要的要求都是满足通勤方便，有地铁通达，1小时能直达市中心（珠江新城）是不错的选择。

按照百度地图提供的通勤时间来看，增城略胜一筹，新塘板块地铁通勤最快约50分钟，同样中新板块地铁通勤最快约50分钟。

左：新塘到珠江新城 右：中新到珠江新城

花都在虽去年迎来广清城际、广州东环城际双城轨的开通，但大部分楼盘距离地铁站有些距离，地铁通勤时间稍长。

加上区域“限购"，让花都的吸引力在刚需买家的心中，没那么吃香。

而南沙、黄埔、番禺的三个板块各有什么优劣势？

下面，我们来详细说说。

南沙：黄阁、金洲板块

黄阁板块是南沙距离市区较近的板块，由于板块开发比较成熟，宅地供应少，江景资源不如区域区域，目前房价没有横沥岛尖、灵山岛尖、南沙湾等板块高，几乎是垫底的存在。

相对来说，黄阁-金洲板块目前新盘并不算多，但值得一提的是目前大塘村、乌洲村、大井村、亭角村、坦尾村等项目已经成功招商，全部拆迁改造。

旧改不但带来大量住宅供应，在商业、教育配套上也会不断完善，如方圆引进了广铁一中，保利建85万㎡城市综合体、引进凤凰传媒湾区总部等。

加上自身的汽车产业，未来发展前景还是相当可观。

项目

户型

均价

南沙·十里方圆

78-128㎡二至四房

28000

保利南沙天汇

78-116㎡三至四房

28000

保利·湾上

86-109㎡三房

25000

佳兆业·凤鸣山

76-108㎡两至三房

24000

广州南沙华宇凤凰艺术岛

87-124㎡三至四房

30000

而金洲板块，从整体上来是南沙传统“区中心”，集中南沙近80%的市政配套资源。

在多年的发展下，生活配套发展成熟，因此居住氛围浓，二手房需求目前属于南沙最高，是区内优质住宅板块。

但金洲的一手房大部分为刚需产品，改善买家较少入手，因为价格不高。

项目

户型

均价

越秀国际总部广场

99-141㎡四房

28000

方圆·星宇月岛

109-115㎡四房

28000

番禺：番禺东板块（亚运城、化龙）

6月28日，新化快速路的开通，快速串联了天河、海珠、番禺三个区域，为久无利好的亚运城带来新的兴奋点。

根据地图测算，从亚运城到琶洲只需要30分钟，对比以往绕行南沙港快速、官洲隧道等节省了接近15-20分钟。

发展了10多年，板块自身的配套已经成熟了，拥有亚运城广场、亚运城综合体育馆、4所重点名校“广铁一中”等。

板块还有地铁4号线海傍站，但在售的天珑组团离地铁站约2公里，虽然价格在28000元/㎡，靠近江边，但便捷程度不如二手房的天荟组团、媒体村组团、运动员村组团。

截图来源：广州房天下

而番禺东的另一板块化龙板块，拥有番禺产业名片之一——汽车制造，产业分布优于亚运城。

但该板块目前暂无地铁，出行主要依靠自驾出行，商业也主要靠自身社区配套，目前发展尚不太成熟。

项目

户型

均价

凯德·山海连城

87-277㎡二至五房

28500元/㎡

智联·汽车小镇

71-125㎡二至四房

28000元/㎡

黄埔：镇龙板块

镇龙板块属于黄埔区，位于黄埔与增城交界。

对于在珠江新城和科学城的上班的刚需族来说，镇龙站的通勤时间还是比较优秀，地铁21号线快线到达员村再转5号线即可抵达珠江新城，地铁21号线到达科学城苏元站只需22分钟。

但镇龙比较尴尬的是，其位于知识城的边缘位置，没有重点产业分布。

而板块刚刚开始发展，周边几乎是公路或工地，既没有大型商超，也没有三甲医院，短期内，所有的大型配套都需要蹭隔壁科学城和知识城。

不过，目前周边的镇龙老城区已经纳入黄埔旧村改造中，等三年后改造完成，整体的区域界面和配套都会有一个大幅提升。

镇龙重点旧改项目

项目

户型

均价

越秀TOD·星汇城

81-104㎡三至四房

27200元/㎡

中泰天境

130㎡四房

25000元/㎡

这几个板块对比下来，我们总结一下。

其一，增城各大版块和黄埔镇龙板块的新房地铁通勤比较方便。黄阁版块有地铁和南沙快线大巴，但部分项目距离地铁站有些距离。

其二，自身有完善产业规划的是番禺化龙板块，镇龙板块、黄阁板块有望通过旧改增加产业布局。

其三，配套最成熟的是番禺亚运城板块和增城新塘板块，其中亚运城拥有独有的广铁一中教育资源，想低价买学位房的可以考虑。

如何选筹呢？

如果考虑投资，可以选择黄埔镇龙板块，供应量不多，有望实现与知识城的价格拉平。若卖掉之后一定是向上置换，还是会选择就近的区域。

镇龙地铁站的星汇城在周五突袭开盘，毛坯一口价2.72万/㎡任选，全款和7成首付买家先选，周六才轮到3成首付买家选房。幸好，“高阶”战士不算多，3成首付能顺利入手。

若是想花小钱享受大房子，可以考虑增城。

比如中新板块与镇龙板块只差1-2个地铁站，但镇龙的房价比中新高出有4000-7000元/㎡。不过，近年来中新土拍频繁，未来1年内纯新盘多，区域供应量大，价格上涨幅度慢。

若考虑自住，看重教育，最佳选择还是番禺亚运城板块。但产业非常少，目前仍是一个优质“睡城”。

至于番禺化龙板块，由于汽车产业辐射性没有总体经济、互联网产业等广，也暂无轨道交通在建，目前较适合周边汽车产业的工作人员及番禺工作的朋友购买。

南沙黄阁板块，因为要旧改利好需要不少等待时间，更适合长期持有。金洲板块配套较为成熟，居住氛围浓厚，价格泡沫较少，适合自住买家入手，但缺点是缺乏重大利好。

好了，相信每个人心中，都已经对这些刚需板块有了自己的排序。

当然，购房者结合自身预算和喜好做决定，没有最好，只有最适合的。