新塘楼市，最容易有情绪上的波动。

例如最近，就有一个好消息，和一个坏消息，让新塘难以入眠。

一个是东莞、黄埔相关楼市调控政策的升级，让新塘乃至增城的开发商又一次看到了，坐收渔人之利的机会。

至少从朋友圈的欢呼来看，喜悦是藏不住了。

另一个则是新塘TOD地标项目的烂尾传闻，愈演愈烈。

即便在项目操盘方发出公开信之后，也很难阻止大伙持续产生该项目能否顺利推进、新塘城市界面开发是否会受到波及的担忧。

这两件事，看上去既有繁花似锦的利好，也有星光黯淡的悲观。

于是，新塘楼市和新塘的准购房者们，又开始「情绪化」了。

01.

先从狂欢说起。

8月2日，黄埔成为全市首个发文取消人才购房政策的区域，而此前，黄埔的人才政策，基本可以归纳为：人才可购房、人才亲属可购房、港澳人士可购房。

门槛不高，楼市热度自然就容易上去。

同一天，东莞官宣“莞八条”，涉及到个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年、暂停向个体工商户销售商品住房等多条重磅政策。

而新塘，恰恰位于这两个城市或区域的交界之处，隔壁的收紧，部分购房客户的购房需求，在理论上自然就会外溢到新塘。

是否如此？未必。

其一，整体来看，需求确实会外溢，但比例会占到多少，显然还不好说。

尤其是从我们小范围的调研来看，黄埔门槛提高之后，退而求其次选择新塘的买家比例并不大。

对于他们来说，黄埔和新塘的级别并非一样，即便买，也会进入到一个冷静期和纠结期。

转移阵地的，仅仅只是小部分。

其二，从整个楼市来看，广州乃至珠三角楼市，不再是板块轮动的走势。

过往，从整个楼市的变化来看，一旦有调控手段出现，交界未调控或者调控未升级的板块，总能成为最好的外溢承载区域。

但现在，整个楼市正进入到一个「房住不炒」的从严阶段，楼市更加健康有序发展，所以从整个水平线来看，主体都是平稳趋势。

所以，东莞黄埔的升级，新塘可以开心，但切勿狂欢。

02.

同样个例化，还有新塘TOD地标事件。

8月8日，凯达尔枢纽国际广场官方微信号对ITC项目进展情况作出公开说明。

这份说明字数挺多的，我们挑几个重点来看：

项目从战略规划设计到至今建设完善过程中，先后有合作伙伴参与，由于各自战略选择原因，均友好解除合作关系。

同时，ITC项目正在与广州市意向企业进行项目重组。

换言之，按照项目方的说法，没有烂尾，还在推进中。

但这不是我们今天要聊的话题，要聊的，是它对购房者的信心影响。

作为广州第一个完全以TOD理念打造的新型城市综合体区域，广州东部交通枢纽中心也是自带热度，一直以来的关注度都不低。

甚至被不少购房者视为新塘「能不能买」的风向标。

如果一切推进顺利，无论你是否看好，都不能不承认，这个绝对体量级的新塘站，将把广州东部带入一个全新的城市格局：

首先，继广州火车站、广州东站、广州南站之后，广州东部拥有一个真正的交通枢纽。

其次依托新塘站，再加上往东走的增城火车站，穗莞深三地的空间距离，将会被改变。

同时，在广州一路向东的城市发展基调之下，从整个大湾区的版图来看，实际上更大的发挥空间，在于它连接周边城市的区位价值。

ITC项目实景

而作为这其中的地标之一，ITC项目能否复活，意义就在于此。

一旦最终真的被贴上烂尾的标签，那么不少购房者对于新塘楼市未来价值的判断，也许会冷却不少。

至少，在我们增城买房群当中，就已经存在着不少这样的声音了。

支持的人认为只是个例。

有人说，新塘TOD项目只是一些小问题的出现。

从整个新塘的发展规划来看，TOD项目肯定是重点，新塘的城市开发也一直在持续推进，没什么可担心的。

反方也同样激烈。

他们在网上看到很多报道后说，有些看不懂新塘的价值了，连这么重要的项目都会出问题，更不要说期待未来的前景了。

03.

好与坏，后续再看。

但不得不承认的一个事实是，新塘楼市确实是极易「情绪化」的代表。

原因很简单：特殊化。

从区位上来看，于内，新塘有融入黄埔的区位优势和距离市中心不算太远的交通优势。

尤其是对比黄埔的知识城板块，新塘距离市中心距离比知识城近，发展早，现阶段交通条件全方位优于知识城，到市区的时间比知识城少一些。

于外，新塘邻近东莞，与麻涌、中堂仅一江之隔，距离甚至比天河还近，拥有承接外溢需求的地理优势。

再加上增城的非限购属性，就注定了新塘的外溢需求很严重。

另一个原因，在于新塘乃至增城楼市的供应量。

尤其是新塘，由于板块供应量较大，产品同质化严重，板块楼市竞争激烈。

而为争夺客源，不少项目选择以价换量，刺激楼市成交，去年以来板块房价开始盘整。

在这样的基本面之下，抛开少部分性价比突出的项目，新塘的楼盘，要卖的好，就需要给自己在新塘之外，找到更多的吸引点。

一系列因素叠加起来，就造就了情绪化，即便是小小的外部因素，也会被新塘项目所放大。

同样，对于有意置业新塘的购房者来说，他们也会受到这样的情绪波动。

以凯达尔事件为例，单单在购房者当中，就引发了一场分裂。

再比如黄埔的政策收紧，也确实有部分购房者忧心匆匆，甚至认为这一轮新政对不限购区域是有比较大的助力。

并且更大的助力肯定是新塘，它会是被限购的房票们，集中流向的区域。

当然，是否如此，我们并不太认为。

但不能否认，购房者当中，确实存在着这样的情绪变化。

04.

需要理解的是，新塘楼市的情绪化，一时半会是不会改变的了。

但购房者要买入新塘，我们反倒建议，更加理性点：

「丢掉情绪，按照本地自住的逻辑去判断」。

一一拆解。

丢掉情绪，是对新塘要有自己的判断认知，而不是基于开发商和中介给你的洗脑。

首先，新塘的区位是增城最为突出的板块之一。

具体来看，新塘位于广州市东部的外围城区，距离广州中心城区约25公里。

作为国内首个TOD城市综合体，位于新塘南站的广州东部交通枢纽中心汇集了广深、广汕、京九三条高铁，穗莞深、新白广两条城轨以及广州地铁13号线、28号线、20号线和16号线等九大轨道。

简单来说，具备了距离和交通的双重优势。

另外，新塘的居住氛围不差。

对于刚需买家来说，他们下班后和周末、假期的生活商业休闲，是可以在周边解决的。

第三，楼市的表现，新塘也还行。

数据来看，增城的二手房成交量比较高的，基本集中在新塘板块。

同时，从去年成交面积达3万平的板块数据，统计了板块5年房价涨势变化，新塘作为增城唯一的入选板块，5年房价涨幅高达94.32%。

但是，新塘并非没有隐患和不足。

早期规划不足，新塘道路狭窄，管网问题还迟迟不能解决，内涝的问题也比较严重，而且基于城市更新的几个旧改项目推进不算很快，这点与高大上的黄埔形成面貌反差。

甚至是新板块知识城，虽然配套失色于新塘的烟火气，但在城市面貌界面这一维度上，也略胜新塘一些。

以及，供应量过大，二手流通性不够（这也是整个增城的通病）、降价走量明显。

05.

那么，什么是按照本地自住的逻辑去判断？

如果你做好了要在增城购房的心理准备，那么其中一个“安全舒适圈”，一定是在新塘。

这个观点，有两个含义：

安全，指的是，在增城的多板块当中，新塘无论是资产的保值性，还是从刚需最为看重的性价比，都是相对比较突出的。

而舒适，则是新塘既是增城买房的首选，但在整个新塘当中，也意味着并非绝对的价格洼地了。

换句话来说，在新塘置业，自住是首要因素，投资请谨慎。

从以上两点，也说明了新塘一直以来的一个弊端（当然，也是优点）：投资性质的入场，并不太符合增城新塘的楼市调性。

在这样的逻辑下，怎么买新塘？

第一，建议靠近地铁等轨道旁的项目。其二，建议选择周边配套更加齐全的地段。

最后，看清楚楼盘的核心点，而不是卖点。

另外，在产品选择上，购房者尽量别碰价格标杆盘，增城只是一个刚需区域，汇聚价格敏感型购房者，高定位高价格的项目难以被接受，未来转手也相对困难。

对于购房者来说，新塘的优劣之下，自住是一个不错的选择，而对于新塘，可以不太乐观，但也没必要太过于悲观。

当然，新塘楼市什么时候不那么情绪化了，或许才是其正名之际。