近日，北京市住建委发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。

最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行了修订，其中，删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定。

由此，商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史。那么是否意味着购房者的“权利退潮”？今后购房者该如何维护自身权益？一旦出现违约，又该如何承担责任呢？

商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。

2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。

其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：

一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（又称“先卖后抵”）； 二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（又称“一房二卖”）； 三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（又称“先抵后卖”）； 五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。

在民法典实施之后，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于今年1月1日起正式生效。

其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于“退一赔一”的规定，这就意味着，今后如果购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。

那么，购房者今后在购房时该如何保护自身权益呢？

今后，法院在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。

首先，核查“五证”。

购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。

其次，看清违约条款。

购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。

现有《通知》的主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，进一步规范了新建商品住房销售行为。

相信即使没有了惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能够实现对购房者合法权益的保护。

来源：房天下

节目播出时间 首播：周六 20：50重播：次周一 22:56 ；次周二：7:17 ；次周六：16:32

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