在所有的商品房纠纷里，虚假宣传引发的纠纷可谓是独占鳌头，不论是假学区房，还是假地铁、假人工湖、假配套，即使业主掌握着很多关于虚假宣传的材料，依旧难以在民事诉讼中胜诉。
很多业主百思不得其解，有一些懂法的业主还会拿出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这不是有很明确的规定吗？
然而，遗憾的是，虽然这种民事诉讼打赢的，但是从整体大数据来看，可谓是极少数。这到底是为什么呢？
情况有
1、民事诉讼的举证规则
在民事诉讼领域，有个基本的举证规则，那就是谁主张谁举证。如果购房人认为开发商因此而违约，需要证明虚假宣传内容是合同的组成部分，必须进行充分的举证，否则就要承担败诉的风险。在这里说明两个基本概念，一个是法律事实，一个是客观事实。
在打官司的时候，法院认定的往往是有充分证据证明的法律事实，而不是大家常规所认为的原原本本的客观事实。所以很多时候，一些购房人会难以接受，这就是客观事实呀，为什么法官就是不信呢？为什么法官就是不采纳呀？一句话：打官司打的就是证据！
2、民事证据效力的差异
在民事诉讼领域，证据分为很多类，比如书证、物证、证人证言、录音录像等。不同类型的证据所对应的证明力是不一样的，可能会相差甚远，而在所有类型的证据里，书证（比如合同）往往是比较优先的，其证明力往往也是最强的。
而在商品房买卖合同纠纷中，法院审理的时候，往往最先考虑的证据就是双方签署的商品房买卖合同。在合同中是如何约定的呢？不论开发商如何承诺，只要合同中不是那么约定的，尤其是合同条款还排除了口头承诺，广告宣传，业主更加难以胜诉。
3、民事证据形式的要求
如果法官面前摆着两份证据，一份是双方都签字确认的商品房买卖合同，一份是没有任何一方签字确认的美轮美奂的宣传材料。哪份证据法官会优先采纳呢？答案恐怕是第一份！原因很简单，双方都签字确认的材料在诉讼领域中的证明力是更高的，也符合书证的基本形式要件。反观宣传材料，不论做得多漂亮，开发商会在上面盖章确认吗？
4、霸王条款的认定概率太低
可能很多购房人会认为，商品房买卖合同中太多的霸王条款，应当是无效的，然而，司法实践中，认定霸王条款的更是少之又少。
5、民事判决书具有很强的可复制性
同一个小区，同一个合同模版，同一种情况，如果一个案子判了开发商违约，是不是同小区的其他业主同样起诉，也会这么判呢？这会造成什么样的结果呢？
那该怎么应对虚假宣传呢？未完待续。
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