我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为1000人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：楼姐，据我了解，广佛江珠城际铁路有新进展了，项目将于今年年底开工

5年后就可跨市上班了，建成通车后有什么意义吗？

回答：广佛江珠城际铁路，按照计划，该项目于今年年底开工，建设工期约5年。广佛江珠城际线路自广州市引出，经佛山、江门，至珠海市，线路正线全长约158公里，总投资约497亿元！

主要途经四市：广州、佛山、江门、珠海。

将在三眼桥预留设联络线与既有广茂线接轨引入广州站的条件，使广州、佛山、江门、珠海四个城市的城际客流未来可快速通达广州火车站。

将对接珠海机场，这也是继对接白云机场的广佛环线城际后，佛山又一条可一线通达机场的城际线。将方便佛山以及江门的街坊可以更快换乘航空线路出行。

广佛江珠城际铁路是珠三角城际铁路网的重要组成部分，它的建成将进一步促进广佛都市圈、珠中江经济圈、粤港澳地区的融合！

提问：我希望在粤港澳区域买房，我们手上的现金大概在100到200万之间。本来想在佛山买的，但是佛山的限购区需要购房资格，在办理的过程中，发现我们都是在2001年以前毕业的，认证毕业证的时候没有记录，没有办法办理道人才证。广州也是一样的情况。所以我们有两个问题，如果是我们这种情况的话，建议在哪个城市？哪个区域呢？

回答：根据你的情况，推荐的城市：广州，推荐的区域：增城区。

总价200万以内，推荐的新房楼盘：御溪世家、合景·誉山国际、碧桂园·星禧。
御溪世家，均价：23000元/平，位于中新板块，户型60平起步，距离地铁21号线“中新”站1.4公里。
在不限购区域之中，御溪世家是距离地铁站最近的新房楼盘，是你买房的优先选择；合景·誉山国际、碧桂园·星禧可以作为备选。

提问：现在佛山人才卡购房，首付三成还是四成呢？

回答：有一年社保或个税，限购区三成起，非限购区两成起；无一年社保或个税，限购区四成起，非限购区三成起。

提问：楼姐你好，广州房贷利率又上涨了好多，房贷调控政策收紧，放款时间延长。对我们刚需来说真是太难了。以后的房贷还会涨吗？

回答：今年以来，广州房贷利率持续上涨，购房成本上升一定程度上会影响打击客户的购房热情。

未来广州房贷利率或持续保持高位，信贷状况，往往与楼市的冷热息息相关。当楼市过热的时候，信贷政策就会朝着收紧的方向狂奔。

去年年中，房价还没开始大涨，当时广州各大银行的首套房贷利率普遍都是4.8%左右。假设你是首套房，想从银行贷款250万的话，按照30年来计算，5.75%的房贷利率和4.8%的房贷利率，总利息相差53万！每个月的月供，也相差将近1500元。

但利率作为调控工具之一，未来仍有上调空间，购房成本会越来越高。

提问：楼姐，我这边是福建一个小城市，碧桂园在几年前来了后变化很大，房价从一万涨到两万了。

碧桂园，为什么会有这么大的抬价效应？

回答：碧桂园这家房企，对三四线城市非常执着，常年深耕三四线城市，走的是以小城市包围大城市的路子。

碧桂园的75%布局都是发生在三四线城市，可以说是将身家、前途都押在了三四线城市。碧桂园潜入了很多个小城市，各大县城的大房企就是碧桂园。

楼姐整理的数据显示，2020年碧桂园总收入为4628.6亿元，同比2019年下降4.7%，这是2010年以来首次出现负增长。

对三四线城市，杨国强表现出一如既往地看好，随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住。因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。这大概就是碧桂园看好三四线、全国布局的底气所在。

提问：楼姐你好，广州现在疫情这么严重，对楼市会有什么影响吗？会下跌吗？

回答：今年以来随着各地房地产调控政策力度的持续加强，在市场上也逐渐得到反馈，尽管新房市场成交量仍然继续呈上涨态势，但增速持续收窄。特别是一线城市，楼市活跃度虽然仍保持最高，

最近广州疫情凶猛，但富人们却在抢房。金地某楼盘，开盘价7万多，几十套房，一抢而光。

去年武汉的疫情那么严重，楼市也受到重创，但现在经济反弹。光谷东的新房均价从一万六飙升到了两万五。市中心的房价，也在蹭蹭蹭地上涨。

疫情只是中断了楼市，不会打破经济发展的基本面。一旦疫情过去经济反弹，房价也就随之水涨船高。这是基本的经济规律。

提问：楼姐您好，广州7月份的楼市走势是什么样的呢？

回答：7月新房成交比上个月来说，是有所上涨的。相比起6月成交的7057套，7月比它多了约600套，为7652套，涨幅达约8%。

首先6月因为疫情的反复，直接影响带看量，还有限价政策的出现。

从5月份开始广州流出了部分限价细则，此后便继续加码，例如6月限制价格不得高于所在区域今年第一季度一手住宅成交均价上浮5%，例如7月传南沙楼市开始限签等等。

虽然7月的数据提升了，但比起上年的火热，下半年这个开局整体比较平淡。

2020年7月的8490套，2021年7月一手房住宅网签套数为7652套，同比跌幅达约10%。

自2020年7月开始至今，2021年7月的成交数据排在倒数第二的位置，仅高于2021年6月份。

对于购房者来说，接下来会有比较多的入手机会。

由于严查贷款+限购的双重暴击，投机客的路越走越窄，留给流水正常、资金正常的购房者的机会就变多了。

目前的去化周期在逐步拉升，达到8.9个月，为2021年年度新高。

随着下半年新盘的不断补充，未来购房者的选择也会变得更丰富，所以大家可以放心挑选了。

本文来源：广州楼姐