原创观观

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6月份,上海二手房成交2.8万套,深圳二手房成交2575套,上海的成交量足足是深圳的十倍有余。

上海、深圳,中国两大一线城市,一个是长三角的龙头,一个是珠三角的龙头,楼市成交量为何会相差10倍之多?

这个数字,又折射出什么?

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先看两个城市的基本面,我用一张表给大家直观地展示下:

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上海城市面积6340km,深圳仅为1997km,上海是深圳的三倍还多。建成区面积,二者的差距就没那么大了。

城镇化率,深圳达到了惊人的100%,为全国之最,是中国第一个没有“农村”的城市。

这个事情的另一面就是深圳几乎已经没有土地可以用来开发。

总的来看,上海的城市面积比深圳大多了,房价从2W一平米到20W一平米都有,给了购房者更多的选择,也给了刚需更多的上车机会。

而深圳,因为地方小,房源少,均价很高,不要说3w以下,4w以下的房子都很少,房子的单价和总价都很高,刚需上车难度大。

还有很重要的一点:商品房存量。

上海有接近800万套商品房,深圳商品房的数量大概200多万套,上海是深圳的三到四倍,不是一个量级的市场。

基本面的差别,让上海的成交量常年大于深圳,但还不足以让造成10倍的差距。

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深圳楼市,现在已经瘸了,是被政策打瘸的。

去年的这个时候,因为楼市过热,深圳住建局推出“7.15新政”,楼市立刻“地震”,不少人在买房的路上丧失了购房名额。

之后,政策不断加码:

对假结婚、假离婚、公司购房进行限制出台新的积分规则,无房刚需优先二手房官方指导价打击经营贷,对小额贷款等严格控制新房建立指导价,分批销售不得涨价

其中最猛的,无疑是二手房指导价,直接提高了首付门槛。

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拿图上的小区来说,指导价要比市场价低6万,一下砍去了三分之一。

要想成交,合同只能按照指导价来签,贷款也要按指导价发放,如果买卖双方以原价交易,超出指导价的部分,买家只能额外一次性支付完成。

指导价发布之后,想买二手房,首付提高两三成很普遍,杠杆被拉低,撬动房产的能量一下被抽掉不少。

无力支付的买家会选择观望,供需失衡之下,市场瞬间降温。

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政策之外,两个城市楼市的杠杆率差别也很大,这也是造成二者成交量差距巨大的重要原因。

虽然同为一线城市,但上海楼市和深圳楼市的杠杆率,却走了两个极端。

上海买房的杠杆率,是全国最低的。

上海人买房子,大部分都是6-7成首付。上海的有钱人买房子,基本上是全款了。

而深圳,则完全相反,全国最高的杠杆率。

深圳是JY贷购房的“样板”城市。

深圳人爱搞钱能搞钱全国有名,在买房这件事上也不例外。

深圳投资炒房的氛围有多浓?

我认识的很多深圳人,身上都有一个月大几万甚至是十几万的房贷。

还有培训机构,教人如何炒房,让投资者尽可能地多贷款,以贷养贷。

比如明明500万就够用,但故意做高合同,贷700万出来,多出的200万放在手上,用于还贷款,只要够还几年的就行了,之后深圳房价涨了,把房子一卖就发大财了。

但如果几年内房价没涨,或者涨幅没超过房贷利息,这些人就死定了。

即便长期看好上海的楼市,我也不会鼓励大家这么做,人生需要容错率,买房也要量力而行。

话说回来,畸高的杠杆率之下,二手房指导价一出,深圳楼市自然冰封。

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与深圳相同的是,上海今年也出台了一系列楼市新政:

1.12,“沪十条”,堵死假离婚炒房,增值税免征年限“2改5”1.25,法拍房正式纳入限购政策中2.06,上海新房认购积分摇号制度施行……7.09,上海突然实施二手房源价格核验制度7.23,赠与收紧,房贷利率上升,首套利率从4.65%上升到5%;二套利率上升到5.7%

这么多新政,尤其7月以来,接连两个重磅。要说对楼市没影响,那是骗人的。

但相比深圳,上海的新政更精准,更多的是从限购角度,打击投机,让市场更加平稳健康。

而即便此次房贷利率上升,上海仍然是利率洼地!

广州,目前四大行首套房贷利率最高达到5.65%,二套房贷利率最高达到5.85%。

深圳,首套房贷主流利率为5.10%,二套房贷利率为5.60%。

北京,房贷利率一直保持在首套5.2%,二套5.7%的水平。

可以看出,上海首套房贷利率仍然处于一线城市最低水平,和一些二线城市如无锡、成都、合肥、武汉等动辄5.5%-6%的首套利率相比,上海的刚需也依然幸福。

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十年中国看深圳,百年中国看上海。

两个城市的发展阶段不同,城市底蕴也不同。

从经济构成来看,上海的央企、地方国企、外资企业、民企比重为 1:1:1:1,而深圳90%都是民企和个体,腾讯、华为、平安、大疆等深圳代表性企业都是民企。

深圳更有狼性,但也更“不讲规矩”,缺乏上海的成熟稳重和人文关怀。

调控之前,深圳的政策非常宽松,宽松到过分:

首先是落户非常容易,大专或本科就可以落户,这样来说限购几乎不存影响。

另外信贷政策非常宽松,比如无房户或者换房首付只要50%。而且,在2019年11月11日,深圳刺激了楼市,不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税,加大了市场杠杆,投资客又进去了。

调控之后,深圳又过于严厉,误伤了不少刚需。

相比深圳,上海就要稳多了。上海的城市治理水平全国最高,在楼市调控上,也是条分缕析,精准施策。

如果把房地产市场比作股市,上海是慢牛,深圳则是疯牛。

可以说,上海的房地产市场,是四大一线城市中最成熟、最讲规则的市场。

深圳太特殊,土地太稀缺,所有的人被压在一条狭长的区域。

上海是中国的金融中心、经济中心,上海没有像北京一样有千年大计的雄安新区,也没有像深圳一样土地如此稀缺。

至于教育和医疗资源,上海更是碾压深圳。

一个地区的教育上限是由这个地区的大学所决定的,上海有四所985,6所211,而深圳甚至没有一所211。

如果把上海和深圳比喻成一个城市的不同板块,上海的房子兼自住、学区功能,还有十里洋场、百年外滩的价值认同。而深圳,只适合普通自住。

因为土地大,楼盘供应充足,好位置好楼层好朝向的可选择性更多,优越的教育和医疗资源,上海的房子吸引的是全国顶豪,企二代企三代等。

深圳的房子,眼下来看,吸引来的更多的是赌徒、投机客。

深圳也许更适合打拼,但上海,更符合中国人安居乐业的梦想。如果上海的房子是高富帅,深圳的房子就是高富,总是缺了那么一点。

其实,上海的成交量,一直很大。

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上海历年二手房成交量

2015年,上海一、二手房总成交金额超1.4万亿元,雄踞全球第一。

2020年,上海一、二手房总成交金额为15231亿元,再创新高。

上海已是全球最大的房地产市场。市场用钱投票,投出了天量的成交额,这就是对上海房产最大的认可。