横沥岛很火，这个没有太大疑问。

在我们今年的踩盘行程当中，横沥岛应该算得上是去得最多的一个区域了，而询问横沥岛值不值得入手的朋友们，占比也相当大。

更何况此前，横沥岛江上沄启的一口价开盘，就让横沥岛的热度，又往上火了一把。

但这不是我们今天要聊的重点。

想聊的，是另一个话题。

前两天，横沥岛江上沄启的销售告诉我，横沥岛的首个公寓产品要来了，这是相当不错的投资机会，而本周样板房就开放，值得来看看。

而恰好，也有几个粉丝在问到该项目的投资潜力。

这一聊下来，这就延伸出两个有意思的话题。

第一，现在的广州公寓还能买吗？第二，横沥岛的公寓，是不是值得入手？

先说结论：可以买，但慎买。

01.

准备推售公寓的横沥岛项目，正是此前首创一口价，引发不少争议的江上沄启。

聊到这，就顺便聊聊此前的这回事。

6月份，江上沄启的住宅产品首次开盘，采用了彼时广州项目罕见的一口价推售方式，全部房源不分楼层、不分朝向，全部抄底一口价36051元/平。

彼时的一口价推售，正是横沥岛限价下的应对政策。

这一「创新」玩法，被快速复制到广州各大项目当中，但与此同时，江上沄启在内的一口价推售，在购房者群体当中，始终存在着争议。

八卦聊完，我们继续说回江上沄启的公寓产品。

江上沄启的整体规划由5栋23-31F高层洋房、1栋公寓、3500㎡滨水商业街组成的高端住宅社区组成。

即将推售的，正是该项目当中的6号楼公寓单位。

江上沄启公寓产品位置并不突出

产品方面，据销售介绍，江上沄启的即将推售的是建面约37-62平双钥匙、LOFT产品，价格暂时未定，预计会参照灵山岛尖的公寓产品价格，可能会去到2万多的区间。

这个价格，看上去和横沥岛的3.6万的住宅均价差距很大，诱惑力蛮大。

但请记住，这可是公寓产品。

02.

江上沄启公寓值不值得买？这是我们问项目销售的第一个问题。

虽然答案可以猜到，但销售给我们释放出的卖点有这么几个：

首先，横沥岛的规划前景非常厉害，甚至可以对标珠江新城，而价格区间这么大，难道不值得选择吗？

其次，横沥岛的住宅市场这么火爆，就看得出市场热度了，所以公寓的前景也是相当不错的，而且横沥岛的商住混合用地仅占比13.62%。

最后，江上沄启公寓在整个横沥岛和项目规划当中，产品品质还是可以的。

卖点看上去很多，就连身边的一个朋友，都有所心动。

不如一一来看。

还是先从整个板块和项目说起。

此前，我们也多次去往横沥岛踩盘，对于这个板块，我们始终持有的一个观点是，横沥岛作为明珠湾乃至南沙的重要规划板块，它的板块价值基本面一定不差。

但有两个核心问题，是购房者，尤其是关注公寓的买家需要注意的。

第一，横沥岛规划重磅十足，但要对标珠江新城，几乎是不可能的，如果要以其板块价值对标珠江新城，去寄厚望于板块的公寓产品，那么属于有点胡思乱想了。

其次，从开发程度来看，时间是横沥岛板块最大的朋友，和住宅自住为主所不同，公寓产品所需要面对的弊端之一，恰恰是时间周期性问题。

一片热土的横沥岛

对了，抛开横沥金融岛的空间格局和产业落地不说，绝大多数横沥岛项目主打的外部核心卖点基本有这两个：地铁18号线、江景。

而江上沄启的公寓产品，距离地铁18号线横沥站并不算很近，虽然可以步行前往，但中间还隔着一条凤凰大道。

至于江景，那只是属于江上沄启部分住宅的专属资源。

从规划来看，6号楼公寓恰恰处于江上沄启整个规划组团当中的弱势位置。

当然，江上沄启的基本面不差，甚至在横沥岛众多项目当中，也比较突出，所以组团位置和综合品质不算突出的公寓产品，可以蹭下小区自身的优势。

至于产品，从目前可以看到的户型图来看，江上沄启公寓产品属于中规中矩，没有太大硬伤，但样板房，我们暂时还没去看，暂时就不发表这一部分的评价。

后续，等我们的样板房踩盘报告。

所以，综合下来，江上沄启的公寓产品，放在整个南沙市场当中，属于一个中等产品。

不好不坏。

03.

无论是过去，还是现在，总有人问房小擎，公寓到底好不好。

在公寓市场逐渐恢复，加上调控政策收紧的情况下，小编建议购房者仍需谨慎。

首先，公寓流通性较差。公寓变现难度较大，因为其税费较高。

一般来说，公寓出售需要缴纳契税、增值税、土地增值税、个人所得税、土地出让金等，所有税费加起来远高于普通住宅的出售费用。

试想一下，如果你的公寓市价为一两百万，转让对象以刚需购房者为主，但税费就要付十几万，这个层次里付得起这么高税费的购房者有多少？

这与富人砸千万买公寓不是一个概念。

其次，公寓大多数不能落户，没有学校。

除了居住，更重要的看物业背后的资源配套，而在这方面，公寓基本处于下风。当然，有极个别公寓是有学位的。

横沥岛，摄于四月

那么，买横沥岛公寓的购房者属性，就很清楚了。

但别忘了，无论是一江之隔的灵山岛，还是江上沄启所处的横沥岛，住宅产品的体量其实并不小。

对于未来的租房客群来说，他们是不是会更偏向于选择公寓产品，是存在疑问的。

这么一说，总会有一些朋友不乐意了，甚至给房小擎丢来两个例子，准备打脸房小擎。

一个是珠江新城的天銮。

2011年开盘价约5万/平，到2013年推出最后的楼王单位时，项目已累计销售60亿元。

去年12月，天銮成交了一套264平方米的5房单位，业主实收卖房款3700万元。加上15.1%的税费，买家花费的代价其实已经到了16万元/平方米。

也就是说，9年间天銮的单价涨了3.5倍。

这样的价格，与珠江新城的住宅无异，甚至不少住宅还没天銮的价格高。

另一个则是灵山岛尖的公寓产品越秀明珠湾壹号。

这个灵山岛尖的标杆商业产品，此前成交单价创下了7.93万/平的新高，惊艳了整个南沙楼市。

但这两个例子，适合用于江上沄启的公寓产品吗？

这两个例子，之所以价值不菲，涨幅巨大，归根到底，是高端公寓的有较为突出的增值能力。

不是谁都可以成为天銮

对于顶尖公寓产品来说，价值上涨的溢价率和不限购的优越性，远远高于税费的高昂。

但普通公寓，不在该逻辑行列当中。

一直以来，南沙和广州的公寓市场表现一向不算突出。

此前，即便个别地段、品质、配套还不错的公寓产品，有着不错的个体表现，但整体来看，很难称得上完美。

此前，广州中原研究发展部的报告显示，2021上半年广州公寓市场成交基本处于不温不火的阶段，全市共成交7162套41.8万㎡。

同时库存量不小。

广州公寓去库存周期1-3月呈现逐步下行趋势，不过4月供应放闸加之5月底疫情反弹，致使公寓去库存周期再次上升，6月末为19.6个月。

至于南沙，此前的数据显示，南沙目前可售货量超5000+套，仅次于紧挨着的番禺，市场供应处于充足状态。

来源：广州中原研究发展部

这样的供应量，即便是一致看好南沙发展前景的深圳朋友们，都要掂量几下。

而单纯从投资角度看，公寓的水、电、物业成本都比住宅更高，且产权多为40年，自住显然不划算。

而投资，南沙的市场水分，大家还是要再看看。

所以回到我们一开始的聊天，对于横沥岛这一个待发展板块的公寓产品，我们的观点是，可以买，但慎买。

也许，这个观点会引发很大争议。

那么，一起聊聊吧。

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