学区房迎来一个超王炸大招！

前两天，深圳公布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，其中对于深圳的学区房影响最大的两个内容，就是推行大学区招生和办学管理模式。

首先，推行大学区招生，房子与对应学位脱钩了，学区房的概念就直接淡化了；

其次，建立义务教育学校教师交流制度，也就是让名校的老师全深圳到处跑，没有了名校，或者名校现象不突出，学区房现象也会自然而然消失。

根据全国人大的授权，国家经济特区深圳享有立法权。

学区制度被写入了法律，从政策到法律意味着这个入学原则将长期坚持下去，而不是今年这样，明年会变成那样，变来变去。

虽然在公示公告中写道，将广泛征求社会各方面意见，做进一步修改。

然而，在我们这样一个国度。大家都知道，能够拿出来的、让各方面人士都看见的文件和政策，在出台之前已经不知道修订了多少遍，基本上已经接近于成稿，能做出颠覆性修改的可能性极小，尤其是大原则方面。

这对深圳的天价老破小学区房的打击是巨大的。这是基于这部法律对于深圳这一个城市而言的。

当然，若是跳出深圳再来看这部地方性法律，其意义可能会更大。

因为，它的出台可能是深圳作为“中国特色社会主义先行示范区”体现。

深圳先行先试，如果没有问题，之后应该会全国开花。

这是深圳的“一大步”，也是中国的“重要一步”。

也许会在不远的将来，它会成为中国所有一二线城市发展模板和标杆。

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学区房“崩盘”

8月3号，深圳福田区百花片区长城大厦（1989年的房源），法拍一轮10.4万一平无人竞价，流拍到第二轮，直接降价200多万。

熟悉深圳的朋友自然知道百花片区在学区领域的鼎鼎大名。

房源被拍卖的原因是夫妻离婚纠纷，房屋没有抵押，也没有被出租，是当年全款购买。

房子没有抵押，没有出租，低于历史价格近两百万，而且学位可能也没有占用的情况，如果放在两月前会是香饽饽。

两月前，想拍下深圳顶级学区房源基本需要靠抢。

现在，作为深圳顶级学区头部学区房，起拍价低于去年历史成交价依然没人要，说明市场已经开始反应了。土豪们对学区房的热情也开始冷却了。

深圳的学区房，一直颇为稀缺，往往一到报名季学位房市场就开始闹维权。

无它，因为深圳的基础教育，实力实在太过薄弱，公办和民办资源都很稀缺。

这几年，深圳户籍人口平均每年新增45万，而与之对比的是，深圳每年小中学学位数量新增极低，每十万常住人口仅有2.64所小学和2.99所中学，严重供不应求。

所以深圳每年申请入学的生源基数增长更多，而学校的学位总体供应跟不上，最终导致的直接结果就是入学难。

与上海有所不同，深圳整体的教育格局，是公办明显强于民办。

历年中考排名前十的初中里，绝大多数都是公办学校。

由于深圳的教育资源过于稀缺，导致房子有没有好学位，价格上简直是天壤之别。

即使房子地段再好，居住体验再优秀，但只要学位上比别人小区差，那价格就是“低人一档”。

在深圳最明显的案例是，南山的千万豪宅，蔚蓝海岸和漾日湾畔。

这两个小区相隔不远，都在南山后海核心地段，蔚蓝海岸在软硬条件各方面，丝毫不输南二外海德初中学区内任何一个楼盘，但就是因为不在好学区里，导致单价差相比差了2-3万左右。

因为没有好学位，豪宅也不得不向现实低头。

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“大学区”，弱化房子

大学区制，又称为“多校划片”，即将周边3—4所学校所在的范围组合成一个“学区”，学区内实行电脑派发学位，家长可在学区内为孩子报读2—3所学校，学校按志愿次序和积分高低依次录取。

学区房如此紧张的现实情况下，深圳其实很早以前就实行大学区制度了。

2015年深圳就开始在福田区、罗湖试点，现在扩展到全市各区试点，但是核心思想就共享或分享学区。

简单来说，你住在那里，不管是你有没有房，都有权利在大学区内上学，而学区内的学校是共享学位的。你在给孩子报名的时候，优先选择你的第一目标学校，然后按照积分（房产，社保，居住年限）进行排位。如果目标学校人已经招满，那么你可以在第二目标学校进行排位。

本质来说，还是按照户籍、房产等积分分类排序录取，优先录取学校地段的生源或者第一志愿生源。所以在深圳大学区制内好学校所在小区房价还是一样很高，不买房大概率是上不了好学校。

对于某些地区的热门学校来说，因为报名的人太多，和高考一样万人过独木桥。你就算有房，可能因为居住年限不够，或者户口之类的导致积分不够，从而无法上热门学校，租房就不说了。

因此，要通过大学区制度来减弱大家对学区房的执念，是一个长线工程，唯有大范围落实好教育资源公平化，学区房的热度才能有效降低。

发布的只是《意见稿》，到底怎么推行、全市统一推行，还是划区域、划街道的推行，仍是未知数。

毋庸置疑的是，深圳推行大学区制是势在必行之事。

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教师轮换制度

教师轮换制度，是这次深圳提出的第二个“消灭”学区房的大杀招。

学区房之所以可以炒作就是因为两点：其一，优质学校资源被特定小区把控；其二是优质学校的根本在于优秀的老师。

深圳这个学区房改革就是去房地产教育属性的。

如果老师甚至校长，都采取了轮动教学，每间隔一年或者几年，就会被调往其他学校，普通学校也可能变成好学校，随机性增加，抹平了学校之间的差距。

名校的光环能否延续就存在巨大的不确定性，大家对名校的信仰也会逐渐崩塌。

日本、韩国就是因为坚持到底地执行教师轮岗制度，才没有出现中国这般过度炒作学区房的现象。

日本教师每6年换一个学校，韩国每2至4年轮换一次。但我们国内的情况和日本、韩国又有不同，想要实现他们的那种完全的教师轮岗，可能还需要一定的时间。

相对来说，深圳实现教师轮岗的可能性比北京、上海机会都大一点。

因为深圳的教育底子本来就没有上海、北京强，所以相对来说阻力反而更小一些，再加上整个深圳的城市面积也不大，轮岗更容易实现。

如果深圳坚持下去教师轮岗，对于原先的名校学区房会带来巨大利空，深圳高不可攀的名校学区房，接下来会进入一轮价格调整阶段。百花片区长城大厦流拍的房子，只是一个开始。

作为试验田的深圳，先行先试，日后向全国推广，可提供经验。

短期内，上海北京等其他城市可尝试在小范围内，比如集团办学的内部，把老师调来调去。因为这些集团办学的学校老师编制本来就在一个地方，相对来说调动起来也更简单一些。

先在集团内部开始教师轮换，时机成熟之后，再开始整个义务教育阶段的老师都轮换，这应该是一个发展的趋势。

事实上，教师轮岗制已经提出很多年了，深圳也已经执行了至少八年了。但大部分地方流于形式，效果并不明显，关键原因是学校不愿意把自己辛辛苦苦培养出来的教师交出去，教师都不愿意离开熟悉的环境。

2021年1月14日，上海市出台政策明确规定，每位教师10年内须有规定的流动记录；

学区、集团内1—2年的交流轮岗工作经历将作为提任校级干部的重要因素；新评特级校长、特级教师、正高级教师不低于20%左右的人员流动到乡村学校或公办初中强校工程实验学校支教3年……

这些措施直接将教师个人发展与教育公平的大方向相结合了。想在教师的跑道上继续往下走，轮岗是一定要做的。

如果想要轮岗真正推进下去，深圳这些措施必须做到位。

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失去教育属性

当然，未来学区房肯定还是会有的，但是学区房的价值会大大的缩水。

未来学区房普遍会是一个大学区范围，然后内部上学是摇号，一个房子对应了N个学校，好的差的都有。

接着老师轮岗，让各大学校之间的差距变得更小。

在这种打击下，学区房真的是学区还在，学区房没了。

在这种情况下，那些没有居住价值的学区房是影响最大的。

房子作为固定资产投资，它有它的特点，就是安全性比较强，流动性和增长性比较弱。但是仅靠学区一个利好支撑的老破小，就不要想着继续坚挺了，因为居住价值极低，又失去了学区的利好，市场表现肯定是下行的。

所以那些持有顶级学区老破小的人们，最好还是把手上的这种房子给处理了，等政策出来了以后再卖，价格就不一样了。

今年初深圳全国首创二手房指导价，让房子渐渐失去金融属性， 学区房政策的围追堵截，让房子渐渐失去教育属性。住房 教育 医疗，三座大山都在被掀翻，所有侥幸心理都可以收起来了。

天价老破学区房的崩盘，是社会公平的表现。社会公平是国家进步的体现，中国从建国到现在一路走来很不容易，虽然有很多不足之处，但是确确实实领导中国人民走上了富强之路。现在看来，国家不仅注重发展，而且回过头来，也在努力修复发展中的问题，这确实很了不起。

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