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密金融，一切只为您，从来无二心！

版权：来源 大碗楼市 ID:Superbowl77 作者 拓海

大年二十七，我离开杭州回到老家。

疫情之下，入冬后就开始期待的返乡之路，最后成了一场说走就走的旅行。

我的家乡河北邯郸，尽管十分普通，却能代表当前一大票三四线城市：

原地踏步、人口流出、乏善可陈。

类似的城市，不是已经成为鹤岗，就是在成为鹤岗的路上，走得一步一个脚印。

还记得三年前我回家过年，的哥操着浓重的冀鲁官话信誓旦旦地说：

“现在但凡市里有房子的，都成了百万富翁。”

我问他当了百万富翁感觉如何，的哥轻描淡写地说了句：

“这不还开出租呢嘛…”

只是，时间来到2021年，老家人似乎再也凡尔赛不起来了：

越来越多的年轻人放弃了家乡百万富翁的优渥生活，去大城市当起了996的社畜。

本地HR吐槽：高中生只要踏实肯干，也得约来聊聊，有一本毕业生投简历，基本不敢约面试。

随之而来的，是总价七位数的二手房转让周期变得越来越久，一声“就地过年”的号召，更让今年的返乡置业格外雪上加霜。

01

三四线楼市到底有多野？

权威机构预计，2021年春运期间全国发送旅客仅为17亿人次左右，日均4000万人次。

这个数字看似庞大，但较往年相比，下降了有四成之多。最终数据大概率比预测还少。

各大城市“就地过年”的倡议，给返乡流关上了一道阀门。

这几天，老家保利、恒大、碧桂园的项目销售上班也是上了个寂寞：

往年返乡置业一天接待三四十组客户，今年一天只接待个零头。

金三银四、金九银十呢？一位认识多年，在老家干销售的辽宁老铁告诉我：

“走丢好几年了！你多前儿能上国外旅游，三四线城市多前儿迎来下一轮销售旺季。”

这些年，在老家拿地的大品牌房企越来越多，凭借雄厚的产品力和资金链，让名不见经传的地方小房企已习惯了“跑龙套”。

只是为了去化，身经百战的硬核房企们那招儿都想绝了：

1、最低首付能做到两成

在我们老家，大小房企都在卖命宣传两成首付。

不同的是，小公司讲套路像个老司机，大公司却羞涩得像个新媳妇儿。哪怕政策上，两成首付完全没问题。

算下来，100万的房子，20万首付就可拿下。

周遭一众码农业余时间就能在老家拿下一套房！

说出来你可能不信，这20万，却让不少本地居住的小夫妻犯了难。

开发商的智慧是无穷的，20万有困难是不是？

来，分期！

2、全款买房，单价优惠800-1000元/㎡

近些年，越来越多的房企玩起了农村包围城市的路数，拿地价几百元/㎡到4000-5000/㎡的都有。

这类房源单价通常可在万元上下，但优惠幅度最高可达10%。

优惠的原则简单好记：全款的优惠最高，约800-1000元/㎡，五成首付的，优惠幅度腰斩，两成首付没优惠。

哼哼！家乡人真会玩，沪宁杭落后了，落得忒后了…

3、老带新给老业主返点1-2㎡的钱

在一二线城市，圈层营销是高端豪宅销售的惯用动作，普通住宅基本不存在这一说。

而老家是个熟人社会，金杯银杯不如老铁的口碑，买点心熟食如此，买房更是如此。

列位房企吃透了小城市的潜规则，然后一不做二不休，直接给介绍人1-2㎡不等的佣金作为回报。

但这佣金的威力实在不容小觑：

有的人因为买了好房子，亲友间走动更加热络，有的人却因为“你好意思赚我钱”从此形同陌路。

你亲戚朋友是哪一卦，看命；你是哪一卦，看良心。

看着没？所有营销套路，刀刀砍向价格，非常精准！

不为别的，三四线市场对价格因素实在太敏感了。

品牌溢价？能接受的家庭凤毛麟角；产业优势？炼钢厂、洗煤厂…我恨不得离产业远远的！地铁加持？你在跟我说笑话吗？

但你要问十个老家人为毛在老家买房，九个半能告诉你：买来抗通胀！

Excuse me…莫非老家人对通胀有啥子误解？

02

三四线楼市何以至此？

很多房产大V不停地鼓吹：不要返乡置业！不要买三四线！

这我不能苟同，三四线城市并非不能买，只是买完后，你要拿出买车的心态来。

何出此言？

首先，人口，还是人口！这是几乎所有地方经济增长、楼市表现坚挺的最大前提！

可现如今，太多三四线城市人口呈现净流出。

流出规模排名全国前三十的，常住人口比户籍人口少了100-300万之间。

以我的家乡为例，人口净流出高达106万，在河北省各市中排名第一。

本地中小企业见到一本院校毕业生的简历，根本不敢约来面谈，HR的一致反应：

“人家在这儿干不长久，咱就甭费那个劲了。”

其次，产业滞后的问题正在成为死循环。

生活在杭州、深圳，你听到年轻人之间聊更多的是流量、融资、大数据、区块链、直播带货。

我们在杭州的直播间里，墙上写着这样一句话“开头即是高潮”，我把照片发到老家同学群中，惹来一番嘲弄…

在老家人眼中，除了医生、教师、公务员、银行、国企、事业编…其它都算不务正业。

太多三四线城市的核心产业，仍旧以钢铁、煤炭、建材、纺织以及其它基础制造业为主。

高端制造业与高端服务业的缺失，让许多清北、985、211毕业生无处施展。

常言道：一方水土养一方干饭人。少数人选择了安逸的生活，多数人就要在低薪水和背井离乡中间做出选择。

去北京吧，一两个小时就到家了；

去天津吧，一两个小时就到家了；

去济南吧，一两个小时就到家了；

去郑州吧，一两个小时就到家了；

去西安吧，去青岛吧，去长三角吧…

献上神助攻的，是高铁。

而且，随着高铁网络愈发密集，一二线城市的到达成本必然越来越低。

最后，现金流的问题将更加突出。

支撑三四线城市房价上涨的最大动力有两个：棚改货币化和一二线城市预期被锁死。

但现在来看，这两个条件同时不具备。

2020年，是棚改的尾声之年，支撑三四线城市房价的柴禾被一把烧了个精光。

这意味着拆迁户排队置换新房的景象很难再看到，即便是因特殊原因（如危房）拿到拆迁款，很多人想的也是到省城买房。

两成首付、全款优惠、老带新返点，注定无法成为三四线城市的“特效药”。

至于一二线城市的预期如何，相信你我心中自有答案。

03

如果你非要返乡置业…

返乡置业年年有，只是今年格外少。

如果你有一定要在老家买房的理由，不妨把下面的攻略看完，能赚多少不敢说，但能让你少赔些钱。

1、买中心城区综合体附近房源

实不相瞒，大型商业综合体纷纷进驻后，很大程度上改变了三四线城市“一条街道一个楼，一个手电照两头”的面貌。

但是，许多城市真正人气旺的商场不超过三个，更多的综合体是在勉强维持。

这时候，就体现出中心城区综合体不可替代的优势。

星巴克、海底捞、优衣库也只会分布在这些地方。

也就是说，中心城区核心商业周边有没有人气、扛不扛跌，专业化的团队早就帮你算好了。

2、买名牌学校学区房

三四线城市的父母对教育的重视丝毫不比大城市弱，哪怕客观上享受的资源天差地别。

在一二线城市，房因学区贵早已成为共识，三四线城市同理。

尽管很多小城市存在“学区房多掏50万，赞助费只需10万”的尴尬，但学区房价格总体相对坚挺、去化形势相对较好的基本面并未改变。

不过，需要注意的是，许多小城市家长对学区房总价不敏感，但十分介意单价：

举个例子：

某重点初中学区房25㎡，总价50万，单价合2万；

同小区房源50㎡，总价80万，单价合1万6；

那么大概率是后者更有市场。

按照老乡们的说法：2万/㎡的学区房比1万6/㎡的学区房更容易砸手里…

3、买大品牌房企项目

近十年来，许多三四线楼市面临着一个魔咒：期房开发商中途跑路。

特别是人口呈现净流出之后，跑路现象就更加普遍。

河北邯郸更是出现了山寨版“韩国现代”拿地盖房的闹剧，以至于后来旗下很多项目遭遇烂尾，当年打算买“现代”婚房的，直到孩子念小学了，都没拿到钥匙。

而这些购房者几乎不去思考“韩国现代”绕开北上广深，直接到三线城市拿地盖房的理由。

相比之下，保利、华润、绿城、恒大、碧桂园等开发商旗下项目，就要靠谱得多，至少不至于烂尾，不至于交房遥遥无期。

这些房企的降维打击，必将使得未来三四线城市有限的资金和人口进一步向头部集中，未来在二手房市场的表现，也将大概率走向分化。

4、规划新区房源不要碰

不知道从什么时候起，XX新城、XX新区在大小城市接连上马，概念更是层出不穷：

但一个残酷的现实就是：有硬核产业支撑的叫全新CBD，反之就只能叫远大新。

纵观许多三四线城市的远大新，高楼林立中间人迹、车流罕至成为最大共性。

我从开发商处得知，春节前后的人气与平常并没有什么不同。

一位在老家干包工头的中学同学直言不讳：“要不是过年过节，老城区的人气都赶不上以前旺了，规划的新城能有多些人去？”

的确是这个理，人口年年流出，城市面积越摊越大，人气聚拢就只能越来越难。

04

当下，三四线土著仍有升舱机会

这次回老家，最突出的发现便是：琢磨跨城买房的亲戚朋友是明显变多了。

其中不乏六年前嘲笑我“背井离乡”来到杭州买房的。

他们的原因是——

“你的根儿在这儿！”

只可惜，等更多人想“刨根儿”去别的城市上车时，核心城市的房价早已不像之前那么友好了。

300万，在杭州、南京、广州大概率只能入手一套刚需房，但却是许多三四线居民一辈子努力的上限。

更多的家庭，在老家拥有两套住房，卖掉其中一套，能拿出100万左右的现金。

想得开拿这些钱当首付的老乡们，下面的干货务必收藏：

1、长三角都市圈

杭州200万级房源可选，主要集中在崇贤、星桥、闲林、大江东仍旧可选；

南京江宁区、浦口区、六合区非热门地段仍有部分刚需房源可选；

苏州吴江、相城外围，宁波北仑以及江北外围仍有许多刚需房源可选；

无锡全域除个别中心板块及重点学区板块较难外，其余大部分板块皆可上车。

2、粤港澳大湾区

广州南沙、花都、增城仍有不少200万级房源供应。

虽距离中心城区可达25-30公里以上，但有一线城市的底子做背书，价值同样好过窝在老家；

佛山除千灯湖等少数与广州融为一体的高端板块外，100万首付预算基本可以实现平趟。像禅城、南海、顺德均价15000-20000元/㎡的房源还有一大把；

东莞在2020年涨过一波，但目前除莞城区、松山湖等少数硬核板块外，200万总价的房源仍有不少供应；

3、成渝都市圈

成都200万级房源实在太多，只要不挑中心城区高端板块或学区房，在天府之国住得巴适还是不难的；

而重庆的可选范围，就更是庞大了。如果你有200万总价预算，我甚至建议你在重庆直接上两套。

4、天津学区房

天津房价在跌，孺妇皆知。但这并不意味着天津一无是处。

这座城市高考难度全国第三低，211、985录取率仅在京沪之下。

北方第二城、堪比一线城市的基础设施建设以及优质的教育资源仍是这座城市的核心竞争力。

市内六区的老旧学区房以及海教园的学区房，在200万以内总价的大把可挑。

特别是海教园，这里次新房扎堆，供应量巨大，房源较新，想自住又想要学区，且总价预算在150-200万之间的家庭，来海教园吧！

5、西安都市圈

后台很多网友在问西安能不能买，作为西北地区第一大城市，房价集中在1-1.7万之间，堪比三线城市，当然能买！

近些年曲江、西咸的大企业入驻越来越多，就业机会与产业面貌也发生了巨大改变。

另一方面，西安在教育资源与医疗卫生资源方面也相当有料，这么一想，大把“1”字头的房源着实不算贵。

这一刻，如果你卖掉老家一套房能有100万到账，那剩下的，就是解决房票问题与观念问题了。

最后，分享给各位老铁两句话：

一句是，有时候选择比努力重要。

另一句，是思路决定出路。

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