销售额连续两月大幅下滑的同时，越秀地产在广州的多个项目也去化不佳
《中国科技投资》刘亮
7月9日，越秀地产（00123.HK）发布截至2021年6月30日销售业绩，数据显示，公司上半年累计合同销售额（包括合营公司项目的合同销售，下同）473.83亿元，约占2021年合同销售目标1122亿元的42%。
其中5月份和6月份，越秀地产的销售额为80.91亿元和65.40亿元，分别同比下降28%、44%。记者查询后发现，公司位于广州的部分在售项目存在去化表现不佳的情况。
在冲击千亿销售目标的同时，越秀地产拿地幅度也在增大。根据已披露公告，上半年越秀地产新增项目地块17个，权益土地价款约216.49亿元。对比而言，2020年上半年越秀地产新增项目地块为5个，权益土地价款约60.41亿元。
值得一提的是，越秀地产新增土地项目权益比例并不高。2021年上半年新增的17个地块中，仅南京市雨花台区地块为100%实际权益。回看过去也有类似情况，2018年，越秀地产新增土地储备总建筑面积505万平方米，按权益比例计算，应占建筑面积192万平方米，占比约为38%。
7月15日，《中国科技投资》记者就越秀地产相关销售表现以及拿地状况致函公司，截至发稿，对方尚未回应。
销售表现不佳
今年1月至6月，越秀地产累计合同销售额分别为89.40亿元、46.07亿元、114.14亿元、77.91亿元、80.91亿元以及65.40亿元，其中5、6月份同比有所下降，且下降幅度较大。
整体来看，今年上半年越秀地产总销售额为473.83亿元，而在今年3月份的业绩会上，越秀地产曾将2021年的销售额目标定为1122亿元。也就是说，今年上半年越秀地产仅完成目标的42%。
公告显示，2017年至2020年，越秀地产上半年销售额占当年合同销售目标的比例分别为61%、51%、54.3%和47%。
此外，根据中指研究院统计，2020年，越秀地产销售额位列国内房企第42位，与之较为接近的有新希望地产、首开股份、时代中国、海伦堡以及金辉集团等；2021年上半年，越秀地产销售额排名微降至44位。
*图：越秀地产与部分房企销售额及排名对比（数据来源：中指研究院）
从图中数据来看，越秀地产在销售额上一项，仅略高于时代中国，与海伦堡基本持平，较新希望地产、首开股份以及金辉集团有一定差距。
以广州市为代表的大湾区是越秀地产的大本营。年报显示，公司2020年的合同销售额中，大湾区约占66.5%，其中广州市占大湾区的比例又达到了87.64%。
不过，记者依据公司2020年年报中披露的位于广州市的在售项目，在广州市住房和城乡建设局查询发现，越秀地产广州大本营不少项目去化不佳，例如天悦江湾、天宇花园、臻悦府、悦见山等项目，整体去化率偏低；其他如星汇云城、藏珑府、品秀星瀚、智睿花园等部分开盘楼栋销售不佳，与其他开盘楼栋去化反差较大。
*图：越秀地产部分广州市在售项目去化情况（数据来源：广州市住房和城乡建设局）
其中去化率最低的悦见山项目，一号楼与五号楼分别于2020年6月和9月获得预售许可，截至7月14日，住宅已售套数62套，未售套数206套。该项目同时也是越秀地产在广州市销售均价较低的几个项目之一，平均售价为16500元/平方米。
而天悦江湾项目平均售价76200元/平方米，是越秀地产在广州市均价最高的楼盘。目前该项目住宅已售套数323套，未售套数221套，其中5号楼、4号楼、3号楼、2号楼四栋楼取得预售许可的时间分别为2019年12月、2019年6月、2020年5月和2021年4月。
另外星汇云城项目，1号楼与2号楼早在2016年就已经取得预售许可，目前两栋楼合计住宅已售套数151套，未售套数161套；藏珑府项目6至14栋和22栋取得预售许可的时间为2020年5月，目前合计住宅已售套数63套，未售套数117套。
频借道基金扩张
记者在查询前述项目销售情况的过程中发现，这些楼盘所属的项目公司，大部分都是越秀地产与其他房地产企业或是投资机构共同持股，由越秀地产100%控股的较为少见。
其中，星汇海珠湾、星汇云城的项目公司进行股权穿透后，分别为平安不动产有限公司和平安基金管理有限公司；越秀东坡、明珠天悦江湾、臻悦府等项目公司历史股东中，广州明睿十号实业投资合伙企业（有限合伙）、广州越秀仁达六号实业投资合伙企业（有限合伙）位列其中，均是在某一时间段入股后又相继退出。
事实上，早在2013年，越秀地产就首次通过与房地产基金合作的方式购入杭州市江干区一地块。此后，该合作拿地的方式便成为越秀地产拿地的主要方式之一。据记者不完全统计，2019年至今，越秀地产通过合作拿地方式获取的地块数量达21个，涉及广州、深圳、杭州多地。
步入2021年仍是如此。2021年4月份，佛山市越泓房地产开发有限公司（以下简称“越泓房产”）获得广州市荔湾区海龙路兴达地块。据天眼查股权穿透，越泓房产由广州汇弘经济信息咨询有限公司（以下简称“汇弘经济”）持股90%、佛山市越嘉房地产开发有限公司（以下简称“越嘉房产”）持股10%，其中汇弘经济的两大股东分别为广州越秀明睿三号实业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“三号基金”）和广州明睿六号实业投资合伙企业（有限合伙）；越嘉房产的控股股东为广州市城市建设开发有限公司（以下简称“城建开发”），系越秀地产附属公司。
通过与房地产基金合作，越秀地产成功以“小股操盘”的模式撬动了大量的拿地资金，后续只需在到期后行使认购期权，向房地产基金回购项目股份。仍以兴达地块为例，该地块最终成交价约25.81亿元，越秀地产权益占比9.5%，对应土地价款仅2.45亿元。
IPG中国首席经济学家柏文喜表示，与房地产基金合作拿地的模式，可以最大限度地降低企业在项目前期的资金压力，并且与房地产基金合作拿地，让房地产基金在项目公司中占大股，房企在项目未进入回款期以前就可以将项目公司的负债不予并表，以此来降低母公司的表观负债率。
5月31日，越秀地产就曾发布一则“有关收购广州越璟房地产开发有限公司90%股权”的公告。公告显示，越秀地产将通过城建开发向卖方支付总代价26.21亿元，以拥有广州越璟房地产开发有限公司（以下简称“越璟房产”）100%的股权。
越璟房产拥有深圳鹏跃房地产开发有限公司（以下简称“鹏跃房产”）100%的股份，而鹏跃房产是深圳和樾府项目的开发商。该项目所处地块系越秀地产于2019年6月竞拍获得，当时的成交价格为59.08亿元，对应越秀地产实际权益的土地价款为5.64亿元。
天眼查显示，越璟房产曾发生多次股权变更。2020年2月，越璟房产持股90%的股东广州正嘉经济信息咨询有限公司退出，取而代之的是三号基金；2021年6月，三号基金成功退出，城建开发实现完全控股。这实际也是越秀地产通过与房地产基金合作拿地后的一贯操作。
柏文喜告诉记者，“在项目进入回款期甚至结算期，房企再以项目本身的现金流回购房地产基金所持有的项目股权，这样就可以实现项目业绩并表以美化公司业绩”。
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